恆大拆出一隻千億級獨角獸

  樂居財經 徐酒眠 發自重慶

  恆大集團分拆物業板塊獨立赴港上市的步伐，正在進一步加快。據消息人士透露，恆大分拆物業上市已獲得港交所批准。

  目前已上市的物業股中，龍頭股市值已超1500億港元。業內人士認為，從恆大物業的基本面不難判斷，一旦上市，其必將成為該板塊的新龍頭。

  恆大旗下物管企業為恆大金碧物業。金碧物業官微發佈的信息顯示，目前金碧物業合約管理面積約5億平方米，在管物業項目逾230個，遍佈全國280多個城市，總建築面積逾8000萬平方米，管理物業類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨立式別墅及商業物業等。

  據中物研協統計數據顯示，截止2020年6月31日，上市物企合約管理面積過億的6家，恆大金碧物業合約面積可排在碧桂園服務和彩生活之後，可列第三位。

  根據中國恆大曆年財報數據來看，物業管理收入增速較快，甚至超過地產開發業務。

  金碧物業營收由2016年的19.48億元增至2019年的43.75億元，年均複合增長率為22.42%。截至2019年年末，恆大物業税後利潤9.22億元。

  據中國恆大（HK.3333）2020年度中期業績報告披露，2020年上半年，中國恆大物業管理收入達29.7億元，較2019年同期的23.2億元上升28.0%，主要是因為集團在上半年提供管理服務的面積增加。

  這一收入規模在已上市物企中也可居前列。2020年上半年，30家上市物企總營收達398.8億元，平均營收為13.3億元。恆大金碧物業2020上半年營收可排在碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、招商積餘、保利物業之後，列居第六位。

  2020年中期業績會上，恆大集團總裁、董事局副主席夏海鈞表示，恆大物業未來三年將保持高速增長。

  7月31日，恆大對外透露了分拆物業上市的消息。13天后，恆大物業引進了235億港元（約合人民幣207億元）戰略投資，佔股28.061%，公司估值達750億元，投資者包括中信、光大控股等大型央企，雲峯基金、紅杉資本等投資基金，以及騰訊、周大福等知名企業。

  根據彭博行業研究，IPO前募集的這部分資金，可使中國恆大將其淨債務股權比從去年年底的159%降至153%。

  另據《路透》旗下媒體的報道，恆大分拆物業赴港上市，最快2021年上半年掛牌，集資額達10億至20億美元，摺合人民幣68億元至136億元。IPO加上戰投，恆大物業合計可獲得資金275億至343億元。

  與房地產資產面臨政府調控措施和週期性低迷不同，物業管理的業務模式穩定，物業行業具備輕資產結構、現金流充足等方面優勢，近年來備受資本市場青睞。若恆大物業成功分拆上市，除了跟上是物業上市潮和獲得高估值外，同時也將為恆大的降負債打開另一通道。

  對標碧桂園服務的發展現狀，同樣為TOP3房企的恆大若是成功分拆物業上市，頗有想象空間。