IPO視界｜成功引入235億港元戰投後 恆大物業赴港IPO

要互相成就，更要獨自綻放。

9月的最後一週，中國恆大（03333.HK）很忙。9月24日，中國恆大發布闢謠聲明反擊網上流傳有關恆大重組情況的謠言；9月25日，中國恆大發布公司經營情況公告，説明目前經營正常健康、財務穩健，力證“清白”，同時公司拆分物業管理業務上市事項已獲香港聯交所批准；9月29日，中國恆大發布公告稱，日前已與持有恆大地產總額1300 億的戰略投資者進行商談並與部分戰略投資者達成新的協議。

關於中國恆大1300億戰略投資債轉股的風波悉數化解之後，中國恆大再拋出重磅消息，旗下物業公司向港交所提交了上市申請。

恆大物業正式赴港IPO消息一出，母公司中國恆大以及兄弟公司恆大汽車（00708.HK）的股價順勢得到拉昇。9月30日，中國恆大早盤高開逾8%，上漲8.36%，報17.88港元/股；恆大汽車早盤高開近4%，上漲3.1%，報19.98港元/股。截至30日收盤，中國恆大股價飆升19.64%至19.74港元/股，總市值達到2578.63億港元；恆大汽車則以19.88港元/股報收，漲幅2.58%，總市值增至1752.74億港元。

恆大物業僅是遞表，已對中國恆大及恆大汽車產生了重大影響。若成功上市，其想象空間亦不容小覷。

擬分拆到擬上市用時僅兩月 管理規模持續進擊

中國恆大似乎從不打無準備之仗。

7月31日，中國恆大發布公告稱，公司正考慮可能分拆本集團的物業管理服務及相關增值服務業務於香港聯合交易所有限公司獨立上市。據悉，這是恆大第一次正式公佈擬分拆物業上市的規劃。

兩週後的8月13日晚間，中國恆大公告稱，為恆大物業引入235億港元戰投，包括中信資本、騰訊控股、周大福、阿里巴巴的雲峯基金等14家戰略投資者。彼時，中國恆大表示，本次融資為本集團物業管理業務引進了一批卓有聲譽的戰略投資者，將會提升本集團物業管理業務的企業形象、專業水平並支持其發展。

對於此次引進戰投的意義，恆大集團總裁夏海鈞曾在中國恆大2020年中期業績會上表示，恆大物業成功引入235億港元戰投，預計將使恆大降低淨負債率19個百分點。

9月25日，中國恆大分拆物業管理業務在港交所上市計劃獲港交所批准。到9月29日提交招股書，恆大物業從“擬分拆”到“擬上市”用時僅不到兩個月，可謂神速。

235億港元的戰投也改變了恆大物業的股權架構。據招股書顯示，恆大物業目前的股權架構中，母公司中國恆大持有上市前恆大物業71.939%的股權，上市前投資者合共持股28.061%。其中，華人置業執行董事陳凱韻持股5.373%；華泰國際持股4.776%；紅杉資本持股4.12%；騰訊持股1.433%；雲鋒基金持有1.79%；九龍建業董事會主席柯為湘持股1.194%；利福國際旗下Treasure Pitcher Ltd.持有0.597%股權。

恆大物業也表示，在目前多個條件的限制之下，公司合資格股東將於全球發售份額中，獲得提供恆大物業股份的保證配額。恆大物業能夠得到戰略投資者的“青睞”，也與其近年的高速發展相關。

據悉，恆大物業的前身為金碧物業有限公司，成立於1997年，隸屬於中國恆大，系國家一級資質物業管理企業。2012年7月，改名為恆大地產集團物業管理中心。

招股書顯示，截至2020年6月30 日，恆大物業已訂約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務或社區增值服務，覆蓋22個省、5個自治區、4個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，而簽約面積為5.13億平方米，服務近200萬個家庭。

單就2020年上半年在管面積來講，2.54億平方米成功超越目前上市公司排名第5的綠城服務，上市即躋身物業管理上市公司TOP5。值得注意的是，排名前4的彩生活、雅生活、碧桂園服務、保利物業等公司在2020年上半年在管面積均突破3億平方米。

中指院數據顯示，物業服務百強企業的在管項目總建築面積均值由截至2017年12月31日約31.6百萬平方米增至截至2019年12月31日約42.8百萬平方米，年複合增長率約為16.4%。而在此期間，恆大物業總在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，年複合增長率為31.3%，遠超物業服務百強企業的均值。

招股書顯示，於最後實際可行日期，恆大物業總簽約面積為5.27億平方米，而在管面積為2.69億平方米。即便如此，恆大物業也一直在規模擴張方面不斷進擊，這在招股書募資用途中也有所體現。恆大物業表示，預計將通過收購或投資專注於住宅物業或非住宅物業的其他物業管理公司來進一步擴大業務及令物業業態組合多元化，並進一步鞏固其領先地位。

據悉，在今年6月，恆大物業成立了外部業務開發團隊，並於9月開始通過戰略收購及投資擴大外部業務開發範圍。迄今為止，恆大物業以訂立協議收購五家區域物業管理公司，總在管面積為7.72百萬平方米，均由獨立第三方物業開發商開發。

毛利淨利年複合增長超100% 整體盈利能力持續提升

在分拆上市的眾多物業公司中，恆大物業的經營業績表現頗為亮眼。

招股書顯示，在2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六個月，恆大物業的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元；同期經營利潤分別為1.49億元、3.23億元、12.58億元、15.13億元。

按照恆大物業的三條業務線，其物業管理服務收入佔比最高，其次為非業主增值服務和社區增值服務。2020年上半年，恆大物業來自物業管理的營收為28.24億元，佔比為61.9%；來自非物業增值服務營收為12.31億元，佔比為27%；來自社區增值服務營收為5.08億元，佔比逐年增加至11.1%。