激進華僑城，段先念的“買賣經”
中秋過出了年味？這個國慶假期，不少人都有這樣的感觸。因為疫情的原因，2020年的春節，大家過得都有些憋屈。好在經過漫長的上半年等待，8天的國慶中秋長假，給足了人們撒歡的時間，親朋團聚、遊覽祖國名山大川成為很多人不約而同的選擇。
慧聲君的主業是聊地產，為了應景期間，我們説説那些做文旅的房企。
實際上，早在2009年我國就正式將文旅產業上升到國家戰略，隨後部分先知先覺的房企對其動作頻頻。之所以房企熱衷搶灘文旅，業內專家表示，在白銀時代，房地產的主業——住宅開發已經瀕臨行業天花板，而融入文旅和醫養等其他產業理念的地產項目市場容量和潛力巨大。
據中指院數據，截至2019年，前100強上市房企中已有57家房企入駐文旅地產領域，競爭日趨激烈。
由於國家支持旅遊行業發展和特色城鎮化建設的宏觀政策，文旅地產項目的融資門檻低，拿地成本優勢明顯，開發商們羣起而上。但是，出現的問題也觸目驚心，以文旅為由瘋狂低價拿地，導致地產開發低層級和同質化的趨勢也隨之而來。披着文旅外衣做起的地產項目，在達到銷售目的後開發商為縮減成本，撇手之前承諾過的文旅設施和配套致項目爛尾的例子也數不勝數。
最終依舊是資金流入樓市，文旅項目被當做墊腳石。
01
文旅尖子生
目前，我國文旅產業有四個層面，如下:
一眾文旅+房企中，央企華僑城是企中的翹楚，旗下有中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等知名品牌。並且華僑城秉持“生態可持續發展”的經營理念，先後被國家文化部授予文化產業示範基地和國家級文化產業示範園區等。
説完了成績，再説華僑城們都會犯的問題。
檢視其年報，不難發現，儘管華僑城文旅產業成績耀眼，但其中存在虛用地產+文旅異業互補的水分，和輕資產運營與IP（知識產權）的短板，比如靠主題樂園建設獲取的地產項目在財報口徑裏被劃分到了旅遊綜合業務。除此之外，近年來的負債和現金流問題似乎也在暗示華僑城在大地產板塊落後於同行。
根據2020半年報，華僑城期末經營活動現金流量淨額為－95.95億元，較上年同期增加負10.5億元。事實上，進入段先念時代後，華僑城的經營現金流常年為負數，2017、2018和2019年分別為－77億，－100.45億和－51.88億元。
華僑城管理層表示，由於公司兩大主營業務板塊地產及旅遊綜合項目建設和回款週期長，用同一個會計年度套在分佈不均勻的現金流入與流出上是不嚴謹的。前期獲得了較多的優質地塊，導致現金流出明顯，剔除新項目支出，近三年運營現金流量均為正值。
公司在2020半年報裏明確表態要解決現金流問題。一方面，加快項目的銷售和回款速度，另一方面，嚴格執行“以收定投”原則，投資力度要根據銷售回款的進度來制定。公司上半年累計簽約銷售面積較同期增長74%，然而銷售額卻下降10%，這歸功於華僑城主動在銷售價格上有所讓步，積極加快回款。
02
曲江模式的另類複製
説起近年來華僑城的激進風格，就不得不提及其董事長段先念先生，以及他所擅長的曲江模式。
曲江模式可以總結如下：
接班華僑城後，段先念確立了“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”的雙重發展模式。簡單來説就是在原有的文旅+地產基礎上向在城鎮化和互聯網領域傾斜。
為此，首先便是管理上大刀闊斧的改革。自2016年起，華僑城開始對原有產業體系進行整合，通過弱化項目管理制來進行集團化處理，用“1+N”扁平化管理對區域集團權力下放，推進業務和區域集團的自由組合，從而架構起全國化管理的藍圖用來承接他獨特的資本運作方式。
9月25日，華僑城集團旗下子公司湖南華僑城文旅投資有限公司擬轉讓衡陽雁來置業100%的股權，轉讓底價63910.15萬元。自段先念上台以來，資產買賣的玩法屢試不爽，其大手筆的主要動作如下：
這種左手進右手出的資產盤活和甩賣，多年下來使得華僑城現金流入遠跟不上流出的速度。
03
降負債成為當務之急
作為今年8月份被住建部約談的12家房企之一，負債問題成為了華僑城接下來急需解決的焦點。
華僑城自2017起負債率一路飆升，根據2020年上半年財報，剔除預收賬款的資產負債率和淨負債率分別為71.52%和111.24%，現金短債比為1.06。按照“三道紅線”的標準，華僑城越界兩條，意味着華僑城的有息負債規模年增速不得超過5%。
和訊發佈的《2020上半年百強上市房企財務健康榜單》以淨資產負債率、有息負債規模環比增速、現金覆蓋比率三項指標作為依據來計算排名。華僑城在該榜中排名倒數第8，財務健康使人擔憂。
實現經營現金流回正，這是華僑城接下來最重要的目標，也是降低負債率不可避免的路徑。總結一下公司在財報裏表示要努力的方向：
1. 充分利用權益融資方式降低短期負債。
2. 利用新銷售方式如“互聯網+”等加快地產項目的週轉。
3. 靈活運用合作開發、股權轉讓等多種手段，戰略引入地產行業頭部企業。
好在華僑城在土儲能力上是有優勢的，以前是，以後也會是。這家“文旅”明星企業明顯比其它房企在融資趨嚴和三道紅線來臨前準備充足。
2019年公司獲取的47宗土地中，底價摘牌的項目達28個。2020年上半年，華僑城累計土地儲備2802萬平方米，全年的土儲面積預計將是2019年銷售面積的21倍。土儲充足排在行業前列，有效降低了承壓融資端收緊下的資源獲取成本，而且土地項目的回款渠道有更多的選擇。
從另一個角度來講，現金流為負不一定是壞事，實體資產的增加雖然短期內會加劇現金流出，卻是追求長期收益的基石。預售款作為債務款項同現金流成正比，有時候正現金流是由預售款堆積起來的無息債務，這暗示企業供給端的放緩，同樣也會減速週轉。
所以，儘管華僑城經營現金流多年為負，不排除其放長線釣大魚的可能性。尷尬的是，段先念在華僑城的改革效果似乎才剛剛起步。雖然今年4月份成功連任，但是早在2018年他已步入花甲，面臨退休讓賢。
04
混改不暢
為提高資源利用效率和擴張企業佈局，國有企業央地混改是不可避免的問題。不久前，華僑城宣佈將收購國信集團旗下江蘇房地產投資責任有限公司51%的股權，雙方正式達成戰略重組合作。由於華僑城與其企業戰略價值協同，此次合作將加速佈局長三角區域。
至於重組預期，憂喜參半。最近的“三道紅線”無疑會增加資金上的壓力，而且混改重組離不開政府的長期支持與配合。就拿此次江蘇房投來説，它至今存有大大小小的停滯和爛尾工程，比如南京的國信自然天成因為與市政規劃產生衝突被勒令停工，在海南的龍沐灣項目由於土地糾紛被擱置長達十年。
除了混改上的不暢，華僑城作為一家行政管理上應該以身作則的央企，2018年被審計署公告了廉政問題。根據其公佈的《華僑城集團有限公司2016年度財務收支等情況審計結果》，涉及利益輸送等3個大項共計17處問題。至審計時，19名高管人員違規投資4717.53萬元入股企業，部分入股企業與所在單位經營同類業務。一記耳光，足以見這其中灰色地帶和地下通道之多。整治行政風氣勢在必行。
一家企業需要兼顧對投資者的利益回報和一定的社會責任。除了努力回正健康的現金流和降低負債等財務問題，華僑城應在未來加強旅遊與地產的實質互補，和對文旅產業核心資產（如IP及其衍生品）的輸血，實現原有優勢上的產業轉型，減緩以文旅的名義在房地產增量市場上謀利。
來源：慧聲説房