拆解金地盈利含金量：扣非淨利潤大幅下降

“穩定”是過去兩年金地集團（簡稱“金地”）財務表現的關鍵詞，但是疫情之下，暴露出不穩定性。根據金地2020年上半年業績報告，上半年實現營業收入 198.75 億元，同比下降 11.6%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤（簡稱“歸屬股東淨利潤”）29.8億元，同比下降 17.9%。

如果説歸屬股東淨利潤反映了一家企業的盈利水平，那麼扣非淨利潤則更能反映一個公司日常的經營活動水平。具體到金地，上半年扣非淨利潤大幅下降40.86%，這使得金地淨利潤含金量打折扣。

淨利潤含金量打折扣

根據業績公告，2020 年上半年，金地實現營業收入198.75 億元，同比下降 11.6%。對於營業收入下降的原因，金地表示，主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積減少。公告顯示，上半年，金地房地產項目結算面積 97.68 萬平方米，同比下降 28.6%；結算收入 169.33 億元，同比下降 15.5%。

結算下降，這與疫情影響上半年房地產竣工進度不無關係。上半年，金地竣工面積約 217 萬平方米，較上年同期下降 37%，僅完成修訂後全年計劃的20%。也就是説，按照計劃，下半年金地要完成80%的竣工量，挑戰不小，完成度如何，將影響金地全年營收、盈利表現。

此外，需要注意的是，金地華南市場也較大影響整體營收表現。分區域來看，金地營收中貢獻最多的是華南區域，佔比為27%，達53.8億元，但同比大幅下降45.44%，毛利率與上年同期相比更是降了12.85個百分點，華北、華中、西部的營業收入也呈負增長。

受到營收下降影響，金地盈利也呈下滑趨勢。數據顯示，上半年，金地實現淨利潤47.2億元，同比下降7.9%，歸屬股東淨利潤同比下降 17.9%至29.8億元。

歸屬股東淨利潤的降幅為何明顯大於營收和淨利潤？拆解金地淨利潤構成發現，上半年，少數股東損益17.4億元，同比增加16.2%，佔比也從去年同期的29.2%上升為36.9%。

近幾年來，在擴規模道路上，金地不少項目採用合作開發，在撬動規模快速增長的同時，也使得淨利潤被少數股東瓜分。數據顯示，2017年-2019年，金地集團歸屬股東的淨利潤佔比分別為72.2%、66.9%、65.2%，與此同時，少數股東損益佔比也逐年增加，分別為27.8%、33.1%、34.8%。

不過，金地也在有意識加強權益佔比。在新增土儲權益佔比方面，2019年權益儲備約886萬平方米，佔比52.5%，2018年是44.9%、2017年是45.6%。2020年上半年，權益佔比則為52.1%。

如果説歸屬股東淨利潤反映了一家企業的盈利水平，那麼扣非淨利潤則更能夠反映一個公司日常的經營活動水平。

何為扣非淨利潤？“非”指的是非經常性損益。扣非淨利潤是指公司發生的與經營業務無直接關係，以及雖與經營業務相關，但由於其性質、金額或發生頻率，影響了真實、公允地反映公司正常盈利能力的各項收入、支出。扣非淨利潤更真實地反映公司主營業務對公司盈利和經營好壞的影響。

縱觀金地上半年的非經常性損益是8.6億元，去年同期是0.4億元，同比大幅增長，而扣非淨利潤則大幅下降40.86%至21.2億元。

規模擴張背後問題頻現

2001年在上交所上市的金地,曾在地產界與萬科、保利、招商蛇口並稱“招保萬金”，但此後由於拿地戰略踩空等多種原因，金地掉隊多年。2016年以來，金地奮起直追，銷售規模實現高速增長。

2016年，金地銷售額首次突破千億元，同比增速高達63%。三年後，金地銷售額突破2000億元。今年上半年，金地實現銷售金額1016.3 億元，同比增長18.8%，增速在大型房企中排在前列。

土地端亦是如此，金地積極納儲。從2017年開始，金地每年土地投資總額都高達千億，諸如2019年，新增土地113宗，新增土儲1688萬平方米，總投資額達到1200億元，同比增長20%。

今年上半年，雖然受疫情影響，但是金地並未放緩拿地速度，拿地總量基本與去年持平。公告顯示，上半年，金地獲取了 52 宗土地，新增土地儲備約 649 萬平方米，總土地投資額在526億元左右，略低於去年同期的554億元；權益土地儲備約 338 萬平方米，遠低於去年同期的675萬平方米。

截至2020年6月30日，金地已進入全國 65 個城市，總土地儲備約 5866 萬平方米，權益土地儲備約 3010 萬平方米，權益佔比51.3%。

不過，在快速規模擴張下，金地不斷被爆出各種問題。

今年5月，河北省廊坊市住房和城鄉建設局發佈處罰信息顯示，河北金地宏遠房地產開發有限公司存在未辦理施工許可證，擅自開工建設的違法行為，涉及的工程是金地•華璟1#-8#樓及地下車庫樁基，而河北金地宏遠房地產開發有限公司是金地旗下子公司。

6月份，蘇州市自然資源和規劃局發佈4條房企土地違規競買處理決定，主要涉及4月9日、4月26日、5月15日土拍違規競買，其中就有金地。通報指出，多家房企涉及“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。”的規定，屬於違規參與競買行為。

今年上半年，深圳市中級人民法院公佈終審判決，深圳金地塞拉維花園因虛假承諾，被法院判賠7400餘萬元，23位購房者人均獲賠322萬元。

在規模道路上飛奔，房企的靈魂很容易跟不上肉體，大房企旗下項目頻頻被爆出違規拿地、銷售問題、產品質量問題。對於金地來説，規模擴張下，要面臨的挑戰不僅是提高營收盈利的穩定性，還有隨着規模擴張在管理層面的規範性。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 危卓