星期五晚上我在微信公眾號上發文，自己打算清倉融創，今天開盤後按計劃一鍵清除，當前的實盤如下：
這個實盤是2020年10月26日以賬户100萬市值為基準長期公開，目前四個半月收益率為16.48%，年後收益率得益於賽道股猛跌，跑贏了指數。
為什麼我在融創年報出來，營收和淨利潤大增，市場一片看好的時候清倉呢？
先看營業收入部分。截至二零二零年十二月三十一日止年度， 本集團大多數收入來自銷售住宅及商 業物業業務，只有小部分收入來自文旅城建設及運營、物業管理及其他業務。
2020 年公司總收入2305.9 億元，同比增長36.2%。分項收入來看，公司物業銷售收入2188.8 億元，佔總收入比重95%，同比增長37%。文旅城建設及運營收入38.8 億元，佔總收入比重1.7%，同比增加36%。物業管理收入33.4 億元，其他業務收入44.9 億元，佔總收入比重2%，同比下降13%。
從收入結構看，融創還是一家純正的房地產公司，所謂的文旅和物業都是小打小鬧，不成氣候。
本年度物業銷售收入為594.1億，同比增加37.3%，物業交付面積增加618.5萬平，同比增加51.5%，主要來自於融創自己的物業交付。
利潤部分，2020 年公司毛利為484 億元，同比增加16.9%，綜合毛利率為21%，較2019 年24.5%下滑3.5 個百分點。公司業務合併收益對應的收購物業評估增值調整導致毛利減少，剔除公允價值調整對毛利的影響，公司2020 年毛利為611.9 億元，毛利率為26.5%。2020 年公司淨利潤395.5 億元，同比增長40%，歸母淨利潤356.4 億元，同比增長37%。剔除業務合併收益及對應的公允價值調整、金融資產、衍生金融工具及投資物業公允價值變動損益、匯兑損益的影響後，核心淨利潤1約為人民幣 302.6億元，較去年增長約 11.8%。
我們看公司的一次性利潤組成，交易性金融資產的公允價值變動收益淨增加額89億元（主要源於持股貝殼所得收益）以及處置合聯營公司及聯營公司淨增加額25.6億元（主要源於處置金科股份的税前收益），同時期內由於人民幣升值導致匯兑損益由去年同期的8.8億元大幅增加至本期的41.6億元。
這些一次性利潤使得公司的淨利潤數字嚴重失真，淨利潤失真，最後看到的市盈率也是虛的，因為明年的時候這些一次性收益就沒有了。如果按照302.6億的核心利潤計算，融創當前的市盈率為5.14。
這裏核心淨利潤指剔除業務合併收益及其對應的公允價值調整、金融資產、衍生金融工具及投資物業公允價值變動損益、匯兑損益及公益捐贈的影響後的本公司擁有人應占溢利。
繼續看核心利潤，金科處置股權+分紅獲得約23億收益，這23億計入核心利潤。其實這個利潤也是一次性的。
再看利息資本化率的問題，看融資成本，2020年為11.6億，2019年為48.08億，為什麼融資成本下降這麼多？看財務報表，其中2020年財務支出為288.98億，2019年為259.55億，大幅度增加。這裏的核心在於資本化成本，2020年為278億，2019年為220億。
我並不是説資本化率高不好，這本質是左手倒右手的問題，如果當前資本化率高，那麼當期利潤就會做高，但是未來計算的時候因為產品成本高了，所以毛利率和淨利率就會降低。
2019年和2020年融創的毛利率分別是24.46%、20.99%，萬科的銷售毛利率是36.25%，29.94%（2020年三季度），這就是一個很好的印證。
如果拉長時間看，資本化率高其實是無所謂的，只是降低了公司的負債率，美化了利潤表，是可以使用的財務記賬手法。
那麼我們再看萬科，因為2020年的年報還沒出來，我查2019年的年報。其2019年資本化利息為56.93億，2018年為59.64億，營業收入增加了，資本化利息反而減少了，是不是很奇葩？看營業收入，2019年萬科純賣地收入為3526億，融創營業收入為1693億，這麼大的營收差距，但是利息資本化金額差這麼大，可見萬科的謹慎。
如果把融創的會計記賬規則和萬科一樣，那麼它的市盈率又是多少呢？很多人喜歡看着市盈率説話，什麼三四年就回本啦，還要什麼自行車，卻完全忽視了利潤的質量問題。
融創自己在年報中説，雖然相比截至二零一九年十二月三十一日止年度，本集團的平均借貸總額有所增加，導致本集團總利息成本有所增加，但本集團業務規 模持續擴大、在建物業項目數量持續增加，因而資本化利息佔總利息成本 的比例有所增加，導致費用化利息由截至二零一九年十二月三十一日止年 度的人民幣 39.3 億元減少人民幣 27.7 億元至截至二零二零年十二月三十一 日止年度的人民幣11.6 億元。
表面看公司的費用化利息在減少，但是其真實的總利息成本是增加的，這在當前的利潤表完全看不到。
2020年集團向向合營公司及聯營公司收取的資金佔用費達44.8億元，2019年為48.4億元，持續維持在較高水平。這也提高了當前的利潤表中淨利潤數字，而帶來的產品成本增加則要在幾年後才體現了。
看利潤表的話，進行還原後，融創的市盈率不會比萬科低多少，但是考慮到港股的交易成本和流動性，融創就不會萬科了。
我們再看蓋房賣房的生意，2020年銷售金額為5752.6億元，較2019年5562億元增長3.4%，未完成全年設定的6000億元銷售目標。
去年都是疫情，為啥你不行呢？比如萬科本來也很受打擊，但是人家2020年12月一個月就賣了1000億銷售額，還是在沒有大規模宣傳和打折的基礎上實現的，這説明產品力方面融創和恆大確實要比萬科差很多。
截止年底，融創有息負債規模3034億，而19年底是3223億，利息支出為289億，平均算一下的話融資利率9.5%，還是上升的，但是融創在年報中説，本集團積極優化債務結構， 推動融資成本顯著下降， 於截至二零二零年十二月三十一日止年度，本集團新增有息負債加權平均成本較於截至二零 一九年十二月三十一日止年度的新增有息負債加權平均成本顯著下降2.1 個百分點。
這有兩種可能，一種是融創説謊了，一種是新增負債成本確實下降了，但是退出來的負債成本比新增的低，所以總的負債成本還是上漲了，目前融創的存量有息負債成本是比較高的。
這種融資成本是融創的一個彩蛋，如果未來能夠用較低的負債置換掉高成本的負債，將會為公司帶來的財務費用減少金額是極大的，有可能上百億，到時候如果公司還是維持現在的利息資本化率記賬方法，那麼公司的核心淨利潤數字還會繼續漲。
總體上看，融創的多元化近乎於無，文旅體量太小，增長速度和總的體量空間都一般吧，反正融創也就是為了拿地，這方面做得好才奇怪了。融創服務的市值現在702億了，厲害，萬科的物業還沒分拆呢，從品牌力、在管面積的外延組成、增速以及盈利能力看，萬科物業要更勝一籌。
多元化這一塊，我覺得萬科才是真正實現了，雖然體量佔比也比較小，但是都做出了品牌，做出了盈利，做出了行業優勢。
現在看保利地產市值為1793億，市盈率6.33，萬科市值為3652億，市盈率為9.02，中國建築市值為2173億，市盈率為5，中國建築這家公司很搞笑，主營業務基本不賺錢，但是旗下的地產業務，2020年銷售額為4287億，同比增加12.1%，合約銷售面積為2371萬方，同比增加9.1%，銷售單價漲了不少，我自己查了一些項目，溢價率挺高，大家都反應房子質量好。
所以我想了一下，我可以買萬科啊，穩穩地，我可以買純地產的保利，或者低估的中國建築，甚至説有特色的新城啊，等2020年年報出來，這三家公司市盈率會進一步下降，雖然我也認為融創是低估的，但是兩相權衡，實在沒有吸引力了。
另外，港股的年報看着很煩，繁體字難看，財務記賬方法也不爽，用時是我看A股財報的兩倍。
就這樣清倉吧，股價漲跌和我無關了，持有了三個月左右，成本27.9，賣出價34.85，送的融創服務不算，毛收益24.91%。
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