直擊業績會 | 華潤置地上半年完成千億簽約額，二季度拿地節奏放緩

疫情在華潤置地的半年報裏留下了明顯的印記。

8月26日，華潤置地披露的2020年半年報顯示，報告期內，其實現綜合營業額為448.7億元，同比下降2.1%；股東應占溢利約為115.4億元，同比下降9.3%。

其中，開發物業營業額為359.7億元，同比下降1.7%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為49.9億元，同比下降12.5%。

華潤置地首席財務官郭世清在同日舉行的線上中期業績會上解釋稱，上半年疫情的影響使得公司投資物業評估增值下降，影響了歸屬於股東的淨利潤。

在物業銷售方面，華潤置地上半年完成銷售額約1108.22億元，同比下滑約6%，佔全年銷售目標2620億元的42.3%。

“2020年下半年，公司可售貨值4122億元，其中一二線佔比約83%，住宅產品佔到73%；下半年新推貨值約為2500億元，三季度和四季度佔比約40%-60%。”郭世清稱，“公司有信心達成全年2620億元的銷售目標。”

在公佈中期業績的同時，華潤置地分拆物業上市的消息也一併落地。截至6月末，華潤置地物業在管面積1.12億平方米。

毛利率再下滑

華潤置地“2+X”商業模式中“2”的表現，在上半年出現了不同程度的下滑。

中報顯示，華潤置地上半年開發物業營業額為359.7億元，按年下降1.7%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為49.9億元，按年下降12.5%。

管理層解釋，開發物業方面，上半年公司結算面積同比增長18.2%，但從結算項目城市分佈結構來看，一線城市結算佔比同比下降，結算均價從上年同期的14783元降至12289元，降幅達16.9%。

投資物業受疫情影響明顯，整體收益下降。其中，購物中心租金收入39.1億元，按年下降8.9%；寫字樓受增量項目推動，收入按年增長5.8%至7.3億元；酒店業務受疫情影響嚴重，營業收入按年下降51%至3.5億元。

同時，華潤置地的毛利率也出現了較明顯的下滑。

數據顯示，上半年其綜合毛利率為33.5%，較上年同期的38.2%下降4.7個百分點。其中，開發物業毛利率為31.1%，同比下降4.9個百分點；投資物業（包括酒店經營）毛利率為67.7%，同比微增0.1個百分點。

花旗發佈的報告指，因高毛利率的深圳業務入賬下降，毛利率亦一如預期地降低，由去年上半年的38.2%、去年全年的37.9%，降至今年上半年的33.5%。

華潤置地總裁李欣在業績會上表示，“行業發展到今天，地價不斷走高，房地比一直在降，行業毛利率呈下降趨勢，從過往三四年出讓的土地來看，我們判斷這是一個定勢。”

值得一提的是，2020年初的業績會上，李欣就曾表示，毛利率在今年為30%-35%，以後增長大概在30%左右。這也意味着未來華潤置地毛利率水平或可能進一步走低。

不過，對於未來，華潤置地仍保持較高的期待。

據披露，截至6月末，華潤置地已籤未結算開發物業營業額約2304億元，其中，約有1070億元將於2020年下半年結算，未來三年可結算面積較高。

在投資物業方面，華潤置地管理層初步預計，2020年該項收入約為120億元，同時從2021年開始可恢復15%以上的年複合增速。

若以15%的複合增速、120億元為基礎進行測算，“到2025年，租金收入可達到241億元；如果按照20%複合增長算，到2025年則有300億元”，郭世清表示。

勾地佔比約4成

華潤置地前6個月累計實現銷售額1108億元，同比有6.73%的下降，但也達成了年初業績會上李欣提出的“半年千億”的目標。

進入7月份，華潤置地單月實現合同銷售金額約239.7億元，7個月累計銷售額達到1347.88億元，較上年同期的1314.65億元增長2.53%。

對於全年2620億元的銷售目標，華潤置地管理層毫不例外地表達了信心，7、8月份的銷售額已有較好的表現，“後期的供貨，在8-12月份預計有超過35個項目首開。目前來看，從供貨節奏、市場情況、客户積累等方面綜合來講，我們有信心在未來4個月時間，完成全年銷售目標”。

銷售額穩步恢復的同時，華潤置地在納儲方面同比有所下降。

報告期內，華潤置地共新獲取項目30個，新增土儲495萬平方米，總地價589億元，權益地價388億元，總貨值約1200億元。

相較於2019年同期820.6億元的總地價、1021萬平方米的新增土儲來説，華潤置地上半年的拿地步伐稍顯放緩。

“上半年並沒有刻意地（規劃）比去年多或少。”在被問到上半年拿地情況時，華潤置地管理層表示，疫情期間的短暫窗口期，其積極把握，一季度的權益拿地金額行業排名第二，隨着二季度土地市場的疾速升温，華潤置地的拿地速度也放緩。

“應該説，拍到手的這些開發商，按照我們測算，其毛利率和淨利率都非常低，（我們）在這種情況下保持理性、保持定力，嚴守回報底線，因此二季度沒有盲目去追高。”

華潤置地管理層表示，以上半年388億元的權益投資計，“我們在所有開發商中權益拿地金額排名第九，我們總銷售額排名第十，所以應該説我們並沒有明顯的落後”。

除了公開市場拿地，華潤置地還在非公開市場進行投資。據披露，上半年華潤置地在非公開市場拿地的主要花費近110億元。

“從上半年的投資情況來看，勾地項目是零溢價，毛利率等比正常土拍市場拿地的項目要好。”李欣表示，包括場館代建、舊改、TOD、勾地等多種方式上，未來都可能給華潤置地創造一些獨特的資源獲取的機會。

另據華潤置地進一步披露，截至8月20日，其共獲取40個項目，合同地價732億元，權益地價527億元，權益面積為556萬平方米，權益貨值為1128億元，平均地價在9666元/平方米；分佈上，面積和貨值方面來看，一二線城市的佔比皆在80%左右。

“這也比較符合我們今年年初確定的‘調結構、調結構、調佈局’的總體要求。”李欣稱，“三四季度，我們判斷也有出現窗口期的可能性，包括投資併購的可能性，我們也會緊緊抓住。總體來講，今年上半年獲取的土儲總的毛利率水平應該是比較高的，因為勾地的比例差不多佔到40%左右。”