房企“中考”成績單：利潤率進一步下探“三道紅線”指標明顯改善

財聯社（北京，記者 李潔）訊，8月31日，上市房企半年報發佈已接近尾聲，多家企業交出的成績單“喜憂參半”。

受去年同期基數較低等因素影響，今年上半年房企營收普遍錄得較大增幅。不過，上半年多數房企毛利率進一步下滑，進而導致利潤下降，“增收不增利”現象明顯。

“利潤率的降低是行業發展的必然階段，因為行業已走過了暴利時代，未來不可能還有暴利。”旭輝集團董事局主席林中在業績會上表示，“預測行業的毛利率，可能到明年年底見底。”

事實上，從各房企半年度業績會上釋放的信息來看，不少房企對毛利率持續下滑已有預見，並對業績增速預期進行了調整。這也預示着，行業正從高速增長時期，過渡至中低速增長時期，而在過渡期內，房企的底層架構正逐漸被重建。

與此同時，在調控政策全方位收緊的情況下，降低負債、保證現金流安全，已成為房企的首選動作。今年上半年房企紛紛通過調整債務結構、控制拿地節奏來降負債，從效果來看，不少房企“三道紅線”指標出現改善。

從“拼規模”到“保利潤”

利潤率持續走低已成為房地產業面臨的最突出問題之一，即使是這個行業的頭部企業，也在進行一場利潤“保衞戰”。

以行業公認的“好學生”萬科為例，上半年其毛利率為22.9%，同比下降8.87個百分點；淨利率為9.7%，同比下降3.05個百分點。此外，有行業“利潤王”之稱的中海地產上半年毛利率為28.5%，同比下降2.1個百分點；淨利潤率為19.3%，同比下降近4個百分點。

有業內人士從TOP50房企裏，按規模階梯選取10家房企，對比了2019-2021年上半年的數據，發現所有企業的毛利率都在下降，降幅普遍在5-10個百分點。

對於房企利潤率普遍下滑的原因，億翰智庫分析師於小雨告訴記者，從項目結轉週期角度來説，由於滯後性的結轉機制，結轉至2021年上半年報表的項目主要來自於2018年、2019年期間獲得的土地，當時的土地價格較高，房企在拿地時對於房價加了預期，但在政策的嚴格調控下，房價上漲空間受限，房企的利潤空間收窄，進而拉低了整體利潤率水平。

“此外，為了能夠快速實現項目的去化，企業會採用降價促銷的方式去庫存，這種情況會對利潤的釋放產生反向力。”於小雨表示。

“行業整體毛利率下滑應該是一個趨勢。”龍湖集團首席財務官趙軼在業績會上指出，“在限價的大環境下，行業毛利率會迴歸到一個合理的區間，未來保持20%-25%的毛利率，可能是整個行業的趨勢。”

而林中認為，經營效益好一些的房企，未來毛利率可能在20%上下波動，低一些的毛利率可能在15%左右；優秀企業的淨利率可能在9%左右浮動。

隨着行業迎來史無前例的嚴監管，房企也從此前的“拼規模”轉變為“保利潤”。

“過去很多企業唯規模論，認為規模越大，安全性越高，現在反而是強調現金流和利潤。”花樣年控股董事局主席潘軍在業績會上表示。

在高槓杆、高負債模式難以為繼的情況下，多家企業通過提高週轉速度，來提升利潤率。據龍光高管介紹，今年上半年龍光新項目平均開盤時長已縮短至6.6月。

此外，房企紛紛拓展非開發業務。於小雨表示，“從利潤組成情況來看，利潤率表現相對較優的企業，其主營業務除了地產開發外，可能還有持有型物業的經營管理，輕資產的業務，如物業管理、代建等等，相較於地產開發，這些業務的利潤率可能會相對較高，可以對企業的利潤率表現提供較有力的支撐。”

一位房地產行業分析師指出，熱點城市第二批集中供地規則的改變，給房企讓出了一部分利潤，隨着地方政府控制土地溢價率，房企的利潤率有望出現邊際改善。

降負債、去槓桿仍是行業大趨勢

在保利潤同時，房企還面臨涉房融資收緊帶來的去槓桿壓力。

“在三道紅線融資管理機制之下，整個行業去槓桿是大趨勢。”萬科管理層在業績會上表示。

今年上半年，多家房企通過控槓桿、降負債等，改善“三道紅線”指標。其中，龍湖、世茂、金地、龍光、金科股份、越秀地產等持續保持綠檔。此外，雅居樂、佳兆業等房企也在上半年成功達標，躋身“零踩線”陣營。

據貝殼研究院統計，上半年旭輝集團、新城控股、陽光城、綠景中國、大悦城、力高集團、朗詩綠色地產、上坤地產、德信中國、祥生控股、中南建設、美的置業等企業，因為有一項指標尚未達標，位於“黃檔”行列。

對此，旭輝方面預估在年內可以達到綠檔標準；祥生控股則表示，將會用1-2年時間，使得三條紅線全部轉綠；美的置業也表示，預計最快在2022年底實現達標，轉入綠檔。

2021年上半年，處於“橙檔”的企業有首開股份、中交地產、美好置業、億達中國、中洲控股等房企。而三道紅線均未達標的企業，也就是維持在“紅檔”的企業，包括富力地產、金融街、中天金融、嘉凱城、光明地產等。

數據顯示，今年上半年富力地產剔除預收款後的資產負債率為74.9%，淨負債率為123.5%，現金短債比為0.55，三項指標均超閾值。

目前，多數房企仍在嚴控規模、持續降負債，在拿地方面也日趨謹慎。

“融創不僅要降負債率，也要降負債規模。”在2021年中期業績投資人會議上，融創中國董事長孫宏斌表示，“如果還像過去一樣拿地，會吞掉很多利潤，我們現在需要安全。”

“世茂集團今年會採取比較謹慎的防守型策略，多銷售、多回款，嚴控公司投資，不拿貴地，引進更多合作。”世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在中期業績會上透露。

萬科集團總裁祝九勝在中期業績會上表示，過多地追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。未來萬科會在規模和效益之間、在短期和長期之間、在風險和收益之間反覆權衡。

“三道紅線、集中供地政策，以及對二手房的管理和對從業者行為規範的治理等，一系列政策圍繞着‘房住不炒’的大政方針、長效機制的系統性建立，對行業影響深遠，有利於實現行業的健康有序發展。”龍湖集團首席執行官邵明曉認為，經過兩三年的時間，到2024年，整個行業的從業者會更加自律，財務將更加穩健。