不拿貴地、不放棄利潤，3000億之後，世茂要做行業的“整合者”

2021-09-02由都超英發佈於財經

本文來源：null 作者：童潔

圖片來源：世茂集團

每年的業績期都是世茂集團董事局副主席、總裁許世壇最為忙碌的時候，世茂體系內三個上市平台的業績發佈會，許世壇都做到親自出席，親自解答外界提出的疑問。

8月末，繼世茂服務和世茂股份之後，世茂集團的業績會姍姍來遲。許世壇與老搭檔世茂集團CFO湯沸、世茂集團助理總裁兼營銷管理中心負責人邵亮一同出席，對於年初以來調控不斷、監管政策層出不窮的行業變局，三人強調，世茂集團始終謹慎應對。

但越艱險的環境，越能體現出世茂集團長久以來謹慎前行的難能可貴。半年前，許世壇稱，跨過3000億規模後，世茂集團不再提出高增長的目標，今年全年計劃實現3300億元銷售額。從半年報來看，上半年，其錄得簽約額1527.95億元，同比上升38.3%。

對於下半年的走勢，許世壇分析稱，行業會繼續調整，房企的重點不再是投資、融資或者是拿地，會回到品質、設計、物業服務、小區配套等客户能感受到的觸點，世茂集團亦會朝着這個方向做出努力。

除了銷售維持穩定的上行節奏之外，今年上半年，世茂集團的收入和利潤表現同樣突出。半年報披露，截至6月底，其錄得營業收入734億元，同比上升13.7%；毛利潤上升7.7%至210.13億元；核心業務淨利潤上升13.6%至約93.75億元；股東應占核心業務淨利潤上升11.5%至約61.99億元。

與此同時，對於財務面的把控，世茂集團更是未有絲毫的鬆懈。過去十年來，世茂集團的淨負債率均維持在60%以下，而今年上半年，這一數字僅50.9%；期內其扣預收款的資產負債率為68%；現金短債比（不扣預售監管資金及受限資金）1.9倍，站穩“綠檔”陣營。

要知道，嚴苛的監管環境下，不少高槓杆、高負債房企陷入危機，能夠做到從始至終都將各項財務數據穩穩地控制在“三道紅線”標準內的房企並不多。更何況，世茂集團2021年上半年的毛利率達到28.6%，在當前行業中頗具競爭力。

湯沸坦言，世茂集團的財務優勢與長期以來的自律，以及計劃的提前鋪排不無關係。據悉，去年以來，“三道紅線”已成為世茂集團的一把標尺，面對嚴俊的市場，世茂集團更是要求加強投資回報測算，甚至區域必須正現金流才能進行投資動作。

如其所言，基於這樣的財務紀律，上半年22城的集中供地中，外界極少見到世茂集團的身影。

許世壇表示，第一輪集中供地，除了一些特別的城市，基本上大部分城市的地塊都拍得特別貴，“有人統計了一下有接近60%是不賺錢的，甚至60%裏面還有比較多是虧本的，我認為沒有必要去拿不掙錢的地。”

但他亦指出，在22城之外，世茂仍然斬獲不少優質土地，其中，通過合作就拿下超過200億元權益前土地。截至6月末，世茂集團共獲取土地19塊，權益前土地總價約201億元，新增貨值571億元；新獲取土地資源中，一、二線貨值佔比達62%，如包含強三、四線城市，佔比約95%。

不僅如此，自去年以來，融資、按揭持續收緊，世茂集團便和多家銀行簽訂按揭合作協議，保障了每個月的按揭放款達標。世茂集團還在今年加大銷售回款的力度和考核的力度，對於資金管理也加大考核要求，對可動用資金的統一調配達到了管理的目標。

半年報顯示，期內，世茂集團實現回款1161億元，同比增長30.4%；到6月底，世茂集團現金充裕，累計賬面現金為823.8億元，較2020年底上升20.3%，短債僅佔借款總額的27%。

接下來世茂集團保持這樣的自律，爭取跑贏行業大勢。許世壇稱，世茂集團在手現金較多，下半年會積極研究供地政策，抓住市場機會加大投資力度，但肯定不會去拍貴地。

“整體的毛利下行是一個行業趨勢，悲觀一點，部分企業可能只有20%，好一點的力爭做到25%。世茂集團的毛利率還是比較高的，有優勢，我們的降幅肯定能夠做到低於行業平均值。”

近幾年來，“黑天鵝”頻出，規模房企“爆雷”事件不時發生，房地產行業人人自危。“變”是房企應對未知的關鍵詞，但如何變，關乎着房企的“生死”。許世壇稱，多元化“大飛機戰略”是世茂集團抵抗未來不確定性的有效手段。

早在多年前，世茂集團就開啓了多元化道路，不過，近些年來，世茂集團多元化的腳步正在加快、整合與升級。如今，物業板塊世茂服務以及商業板塊世茂股份均已完成上市，並且逐步釋放業績和利潤。

“上半年，世茂集團的多元化非房收入增速很快，同比達到128%，非房收入做到66億，全年目標會超過150億，而且希望未來三年可以佔到總收入20%以上。”許世壇説到。

在眾多非房業務中，世茂服務的增長最為迅勐。此前，世茂服務也交出了上半年成績單，今年1-6月，其實現營業收入42.34億元，歸母淨利潤5.78億元，同比分別實現171%和136%的高增長；合約面積2.39億平方米，同比增長91%。

值得一提的是，2019年開始，世茂服務加強第三方外拓能力，效果十分顯着。今年上半年，世茂服務第三方競標外拓成績同比增長近29倍，在公建、高校、產業園等多個領域實現突破，非住宅業態佔比高達61%。

許世壇認為，高校物業、城市服務這些新的賽道增長潛力巨大，因此，世茂服務的全年收入目標是90億元，其有信心順利完成任務。

取得優異成績的還有世茂股份。據其中報顯示，上半年，世茂股份營業收入為119億元，毛利潤45.9億元，同比增速均在30%以上；累計銷售同比增長61%；累計客流同比增長86%。

與此同時，世茂股份還在嘗試打開輕資產的新戰場。世茂股份提出“全場景生態辦公體系”和“輕重並舉”發展兩大戰略，在持續深耕品質商辦“重資產”的同時，全面啓動“輕資產”模式，發力主要核心城市羣，站穩一線及強二線城市，通過精細化管理持續保持市場領先。

許世壇進一步稱，包括酒店業務在內，上半年進入了快速增長的通道，增速達到141%，未來酒店也會向輕資產模式大力推廣。

但世茂集團的優勢不限於此，通常來説，房企的多元化佈局大多圍繞着主業展開，世茂集團也不例外。隨着各個多元業務板塊的成熟，相互之間形成協同，這讓許世壇看到了更多的可能性。

他直言，資源整合就是世茂集團的優勢，例如住宅、商業、酒店都需要服務，再如，世茂集團有着強大的“朋友圈”，政府、同行、客户都可以成為服務的對象。“相信我們在未來會更有效的整合整個地產上下游，做一個產業鏈，也希望慢慢可以多孵化一些輕資產的公司，這樣的可以更好地體現世茂集團的價值”。