觀點地產網 步子邁得太快，總會有摔跤的那一刻。
比如向來擅長“加槓桿”遊戲的潘蘇通，這次就在籌資活動中摔了一跤。
7月14日，高銀金融宣佈短暫停牌，以待刊發有關內幕消息公告。消息一出，便有香港本地媒體稱，此次停牌或涉及高銀旗下香港九龍灣寫字樓項目——高銀金融中心被貸款方要求接管的事件。
報道披露，有高銀金融中心租户聲稱接獲一名接管人的通知，指以後租金改向接管人繳交，而非向高銀。
消息並非空穴來風，7月15日，高銀金融發佈的內幕消息公告，內容也涉及前述事件。公告顯示，高銀金融及若干直接及間接附屬公司於7月13日分別接獲數份通知，內容關於賜譽有限公司、成美控股有限公司及Goal Eagle Limited結欠的若干債務。
觀點地產新媒體從公告獲悉，其中，涉及賜譽有限公司於2019年4月9日發行本金額為68億港元的浮息優先抵押票據，與德意志信託（香港）有限公司信託契據；以及成美、Goal Eagle（借方）於2019年3月29日獲得由若干獨立金融機構授出一筆本金額約合共18.95億港元的定期貸款融資。
於7月13日，賜譽接獲Borrelli Walsh Limited發出函件，聲稱要接管賜譽的所有資產；同日，高銀金融接獲抵押信託人的催繳函，要求成美與Goal Eagle立即支付貸款本金及所產生的利息合共約15.42億港元及2.51億美元（相當於約19.56億港元）。
而上述行為，是否已構成違約，市場上則看法不一。有消息指，近期高銀正與多名貸款方商討還款細節，但其中一名貸方因應市況不穩定為由，要求高銀提早還款，並提出要接管物業。
與此同時，亦有消息傳出，由於高銀與貸方的洽商已接近完成，貸款並未到期，不排除是有人藉此脅逼高銀及公司大股東潘蘇通。
但一業內人士亦有意見指出，此為違約行為，催收無果之後便會開始處置資產，即通過變現或者債務重組的方式。
繼去年“啓德退地”風波後，高銀金融的資金問題再次被擺上枱面。
焦點：高銀金融國際中心
其中，賜譽的所有資產及承擔，包括對位於九龍灣啓祥道17號名為新九龍內地段6314號的一幅地塊及建於其上的宅院、建築及樓宇（寫字樓物業）的直接擁有權。寫字樓物業亦即為高銀金融國際中心。
再次被提及的高銀金融國際中心，相信很多人並不會陌生。這一投資性物業在高銀金融的每份財報中，都是必不可少的存在，其業績表現也頗受重視。
這是潘蘇通及高銀從內地轉戰香港房地產市場後，涉獵的第一個項目。於2011年，潘蘇通與高銀組成合營公司，以逾32億港元投得該地皮，後歷經5年建築期才落成啓用，並作為高銀香港總部。
資料顯示，高銀金融國際中心位於香港九龍灣啓祥道17號，整座大廈總樓面面積共90萬平方呎，包括超甲級寫字樓約 80萬平方呎和餐飲約10萬平方呎。
雖早期不被看好，但近年來，高銀金融國際中心的租金表現不俗。2019年下半年，高銀金融國際中心錄得租金收入及其他相關營業額同比增長32.7%至9670萬港元。高銀金融亦以項目管理費的形式產生新收入1540萬港元。
不過，租金收入也主要來源於“自家人”。由潘蘇通及其他關連公司租用的寫字樓及餐廳，每年繳交的固定租金約7800萬元，相當於整幢物業近五成的租金收入。
對於左手金融、右手地產的潘蘇通而言，單靠租金收入遠不能滿足自身發展野心。早在兩年前，高銀金融國際中心便已成為潘蘇通進行資產騰挪、籌集資金的砝碼之一。
彼時，為了簡化及整合房地產業務，高銀金融向潘蘇通出售香港何文田常盛街住宅項目60%股權，以及持有何文田站第一期物業發展項目合營公司高鉎投資50.1%間接權益，代價123.94億港元。
同時，高銀金融以56.08億港元收購高銀金融國際中心剩下40%的股權。交易完成後，高銀金融國際中心由高銀金融全資持有。
通過這一輪置換操作後，潘蘇通即向高銀金融注入約67.94億港元資金。
但由於此前大肆加槓桿拿地，高銀金融自身的資金狀況一直不甚理想，上述資產騰挪之後，缺口仍存。
讓潘蘇通再次打起了高銀金融國際中心的主意。
於2018年6月，高銀金融將旗下高銀金融國際中心抵押給長實旗下公司，獲得約102.3億港元貸款，貸款將用於償還工商銀行貸款。
這一融資計劃市場討論諸多，當時還有業內分析道：“這種交易可能不只是一種商業貸款，而是雙方之間或存在戰略型合作，只是有些約定並沒有對外透露而已。”
而長實在2018年半年報中，將一筆102.3億港元的“短期應收貸款”計入賬中。這一貸款，年利率約8%。
但雙方後來也沒有合作。2019年4月，消息稱高銀金融完成償還了長實的貸款，但後又隨即轉向德意志銀行尋求一筆68億港元的債券融資。
也正是這筆68億港元的債券融資，讓高銀金融陷入如今的境地。於2020年7月13日，聲稱接管人表示委任Cosimo Borrelli、Ma Siu Ming Simon及ChiLai Man Jocelyn擔任賜譽的董事，以接替全部現任董事。
盤活：出售資產與再融資
如高銀金融找不到償債的方法，高銀國際金融中心或將易手他人。而相關債務無法及時解決，高銀金融也將面臨着一攬子連帶的違約問題。
在此次發佈的公告中，高銀金融方面表示，集團正在安排為票據及貸款進行重新融資，方法（其中包括）如下：尋求87億港元左右的新融資；及出售其於九龍啓德第4B區4號地盤名為新九龍內地段第6591號一幅地塊。
對於87億港元左右的新融資，其未述及具體的計劃，市場上消息也甚少。
至於出售計劃，今年3月份已有相關動態。3月19日，高銀金融發公告稱收到一名獨立第三方（一間具規模的從事房地產發展等綜合業務的公司）有條件要約。該要約提述的全面收購項目，即為上述的出售地塊。
半個月後，高銀金融表示已接受收購所持香港九龍啓德地塊的要約。其稱，“現正與有關方面就該建議交易的合規事宜進行諮詢工作。”
資料顯示，新九龍內地段第6591號地塊，由高銀系公司迅富國際有限公司於2018年12月以約89億港元的價格拿下。該地塊總佔地面積約為9708平方米，總建築面積為3.2萬平方米至5.3萬平方米，計劃作住宅發展，預計總投資額約140億港元。
歷經兩個月，高銀金融終於宣佈以70.4億港元出售啓德4B區4號地皮，買方為Top Family Group Limited，所得款項淨額將用作償還借貸及一般營運資金。
儘管出售地塊可以及時輸血，但粗略一算，資金缺口仍不小。高銀金融也續稱，儘管如此，與票據及貸款所結欠的總未償還本金額加相關累計利息相比，寫字樓物業的當前市值存有可觀的餘額。
於2019年12月31日，於未經審核綜合財務報表上，高銀金融寫字樓物業賬面值約183億港元。
“就在短期內為票據及貸款取得再融資一事，董事會一直以來及直至現在仍然有此信心。”信心雖在，但不可置否，高銀金融本身的資金難題更難以解決。
深陷資金迷途，與潘蘇通早年間的高槓杆拿地不無關係。據觀點地產新媒體早前統計，於2016-2019年4年內，潘蘇通撬動了近400億資金，搶下何文田、啓德等區域多宗高價土地。
數據顯示，於2019年12月31日，高銀金融營運資金約為52.17億港元，現金及現金等值以及已抵押銀行存款合共約為25.5億港元。但截至2019年底，高銀金融的計息銀行及其他借貸約為154.83億港元，債項對總資產比率為41.4%。
借貸壓力之下，去年高銀金融就鬧了一場“啓德退地”風波。退出香港啓德第6546號地塊之時，潘蘇通還對外回應，“融不到資，這是一個笑話。”
潘蘇通總是對高銀金融的融資能力信心十足。而此次債務危機，也亟需高銀金融發揮再融資能力。
據悉，這次着手接管高銀國際金融中心的Borrelli Walsh Limited，即香港保華顧問有限公司，是一家專注重組、破產和司法的會計師事務所，並參與了近年來規模最大、難度最大的企業倒閉和調查。
一業內人士稱，高銀金融的這些資產盤活起來不容易，只能找重組方，“最終還要看中介和債權人最終能找到何種方式盤活資產，不然只能一直拖下去。”
來源：觀點地產網