觀點地產網 在上週五剛剛公佈了半年業績的朗詩，昨天突然宣佈要將美國物業發展業務分拆至美國納斯達克上市，董事局主席田明將迎來朗詩的第二個上市平台。
近來，房地產企業分拆物業至港股上市十分常見，將風口上高估值的物業公司從不被看好的地產行業中剝離出來再進行IPO融資，成為了房企們的常規操作。
無論是美股還是美國地產業務對於國內的房企來説都是極為陌生的，上一個在美上市較為熟悉的內房企要追溯到在2007年在紐交所上市的鑫苑置業，其在掛牌後的表現也頗有起伏。
“在美國地產開發模式例如普特模式、鐵獅門模式、漢斯模式，均不持有土地作為儲備，他們更像是房地產金融公司，有很大的資管成分。”匯生國際融資總裁黃立衝在接受觀點地產新媒體採訪時表示，“美國投資者不認可中國房地產商業模式。”
在黃立衝看來，中國的房地產開發模式在美國投資人眼裏是落後的，有着很大的政策風險、金融風險，還有槓桿過高的財務風險。
9月1日，朗詩地產發佈公告稱，Landsea Homes及LHC與LF Capital及Merger Sub就合併訂立有條件合併協議，通過一番股權變化與合併後，朗詩的全資子公司Landsea Homes將被注入到上市平台LF Capital中，而朗詩地產將會控股LF Capital。
整體交易對價約為合併代價3.44億美元（相當於約26.82億港元），須以LF Capital普通股的形式支付，朗詩地產預計將持有注入資產後的LF Capital 32,557,303股，而朗詩地產在這個上市過程中，本身是不獲取任何直接現金收益的。
Landsea Homes為朗詩美國地產開發業務的主體，截止上半年，Landsea Homes的未經審核資產淨值（不包括城市發展項目）約為5.05億美元。
LF Capital則為相關投資者在納斯達克設立的特殊目的公司，其本身並沒有任何業務，只是擁有一定量的現金，這是一個乾淨的“殼”資產。
最終，朗詩地產將透過LHC間接持有LF Capital約67.4 %的股權，為上市公司實控人；LF Capital的創辦人持有4.7 %；公眾股東持有剩餘的27.8%股權。
倘若相關股權條件被行使，朗詩地產持有的股權將會被稀釋至50.2%，公司創辦人持有8.1%，公眾股東持有41.8%。不過，只要該次注入資產的動作達成，朗詩地產一定是LF Capital的背後實控人，並擁有超過半數股權。
據觀點地產新媒體瞭解，朗詩此次赴美是通過SPAC（Special Purpose Acquisition Company)方式上市，即通過將資產注入到一個完全為了上市而設立的公司中（SPAC公司），該上市平台以股權的方式向資產持有者支付對價。
SPAC公司（即此次事件中的LF Capital）成立的目的是在特定時間內收購一所營運中的公司，資金一般來源自投資銀行或私募基金透過首先公開募股組成，而SPAC在尚未進行併購前已具備上市公司的身份。
在交易達成後，Landsea Homes/ LHC將獲得LF Capital投資者存入托管賬户中的資金，而LF Capital的投資者也將獲得併購後公司的一部分股權作為回報。
這種特殊的借殼上市辦法成為了美國投資者的新寵兒，他們往往更多專注於生物科技、金融科技等行業，而非房地產行業。
通過兩個月前優客工場上市計劃，SPAC上市第一次進入了地產圈的視野，毛大慶放棄了傳統IPO形式，改用SPAC上市的方法達到快速上市的目的。
朗詩之所以也急於用這種方式來上市，或許與今年上半年在美國的業務急速擴張有關。
美國業務版圖
作為少有的同時在中美兩國擁有物業發展的內地房企，在綠地、萬達等不少房企在美頻頻折戟選擇退出的時候，朗詩走出了一條不一樣的道路。
朗詩自2013年進入美國市場以來，已在全美房地產建築商中位列前40，後進入大紐約地區、波士頓地區、洛杉磯地區、三藩市地區和亞利桑那地區，開拓中高端住宅市場。
以朗詩2019年年報透露，美國業務的資產配置約佔朗詩地產的24.0%。期內，美國項目錄得簽約銷售總計約為人民幣40億元。
田明曾對觀點地產新媒體表示，在美國業務上，他只需要管戰略、投資和用人，其餘基本由美國團隊負責“會計、出納”，高管全都沒有中國人。朗詩美國項目的客户也絕大部分是本土消費者，中國人只佔10%。
今年上半年，朗詩在亞利桑那州等區域共獲取13個項目，新增可售面積36.7萬平方米，預計可售貨值約為人民幣41億元。
然而，朗詩在2019年全年才在美國境內獲取了9個項目，新增可售面積30.2萬平方米，預計可售貨值約為人民幣40.1億元。
簡單來説，朗詩僅在今年上半年的美國投資額便超過了去年全年。
但從朗詩美國開發的主體公司Landsea Homes的財務數據可以表明公司的現狀，其上半年除所得税開支後虧損約2242萬美元。
朗詩地產在一個月前曾發佈公告表示，半年業績下滑的部分原因在於朗詩地產美國房地產業務運營受疫情的影響，以及疫情導致的美國個別地產項目發生存貨減值。
那麼對於朗詩地產來説，以SPAC的方式完成上市可以為Landsea Homes快速吸取到足夠的運營資金，而且對於自身報表的優化也不言而喻。
田明的朗詩“版圖”
除了資金的原因，田明對於港股朗詩地產平台的想法轉變也是極為重要的因素。
2019年5月份，朗詩將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等的非地產業務剝離至控股集團。
2019年末，田明選擇將港股平台的名稱從“集團”重回“地產”，從“朗詩綠色集團有限公司”更名為“朗詩綠色地產有限公司”。
無論是剝離非核心資產還是重新更名，朗詩都更希望港股00106這個平台更加聚焦於中國和美國地產開發上的主業。
此次將美國開發業務分拆至納斯達克上市，朗詩在公告中這樣講到“釋放其於美國物業務展業務的投資的公允價值……提升美國物業發展業務的集資能力……讓公司財務與業績更加透明，吸引投資者與合作伙伴”。
其中，還有極為重要的一點便是“讓餘下集團可專注於餘下業務”。
田明希望將朗詩打造成一個大地產行業的綠色集團，涵蓋國內綠色地產開發、美國地產開發、長租公寓朗詩寓、常青藤養老、青杉資本、朗詩物業服務、綠色裝飾、綠色建築。
凱撒的歸凱撒,上帝的歸上帝。田明計劃將自己的每一個業務都有一個歸宿。如今，中美兩國的地產開發都有了自己的上市平台，但田明想要的遠不至於此。
他曾對觀點地產新媒體表示：“朗詩集團正在計劃推動物業公司到港股上市。”與此同時，朗詩的綠建科技集團也在計劃着在國內的科創板或創業板掛牌。
對於田明來説，此次分拆美國業務上市或許有着更大的意義，這將是他的“朗詩願景”裏第一個分拆的公司。隨着物業與綠建公司的推進，田明的第三個、第四個上市平台或許將在不久後到來。