險資入股房企已是司空見慣，很多大房企的背後，都有險資的身影。但是今年以來，包括萬科、金地集團、華僑城、金融街在內的多家企業遭遇險資減持，這在往年很少見到。近日，繼泰康系董事對陽光城三季報投出反對票以及董東辭職之後，泰康系不斷減持陽光城，昔日入股時簽訂的對賭協議也面臨失效。
值得關注的是，險資一邊減持地產股，一邊加碼房地產大宗交易的收購，甚至成為首批公募REITs的最大戰略配售機構投資者。在房地產行業面臨轉型的背景下，險資是逃離者還是調倉者？
2021年以來，包括金地集團、華僑城、陽光城在內的多家房企遭遇險資減持股份。圖片來源/IC photo
━━━━━
從對賭協議到減持，
泰康捨棄陽光城
從簽訂對賭協議到減持陽光城股份，泰康與陽光城的糾葛令人唏噓不已。去年9月，陽光城就引進泰康系作為第二大戰略股東，控股股東陽光集團對陽光城未來十年的利潤作出承諾，若無法完成，陽光集團將差額補償給陽光城。同時約定在泰康持股比例降至9%以下時，另行協商。
今年12月27日，陽光城發佈公告稱，公司股東泰康人壽及泰康養老擬通過協議轉讓方式減持公司合計7.41%的股份，同日，泰康養老通過大宗交易減持其持有的公司8280.77萬股無限售流通股份，佔公司總股本的2%。本次股份減持完成後，泰康系持股比例從13.53%驟降至3.997%。
12月29日晚，陽光城發佈公告稱，現泰康持股比例降至3.99%，若陽光城未完成《合作協議》中的年度業績，陽光集團將不涉及業績補償。這也意味着，泰康系與陽光城簽定的十年業績對賭協議面臨失效。
由此可見，泰康系當初以每股6.09元的代價入股陽光城，入股一年多又以每股不足3.05元的價格減持，無疑面臨腰折般的損失，但似乎又不得不及時止損。
而這從今年10月泰康系對三季報投出反對票就已經出現端倪。當時泰康系的兩位董事陳奕倫、姜佳立投出反對票，其理由是需要管理層合理解釋三季度所表現的經營惡化。面對房地產急轉直下的形勢，泰康坐不住了。
12月21日，泰康系的董事陳奕倫申請辭去陽光城董事職務。據悉，陳奕倫是泰康人壽董事長陳東昇之子。由此，泰康系退出之意很是明顯。
事實上，減持陽光城股份的不僅是泰康系，還有陽光城董事長朱榮斌。12月22日，朱榮斌減持了454.61萬股無限售條件流通股，減持價格為每股3.3元，套現約1500萬元。
在二股東泰康系退場之後，雙方的合作也將終止，陽光城的日子更不好過。
12月28日，陽光城發佈控股股東8243萬股被司法凍結的公告。陽光城表示，陽光集團可能存在流動性風險，相關問題尚在進一步處理中，有可能面臨訴訟、仲裁、資產被凍結等不確定事項。
━━━━━
業績下降、債務危機等成險資
減持地產股誘因
與以往相比，近期多方面消息顯示，險資正在加速減持房地產股。
除了泰康之外，大家人壽今年也在不斷減持金地集團。11月13日至12月8日，大家人壽累計減持金地集團總股本的5%。11月18日至11月19日，大家人壽減持金地集團總股本的1.05%。
最近的消息顯示，12月15日至12月23日，大家人壽合計減持金地集團股份2.26億股，佔金地集團總股本比例達到5%。此次權益變動後，大家人壽合計持有2.45億股股份，佔金地集團總股本股份5.43%。
資料顯示，大家人壽原本持有金地集團約9.22億股股份，持股比例約20.43%，是金地的第二大股東。自9月16日，大家人壽9年來首次減持金地集團股份之後，便一發不可收拾。
從財務數據來看，今年前三季度，金地集團錄得營業收入約538.84億元，同比增加33.25%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約33.09億元，同比下降33.72%，是增收不增利的典型企業。
華僑城也遭遇前海人壽方面減持股份。4月14日至7月12日，前海人壽及其一致行動人以均價9.34元/股完成減持8047.37萬股。10月，華僑城發佈公告稱，前海人壽及其一致行動人華計劃減持不超過1.64億股股份。截至目前，前海人壽及其一致行動人鉅盛華共計持有華僑城約6.55億股股份，佔總股本的7.99%。
事實上，2021年以來，多家房企遭遇險資減持股份。其中包括中國人壽減持萬科A、招商蛇口股份；泰康人壽減持保利發展、陽光城股份；和諧健康減持金融街股份；君康人壽減持首開股份等。
在業內人士看來，險資減持地產股的原因各不相同，但是今年異常頻繁的出現，與大環境不無關係。其中，中國銀保監會於2020年11月發佈的《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》，提到保險資金財務性股權投資標的企業不得直接從事房地產開發建設等。另外，2021年隨着房地產調控方式、力度出現顯著升級，購房者置業情緒偏弱，房企業績明顯下滑。尤其是房企接二連三的美元債務違約令房地產行業面臨信任危機，這些均成險資減持房企的原因。
值得關注的是，因為部分房企出現的流動性危機，險資踩雷者也不少，其中，包括持倉華夏幸福、中國恆大的平安人壽。今年，平安人壽及其一致行動人意外地成為華夏幸福第一大股東。9月9日，華夏幸福發佈公告稱，控股股東華夏控股所持有的股票被可交換債券的受託管理人及相關金融機構執行強制處置程序，導致持股比例被動下降。發生這樣的權益變動後，平安人壽升級為第一大股東。
━━━━━
一邊減倉，一邊發力
收購房地產大宗業務
面對出乎以往的減持，險資會逃離房地產嗎？事實上，險資對房地產的投資並非全線收縮。他們一邊減倉，一邊發力收購房地產大宗業務，而且在市場內表現非常活躍。
眾所周知，今年，平安人壽斥330億元巨資收購凱德集團部分核心資產，這是一個由6家來福士股權組成的資產包，還有和諧健康以90.6億元購買了北京國貿地標SK大廈。其有望成為2021年中國單體項目最高交易金額。
除了單體項目，項目公司的股權也在險資的收購範圍之列。12月24日，據北交所披露，泰康人壽在減持陽光城的同時，接手華僑城轉讓的上海鯤鵬置業有限公司50%股權，掛牌價格為4.86億元，最終成交價格為5.11億元。上海鵬鯤置業名下資產為上海市閔行區浦江123-3地塊，總建築面積13.62萬平方米。
此外，保險機構是首批公募REITs的最大戰略配售機構投資者。12月28日，在戴德梁行舉辦2021年終線上發佈會上，高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峯透露，“今年6月，國內公募REITs市場正式落地。基礎設施公募REITs底層資產收益穩定吸引了以險資為代表的中長期投資人。保險機構成為首批REITs項目最大的戰略配售機構投資者，認購金額佔比超過1/3。”
值得關注的是，投資保障性租賃住房成為保險機構下一步投資的重點。據中國銀保監會新聞發言人在9月7日答記者問時表示，指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支持，推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信託基金（REITs）試點。
據戴德梁行中國資本市場部副董事總經理、北區資本市場部主管劉兵介紹，保險公司有配置房地產資產的需求，而且目前有很多渠道，直接買樓是最為直接的方式，可以稱之為直接配置，一些間接配置是投入到某個房地產私募基金裏，或者投入到開發商上市公司的股權裏，還有給開發商做一些債券投資等，這些投資渠道都是保險公司配置不動產資產的選擇。
雖然今年出現了部分險資減持地產股的現象，但在劉兵看來，險資在配置不動產過程中，會有一些調倉以及此消彼長的現象，都是比較正常的行為。從目前來看，保險公司並沒有特別明顯地一味地持有房地產資產或者投資上市公司股權，還是比較正常的資產配置調整。
新京報記者 | 袁秀麗
編 輯 | 武 新
排版 | 寇德娜
