本文來源：時代週報 作者：趙佳琪
2022年4月21日，珠海萬達商管提交的招股書在滿六個月之後失效。珠海萬達商管相關人士對《時代週報》記者表示，目前上市申請材料失效並不影響公司在香港聯交所的上市進程。
“根據香港上市規則，香港聯交所認為原申請六個月到期後三個月內重新遞交的，屬於原申請的延續。公司會盡快按香港聯交所要求，更新提供申報材料，目前上市進展有序推進中。”該人士對《時代週報》記者表示。
僅1天后，4月22日晚間，珠海萬達商管便更新了招股書。
因不滿港股估值，王健林曾從港交所撤離。兜兜轉轉6年後，雖遞表失敗一次，但王健林這次可謂準備充足。
相較於第一版招股書，更新後的招股書中，Pre-IPO投資人名單、投資協議等內容並未變更，但各項經營數據均有所增長。
業績協議已達成
從港股到A股，再重回港股，萬達的資本之路可謂一波三折。
2014年12月23日，珠海萬達商管的前身萬達商業首次登錄資本市場，併成為當年港股最大規模IPO。但因王健林不滿其估值，2年後的2016年9月，萬達商業從港交所退市。在此期間，王健林將萬達商業更名為萬達商管，轉戰A股上市，直至2021年3月24日，萬達商管宣佈撤離A股，謀求赴港上市。
撤離的前一晚，也就是3月23日，珠海萬達商管成立，成為新的上市主體。同年10月21日，萬達商管向港交所遞交招股説明書。然而2022年4月21日，公司上市材料再度失效，引發市場關注。
在不少業內人士看來，招股書失效僅一天後，珠海萬達商管就再度提交招股書，體現了其對於上市的執念。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《時代週報》記者表示，究其原因，首先自身企業需要發展；其次，引進戰投時，企業和投資人簽署了上市時點和業績承諾。
《時代週報》記者瞭解到，為順利上市，珠海萬達商管先是引入了珠海國資戰投，珠海國資委出資30億元進行了戰略投資，同時，該公司落户珠海橫琴。
此後，又引入鄭裕彤家族、碧桂園、騰訊、中信資本、螞蟻、PAG太盟投資集團等22家機構投資人。
招股書顯示，2021年7月及8月，珠海萬達商管與珠海萬贏、大連萬達商業及投資者訂立了一系列協議，同意以每股人民幣24.84元或3.86美元的價格出讓15.36億股，佔珠海萬達商管全部股權的21.17％，總金額達 380億元人民幣，摺合約60億美元。
天下沒有免費的午餐，任何一筆資金的注入，均有其要付出的代價。招股書中亦顯示，珠海萬達商管將保證2021年預估實際淨利潤、2022年及2023年扣除非經常性損益的經審計淨利潤分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。
如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。
最新一版招股書顯示，利潤方面，與上半年相比，珠海萬達商管2021年下半年淨利潤大幅提升，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%，達到28.6億元。全年淨利潤為35.1億元。
上述數據發佈後，市場有聲音認為，珠海萬達商管披露的2021年淨利潤與對賭協議有一定差距。但珠海萬達商管在招股書中表明，2021年，珠海萬達商管2021年預估實際淨利潤已達到目標淨利潤的要求。
為何會出現兩種不同的口徑？某知情人士向《時代週報》記者透露，模擬淨利潤和報表淨利潤的計算口徑不同，模擬口徑淨利潤綜合考慮了業務模式調整、剔除非經常性損益影響等因素。公司自2021年5月起才向委託管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，上半年淨利潤數據參考意義不大，僅下半年就實現淨利潤約28.5億元。據公司招股書披露顯示，公司已完成了2021年模擬口徑的淨利潤承諾。
柏文喜亦向《時代週報》記者表示，珠海萬達商管認為2021年的實際業績考核期只有半年，即從簽約到資起算，而從2021年僅有半年的考核期看，將實際完成數折算成全年的業績指標，則遠超設定的業績完成指標。
規模擴張
就最新一版招股書的數據來看，珠海萬達商管公司收入結構的轉變頗有成效。珠海萬達商管目前的管理模式分為兩種，租賃運營模式和委託管理模式。
2021年3月，珠海萬達商管開始將過往以租賃運營模式管理的56個萬達集團商業廣場全部轉為以委託管理模式管理。5月起，珠海萬達商管開始根據委託管理模式，按在管商業廣場項目淨收益計算收取運營管理服務費，從而確認運營管理服務收入。
至此，委託管理模式成為珠海萬達商管的主要收入來源。據悉，委託管理模式主要為萬達集團或獨立第三方擁有的萬達廣場提供商業運營服務，相較於租賃運營模式，委託管理模式的成本更為低廉，不用向業主支付租金。
招股書顯示，截至2021年年底，珠海萬達商管委託管理模式收入164.82億元，同比增長86.49%，佔總收入的70.2%，毛利率高達48.2%，而租賃運營模式的毛利率為36.9％。
而收入結構的轉變，使珠海萬達商管2021年下半年的盈利能力有了較大的增強。招股書顯示，2021年下半年，珠海萬達商管收入為128.4億元，較2021年上半年增長20.8%；毛利為60.1億元，較2021年上半年增長33.1%；淨利潤為28.6億元，較2021年上半年增長335.8%；核心利潤為27.7億元，較2021年上半年增長33.9%。
但盈利能力增強的背面，也體現出了珠海萬達商管對萬達集團的嚴重依賴。2019年、2020年及2021年，來自母公司擁有的商業廣場項目收入佔同期商業運營服務收入的71.7%、67.9%及69.8%。
同時，珠海萬達商管在招股書中透露，有部分商業管理項目或產生虧損。2019年、2020年及2021年，分別有53家、65家及19家項目子公司分別錄得虧損2.32億、3.93億及0.78億。
珠海萬達商管亦表示，“若該等商業廣場持續產生虧損，我們的經營業績及財務狀況可能受到不利影響。”
或許是意識到了過於依賴母企可能會桎梏珠海萬達商管未來發展，2021年下半年，珠海萬達商管顯著加強了對於獨立第三方項目的收購。
招股書顯示，珠海萬達商管2021年下半年新增37個廣場，其中，獨立第三方業主的項目數量較上半年，新增26個。截至2021年12月31日，萬達商管在管商業廣場中，獨立第三方商業廣場佔132個，佔在管商業廣場總數的31.7%。
時間來到2022年，珠海萬達商管外拓力度持續加強。3月28日，鑫苑集團與萬達集團在北京舉行戰略合作簽約儀式；4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，前者計劃將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達商管將會全面負責該等商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理；4月19日，萬達商管又接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，二者均以輕資產的方式運營，後者還將更名為北京五棵松萬達廣場。
針對於珠海萬達商管2022年的收購動作，億翰智庫研究總監於小雨向《時代週報》記者表示，現在上市還是唯規模論，誰大誰被看好，珠海萬達商管頻繁接手項目，一方面能夠擴充珠海萬達商管的規模，做大資產包，另一方面，這類合作亦能助力萬達深耕下沉市場、在具體城市佔領更大份額。
“核心城市的商業空間已經被搶佔差不多了，萬達、龍湖、華潤這些搶佔了一輪，新城、中駿又搶佔了一輪，反而低能級城市有一些機會，而且以輕資產的方式做運營，也不用太大投入。”於小雨説。