在收併購戰場潛身蟄伏了兩年多，招商積餘（001914.SZ）終於出手了。
12月29日，招商積餘刊發公告稱，其與中國南方航空集團有限公司(簡稱“南航集團”)於近日簽署了《產權交易合同》，以2.3億的價格受讓南航集團旗下的中國南航集團物業管理有限公司(簡稱“南航物業”）95%股權。
而就在五天前，招商積餘剛公告了另一筆收購，以5362萬元收購上海航空工業(集團)有限公司(簡稱“上航集團”)旗下上海航空工業集團物業管理有限公司(簡稱“上航物業”)100%股權。
近兩年物業收併購戰火愈演愈烈，招商積餘卻一直保持冷靜的姿態。自2019年12月16日重組更名上市，這還是招商積餘首次下單收購物業標的。
“當前，招商積餘積極打造行業領先、獨具特色的航空業態全產業鏈佈局格局”，招商積餘在披露收購上航物業時曾表示，“此次交易，進一步鞏固了招商積餘在航空物業領域的領先地位”。
招商積餘連續兩筆收購，均落在航空物業賽道上，搶佔市場之意明顯。
這或許也是大環境“逼迫”下的不得已為之。當下，分食航空物業這塊蛋糕的入局者越來越多，此前兩大物業巨頭碧桂園服務與萬物雲也通過收併購加入了戰場。而據樂居財經不完全統計，新大正、保利物業、明喆物業、魯商服務、潤華物業等物企也均已進入航空物業的涉獵場，目前至少已有8家物企涉足航空物業賽道。
南航物業與上航物業是招商積餘在產權交易所“淘”來的標的。其中，南航物業兩度被掛出，這才等來了招商積餘接盤。
今年9月7日，南航集團在北京產權交易所掛牌轉讓南航物業95%股權，彼時尚未披露出讓底價，而據財務資料顯示，其截至7月底的負債總計為9457萬元。此次信息披露期滿不到20天，10月28日，南航物業95%股權再度被掛出，此次轉讓方南航集團給出的底價為1.01億元，而其截至9月30日的負債總計下降至3582萬元。
上航物業被掛售的時間更早。今年7月12日，上海航空工業在上海聯合產權交易所掛牌出售上航物業100%股權，轉讓底價面議。
相較而言，上航物業的標的質量似乎並不如南航物業。選用收益法評估，二者的估值增值率相差懸殊。
公告顯示，根據北京天健興業資產評估有限公司對南航物業截至2021年6月30日的100%股權價值出具了評估報告，南航物業的淨資產賬面值為4696.13萬元，評估值為1.06億元，評估增值5937.93 萬元，增值率126.44%。
而根據上海東洲資產評估有限公司對上航物業截至2021年8月31日的100%股權價值出具了評估報告，上航物業的淨資產賬面值為5098.86萬元，評估值為5362萬元，評估增值 263.14 萬元，增值率5.16%。
一般而言，收購標的資產出現增值，則表明收購標的被看好；而增值率越高，則説明未來發展潛力更大。
南航物業與上航物業均是央企，最終實控人都是國務院國有資產監督管理委員會。
兩家航空物公司成立時間都很早。南航物業成立於1987年4月9日，上航物業成立於1997年6月6日。前者是南航集團全資一級子公司，主要為南航集團內部提供物業管理服務；後者是中國商用飛機有限責任公司(簡稱“商飛集團”)的二級子公司，主要為商飛集團及成員企業提供物業管理服務。
資料顯示，南航物業現有管理項目聚焦廣州本地，服務建築面積約60萬平方米，服務項目涵蓋辦公類、作業類、居住類等多種物業業態，以作業區、辦公物業服務為主。
而上航物業管理項目主要分佈在上海，其在管面積約222萬m²。其服務內容涵蓋常規服務與延伸服務兩大板塊。其中，常規服務主要包含禮賓、工程、保潔、安保、綠化、蟲害控制、講解服務以及各類活動的綜合保障，延伸服務主要有宿舍管理、機下作業、專項保潔、資產管理、行政服務等。
利率低迷一直是招商積餘待解難題。
截至2021年上半年，招商積餘整體毛利率持續下滑至了13.54%，雖然較上年同期下降的不多，僅0.29個百分點，但招商積餘的整體毛利率已經降至了近四年來的新低。過去三年，2018-2020年同期，招商積餘的整體毛利率分別為22.66%、20.47%、13.83%。
毛利率持續下滑，淨利率也一直低迷，連續兩年在4%左右的行業低位。
招商積餘也曾多次回應利率過低的問題，究其原因主要原因有三個方面。第一，項目分佈密度不夠集中。第二，機構類物業的收費定價有較大壓力；第三，公司目前正在追求規模快速發展，市場拓展、運營管控等方面的投入成本較高。
攬入南航物業與上航物業，無疑能增大招商積餘在航空物業賽道中的競爭力，不過對於改善低利率的問題作用似乎也有限。尤其是對上航物業的投後管理，似乎還存在着相當的不確定性。
數據顯示，2020年，南航物業實現營收1.84億元，淨利潤1794.96萬元，據此計算淨利率約為9.76%；2021年上半年，實現營業收入達8995.90萬元，淨利潤1537.21萬元，據此計算淨利率水平約為17.09%。
南航物業財務概覽
南航物業盈利能力可以説是相當可觀，相比而言上航物業就顯得一言難盡了。
去年，上航物業整體處於虧損狀態。財務資料顯示，上航物業2020年實現營收1.62億元，淨利潤虧損0.68萬元。2021年1-8月，上航物業的營收、淨利潤分別為1.11億元，752.39萬元。據此計算，淨利率水平約為6.78%，低於南航物業。
上航物業財務概覽
而年內扭虧為盈也至少是在4月份以後。根據7月掛牌出售時披露的財務資料，截至2021年4月30日，上航物業營業收入2838.67萬元，營業利潤虧損137.047萬元，淨利潤虧損137.05萬元；公司資產總計4616.9萬元，負債總計1022.58萬元，所有者權益3594.32萬元。
將中航善達重組進招商積餘，如今又吞下上航物業與南航物業兩家老牌航空物業公司，可以説招商積餘在航空物業賽道佔盡優勢地位。
不過打江山易，守江山難。當下，許多物企都對航空物業賽道虎視眈眈。
同屬A股陣營的新大正便是一大“勁敵”。新大正在2016年完成股改、成立集團後，承接了重慶江北國際機場物業，此後在這條賽道上一路並進。
2019年，新大正進行業務結構調整，航空物業、辦公物業從原有的公共物業獨立拆分出來。到2020年，新大正實現營業收入13.18億元，航空物業的營收佔比達12.5%。
據2020年財報披露，新大正主營航空管理服務的子公司為重慶新大正航空科技有限公司，2020年營收67.92萬元，營業利潤6.54萬元，以此計算其航空管理服務的毛利率約為9.63%。不過航空物業除了管理服務之外，保潔、安保等也是重要的業務。因此單看新大正航空的營收利潤比，並不能概括其航空物業的盈利情況。
今年上半年，新大正更是先後聘任了多位前中航物業高管，並新中標了深圳寶安國際機場、南通興東國際機場、長沙黃花國際機場、温州龍灣國際機場等4個機場，開發了安保服務、行李打包等多項業務。截至目前，新大正已進入了20個機場。
今年七月以來，航空物業賽道更是風雲四起。先是萬物雲斥資782.05萬元收購了深圳機場物業服務有限公司61%股份，而後碧桂園服務拿下海口新華正達空港服務有限公司70%股權。萬物雲與碧桂園服務的強勢入局，對招商積餘而言是完全不容忽視的競爭對手。
以碧桂園服務收購的新華正達為例，早在2017年，新華正達營業收入便達7748.3萬元，利潤總額和淨利潤分別為796.8萬元和672.9萬元，毛利率為25.83%，淨利率為8.68%，毛利率和淨利率均高於當時百強物企的平均水平。
文章來源:物業K線