鑑報｜新一屆管理層執掌的金科，“新五年”首份成績單有何變化？

2021年，對於金科地產集團股份有限公司（簡稱“金科”）來説不同尋常。這一年，是金科登陸資本市場的十週年，也是金科新五年高質量發展戰略起航之年。

去年底，金科發佈《公司發展戰略規劃綱要(2021-2025)》，明確未來五年“四位一體、生態協同”的發展戰略。為了匹配這一發展戰略，從過去跨越式發展向高質量發展轉變，金科高管核心層換血。今年初，金科董事會換屆，周達當選公司董事長，楊程鈞當選公司總裁。

上半年，在“三道紅線”“政府集中供地”等行業調控政策的壓力之下，金科新五年高質量發展戰略起航後的首份成績單如何？新一屆董事會如何執掌金科？

8月31日，金科股份舉行2021年半年度業績説明會。

優化財務結構，降有息負債160億

“公司經營業績總體上穩中有進，主要表現為財務結構顯著優化、經營指標穩定增長、多元業態全面發力。”金科董事長周達這樣總結上半年的業績表現。

從具體數據來看，上半年，金科實現營業收入439.73億元，同比增長45.10%；實現淨利潤48.66億元，同比增長14.26%。

與此同時，金科上半年實現銷售金額約1025億元，同比增長18%；實現銷售回款約997億元，回款比例達到97%。其中，金科在華東、重慶、西南（不含重慶）、華中、華南地區銷售金額佔比分別達到43%、20%、12%、11%、8%，這也意味着金科的銷售已不再依賴大本營，區域佈局日趨合理。

當前，房企視現金流為第一要務，金科同樣如此，並且不斷優化財務結構。

在金科看來，有息負債規模的降低和期限結構的優化，是一道流動性安全的防火牆。上半年，金科貨幣資金餘額約370億元，同比增長0.73%，貨幣資金餘額對短期有息負債覆蓋更為充裕。為保持合理的槓桿水平，金科主動調整有息負債規模，截至上半年末，公司有息負債降至941.44億元，同比下降超160億元。

依照“三線四檔”融資新規，貝殼研究院高級分析師潘浩表示，金科股份剔除預收款後的資產負債率為69.6%，淨負債率為77.1%，現金短債比為1.38。由此，金科股份2021年中期指標全部達標，持續保持“零踩線”。

值得注意的是，上半年，金科信用評級再獲提升，境內主流評級機構均給予AAA級，標普國際評級由B+跳級提高至BB-，穆迪國際評級由B1展望穩定提高至B1展望正面。

在信用評級助力下，金科上半年，融資渠道通暢，實現境內外各類標準化債券融資規模約百億元，位居國內A股民營企業前列，成功發行首單CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）；成功發行美元債3.25億美元，期限3年，年息6.85%，較上期成本降低超150個BP。

可售資源保障三年左右開發需求

為了優化土儲結構，今年以來，金科更加重視拿地質量，公司在新一線及二線城市的大量優質土儲，為其高質量發展提供支撐。

上半年，金科累計新增土地儲備39宗，土地購置合同金額為354億元，計容建築面積835萬平方米，平均樓面單價為4240元/平方米。截至上半年末，金科總可售資源約7311萬平方米，可基本保障未來公司三年左右的開發需求。

值得關注的是，面對集中供地政策推出後的市場變化，金科採取多元化拿地模式，獲取優質土地資源。其中，金科通過“地產+商業”、“地產+產業”、收併購等方式獲取的土地計容建築面積達到472萬平方米，佔比為57%。

與此同時，金科嚴守投資紅線，堅持以二三線城市為主，一四線城市為輔。上半年，金科新增土地儲備按計容建築面積計算二三線（含新一線）城市佔比超93%，佔比相較以前顯著提升。

“量入為出，穩中求進，投資銷售比控制在40%以內。堅決不拿低流速項目，不拿虧損項目。”金科股份總裁楊程鈞表示，在保證現金流的前提下，有效地補充優質土地資源。

周達進一步表示，希望通過多元拿地渠道獲取更多毛利率有保障的項目，未來三到五年，金科品質利潤型的產品和週轉效率型的產品在結構上保持相對均衡，其中品質利潤型達到30%以上。

金科管理層還表示，將關注下一階段的投資窗口期，好的項目一定會出手。

發力“地產+”業務，提升經營性營收佔比

今年初，金科在《公司發展戰略規劃綱要(2021-2025)》提出“四位一體、生態協同”的發展戰略，即精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，在此基礎上進一步整合產業鏈生態圈。

從目前來看，上半年金科地產+業務呈現出了新動能。上半年，金科服務經營業績持續保持高速增長，實現營業收入25.85億元，同比增長88.8%；實現淨利潤約5.4億元，同比增長約79.1%。

雖然金科在今年初才組建了產業園區事業部、商旅康養事業部，但是產業園數量及產值不斷增長，商旅康養也快速起步。

具體來看，截至上半年，金科產業已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、江蘇、河北等14個省份的22個城市，累計運營管理項目28個，累計開發運營面積超1300萬平方米，打造了以長沙科技新城、重慶兩江健康科技城等為代表的標杆項目。

在商旅康養上，上半年，金科商業發展戰略更加明確，公司重塑金科商業IP,推出金科中心、金科愛琴海、金WALK未來生活中心三大商業產品線。此外，上半年，金科首個超大型城市綜合體時尚街區“悦FUN”亮相重慶。

截至上半年，金科產業已進入22個城市，運營管理項目28個。

在金科管理層看來，“地產+”不僅僅是拿地能力，更重要的是對於存量資產的運營，進而形成良性的循環。

周達強調，未來要把效益優先作為經營發展的第一原則，持續推進金科在產品力、服務力和投資力三大核心競爭力的提升，培育和提升商業、產業園區的資產運營能力，提高公司經營性營收佔比，逐步優化公司資產結構，提升公司的永續經營能力。

對於未來的經營策略，周達概括為“一穩、二降、三提升”。“一穩”是指穩健發展，規模增速將不再作為金科發展的主旋律，在規模增速問題上，金科強調量入為出、穩中求進；“二降”是指降低負債和降低庫存；“三提升”是指提升盈利能力、核心競爭力和資產運營能力。

對此，周達認為，這一經營戰略是金科主動適應行業發展新特徵，把握未來發展主動權，深入推進高質量發展的階段性選擇。

新京報記者 袁秀麗 圖片來源 企業供圖

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁