首付10萬，華夏幸福給債權人吃了定心丸

文/樂居財經  楊宏彬作為最早出險的房企之一，華夏幸福的化債進度也十分靠前。自年初美元債券整體達成展期後，境內債化解也傳來捷報。7月13日晚間，華夏幸福(600340.SH)公告稱，公司發行14只債券及子公司九通基業發行的7只債券的持有人通過了債務重組相關安排。公告顯示，華夏幸福發行的14只債券存續票面金額合計291.30億元，九通基業發行的7只債券存續票面金額合計80億元，21只債券合共371.3億元。至此，華夏幸福的境內債券已經全部達成重組。1月初時，華夏幸福曾經公佈過境外債務重組的好消息，其境外子公司發行的49.6億美元債券已達成展期，華夏幸福的全部境外債券也由此得到安置。華夏幸福境內債券及境外債券展期方案均獲通過，不僅是公司債務重組取得的重要成果，也為正在進行債務重組的房企注入了信心。此前數據顯示，截至6月30日華夏幸福實現債務重組的金額累計約1834.46 億元，其中已包含該公司及九通投資發行341.17億元公司債券。若此次合計371.3億元公司債都已簽約解決，意味着華夏幸福已實現債務重組的金額累計增加到約1865億元，佔2192總債務的85%。華夏幸福內部人士表示，公司重組和轉型同步推進，兩手抓兩手都要硬，希望能夠為業內提供有益的實踐素材和案例，更希望公司在各方支持下能夠真正走出一條新的路徑。境內外債券全部成功重組從2021年3月官宣違約，到當年10月出台初步償債計劃，再到現在境內外債券均達成展期，華夏幸福的化債道路走的算是比較順暢。2021年10月1日，華夏幸福公佈償還旗下2192億金融債務的7個方式，包括“賣、帶、展、兑、抵、接”等，本次371.3億元境內債務整體展期，華夏幸福也將按照以上方式調整債券本金償付安排：首先，華夏幸福先給予同意展期的債權人賬户實施不超過10萬元的小額兑付。之後，華夏幸福將通過出售資產後，以現金的兑付債券本金30%的金額，如果小額兑付部分忽略不計，該部分算下來的兑付金額約為111億元；以及華夏幸福以持有型物業等資產設立自益型財產權信託計劃，並以信託受益權份額抵償債券本金，抵償比例不超過本金金額的16.7%，至多約為62億元。剩餘的約198億元債券本金，華夏幸福將之展期8年，債券展期期間利率及已欠付利息期間的利率均調整為2.5%/年。不過，現金兑付和信託受益權抵償的時間要取決於資產處置及設立信託計劃的進展情況。因此，對於尚未實際兑付現金或實際抵償信託受益權的債券本金部分暫按展期方式處理並計息。也就是説，華夏幸福上述境內公司債券的絕大部分目前仍按展期處理。華夏幸福曾於2021年12月公佈過公司14只債券的償付計劃，即通過出售資產回籠的現金兑付本金30%-40%，以信託受益權份額償付比例約為10%-20%，剩餘40%-60%展期8年償付，利率同樣為2.5%。如此看來，最終落地的展期方案，基本在最初公佈範圍之內，而相比之前只是增加了小額兑付的部分。但值得一提，放在整個行業中，華夏幸福債券的展期利率是比較低的。與境內債券相比，華夏幸福境外債務的展期方案又有細微差別。1月末公佈的美元債券展期方案顯示，華夏幸福美元債券規模為49.6億美元，其中46.7%將以新債券1及現金提前償付的方式交割，而發行的新債券1規模為約22.03億美元，也就是説，現金支付僅有1.13億美元，新債券1的存續期限達8年，用出售資產及信託受益權份額償付。不過，同意展期的債權人最晚可以在今年年底前收到現金支付的合共1.13億美元。美元債券剩下的53.3%，華夏幸福將以新債券2及新債券3交割。其中新債券2發行金額7.2億美元，續存期限8年，以下屬公司股權設立的“幸福精選平台”的股權抵償。新債券3發行金額約19.31億美元，續存8年，通過華夏幸福後續經營償還。轉型償債兩手抓應對國內房地產市場的變化，華夏幸福於去年7月正式提出全面轉型為產業新城服務商，提供規劃、代建和運營等輕資產服務，在2022-2025年完成全面轉型。華夏幸福一方面明確以三大服務體系為核心的戰略方向，瞄準政府服務、住宅服務、企業服務三大極具潛力市場，依託產自身業新城及近三千家招商入園企業等資源積累，培育發展創新業務。另一方面，華夏幸福實現產品封裝、項目簽約和業務落地，形成圍繞三大服務體系的業務組合，並已完成“幸福精選”物業平台和“幸福優選”代建平台的搭建。2022年財報顯示，華夏幸福新搭建的兩大平台業務已經取得了很大進展。期內，幸福精選平台中的幸福物業、深圳夥伴、蘇州火炬三家公司 2022 年合計實現的營業收入為 30.8 億元，淨利潤 2.1 億元，覆蓋全國 100 多個經濟最活躍的區域。幸福優選則是在2022 年累計完成業務市場化簽約 21 單、戰略及框架合作協議簽約 22 份，2023 年一季度業務加速增長，市場化簽約數量為去年全年的 1.6倍。值得一提的是，華夏幸福還將轉型與償債結合在了一起。去年年末，華夏幸福提出一個特別的債轉股方案，即用“幸福精選”和“幸福優選”兩大業務平台股權抵債務。當時華夏幸福提出，兩個平台的估值加起來可達1021.4億元，債權人可以不超過400.39億元債權換取“幸福精選平台”及“幸福優選平台”分別不超過49%的股權，相當於給債權人打了個8折。有觀點認為，輕資產運營是華夏幸福的轉型方向，物業和代建是公司轉型輕資產後發展較快的兩個平台，因此將這樣的“家底”拿出來可謂誠意十足。截至5月31日，“幸福精選平台”股權抵償金融債務金額74.27億元，相關債權人獲得平台股權約為19.55%；兩個平台股權抵償經營債務金額約為31.64億元，相關債權人獲得“幸福精選平台”股權比例為1.60%，獲得“幸福優選平台”股權比例約為6.52%。多種償債舉措下，華夏幸福的化債進度不斷推進，其違約金額持續減少，截至5月末，華夏幸福逾期的債務為279.38億元，較3月末減少超41億元。