物業企業擴張之惑(一) 市值與規模不匹配的煩惱

伴隨着物業對生活服務領域的不斷滲透，最近幾年來，物業管理行業在整個社會服務職能中的重要性進一步增加。企業端，一眾標杆房企先後拆分旗下物業板塊赴港上市，即便是區域性中小房企也在醖釀尋找上市時機；資本市場端，在剛剛過去的2020年，已有45家物企成功登陸資本市場，千億市值物企甚至已經達到了三家。

但在規模擴充、市值追高的另一面，有業內人士直言，規模並不是決定市值高低的唯一因素。值得關注的是，部分上市企業正面臨着“市值與規模不匹配”的煩惱。

三家千億

進入2021年，上市物企陣營持續擴容。據梳理，截至2020年12月底，物企上市陣營成員已由2019年底的24家增至42家企業；2021年開年以來，算上1月15日、1月18日、1月26日在港交所掛牌的榮萬家、宋都服務以及星盛商業，累計已有45家物企成功對接資本市場，包括港股41家、A股4家。

北京商報記者梳理發現，近期，受多重利好政策影響，物業管理行業已誕生三家千億市值的上市物業公司，分別為碧桂園服務、恆大物業以及華潤萬象生活，其中華潤萬象生活於1月8日首次“破線”，當日總市值約1004.30億港元。

截至1月28日收盤，碧桂園服務總市值為1817億港元，市盈率為77倍；上市不足兩月的恆大物業，總市值為1676億港元，市盈率為92倍；去年12月登陸港交所的華潤萬象生活，市值居於第三位，總市值為902億港元，市盈率為161倍。

經梳理還發現，延續2020年物業股整體的普漲局面，2021年以來，部分港股上市物業管理公司的市值在日前創出了歷史新高。代表案例為碧桂園服務。

1月20日，碧桂園服務報收每股68.65港元，總市值首度超過了2000億港元，這也是首家突破2000億港元市值的物業企業。據瞭解，市值從千億級到兩千億級，碧桂園服務僅用了9個月時間。

預期好壞

從市值漲幅角度來看，2021年以來，多隻港股物業股市值則呈現震盪上揚之態。據相關統計數據，1月1日-22日，恆大物業總市值漲幅超70%；永升生活服務、合景悠活、中海物業、碧桂園服務等上市物企的總市值漲幅均超30%。

據北京商報記者梳理，截至2020年底，市值排名前十的物業服務企業分別為：碧桂園服務（1538億港元）、恆大物業（966億港元）、華潤萬象生活（821億港元）、融創服務（533億港元）、雅生活服務（459億港元）、金科服務（407億港元）、保利物業（338億港元）、綠城服務（308億港元）、永升生活服務（284億港元）、世茂服務（283億港元）。

一般而言，從港股上市的物業服務企業來看，管理規模和市值在一定程度上有正相關關係，因此，對整個行業而言，規模的重要性不言而喻。但是，業內人士也指出，規模並不是決定市值高低的唯一因素。

“根據我們對港股上市物企的數據分析，上市物業服務企業市值與營業收入規模、在管面積規模呈一定的正相關關係，説明資本市場對規模較大的物業上市企業較為認可。上市物業服務企業市盈率與淨利潤率呈弱負相關關係。”談及上市物企的市值，中指物業事業部副總經理牛曉娟指出，除了上述因素外，企業的成長性、管理業態以及服務內容，也會對企業的資本市場表現產生一定影響。

“物管公司獲得的高估值，與行業特性和發展預期密切相關。”在克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨看來，目前投資者對物業公司的高估值中，疊加了對企業未來規模和增值服務高增長的預期。如果物業公司能夠在未來逐步兑現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定風險。

預期好壞不止於規模大小，也得到了來自上市物企方面的輔證。

新城悦服務在接受北京商報記者採訪時也表示，市盈率及市值反映了投資者對公司未來前景的一個看法，不僅要看企業現在規模大小，更要看未來的成長性及長期保持規模的能力；同時，2020年有十幾家物管企業上市，且中大型規模企業扎堆，對市場造成“抽血效應”，造成物管企業在資本市場的估值開始產生分化。

“基於一些原因，物管企業要在A股上市具有較大難度。作為物業股主要上市地的聯交所2020年刊發有關香港主板上市盈利規定的諮詢文件，建議調高企業上市的盈利要求，上市的條件越來越嚴格。資本市場面對眾多選擇，上市公司的估值也產生了分化。” 新城悦服務補充説道。

“反面典型”

從物業股整體表現來看，儘管延續2020年物業股整體的普漲局面，2021年以來，部分港股上市物業管理公司的市值在日前創出了歷史新高。但多個企業案例反映出，部分物企在現實中卻存在“市值與規模不匹配”之惑。

有“物業第一股”之稱的彩生活，在管物業規模在行業內雖排名前列，但截至2020年底，其市盈率僅為9倍。若對比行業內規模量級相近的物管企業，彩生活的市盈率可謂“墊底”。

1月28日，彩生活開盤報價3.42港元，收盤於3.41港元/股，相比上一交易日的收盤價3.51港元/股，下跌2.85%，總市值49.6億港元，市盈率為8.7倍。近一年來，彩生活股價均在歷史低位橫盤震盪，市盈率不足10倍。

北京商報記者梳理發現，若結合物企市值來看，截至2020年底，總市值排名行業前30的企業中，包括藍光嘉寶服務、彩生活、佳兆業美好等物企，市盈率在行業處於倒數十名之列，對應的市盈率水平分別為12倍、9倍、14倍。同期，華潤萬象生活市值821億港元，市盈率居港交所物業股第一位，為147倍。

中指物業事業部副總經理牛曉娟分析稱，造成彩生活市值與規模的不匹配，原因也是多方面的。第一，彩生活雖規模大，但是成長潛力不足，根據2019年年報數據顯示，彩生活的營業收入、毛利潤、淨利潤的增速分別約6.4%、5.7%、3.4%，在管面積甚至出現一定的減少，同比減少約1%；第二，彩生活的發展模式與其他物業公司不同，主要基於平台的擴張，這種模式可能有些偏離物業的服務本質，不受資本市場認可；第三，彩生活的開發集團花樣年的輸血能力較弱，而一般物業公司的開發集團會給物業提供重要支持。

“所以整體看，彩生活在資本市場的表現並不好。” 牛曉娟分析稱。

同策研究院資深分析師肖雲祥也指出，彩生活在上市之初確實受到了資本市場的青睞，估值快速走高。但是之後大肆擴張，舉債橫向收購第三方物業公司，因所收項目品質並不高，銷售毛利率逐年走低。

“顯然，資本市場對於這樣的發展方式並不是很認可，股價也長期保持在3-5港元/股之間。” 肖雲祥指出，通常情況下，在管面積規模影響營收及利潤的規模，當然，盈利能力也會影響到利潤規模的產生。利潤規模會影響到市盈率的表現，市盈率又是資本投資的一個參考指標，投資者結合企業的基本面對股票進行投資，從而會對企業估值產生作用。

北京商報記者 盧揚 榮蕾