赴港IPO的世茂服務，缺錢嗎?

　　6月29日，世茂集團拆分旗下物業管理公司世茂服務控股有限公司(下稱“世茂服務”)於港交所申請上市。自許世壇在去年透露有分拆物業單獨上市的計劃以來，吸引不少資本的關注，甚至包括紅杉資本和騰訊共計2.44億美元的投資。2019年8月5日，世茂物業正式更名為“世茂服務”。

　　併購

　　世茂服務主要從事提供物業管理服務、社區增值服務及非業主增值服務，由世茂集團間接持有90%權益。按照計劃，上市完成後，世茂集團將持有世茂服務不少於50%的權益，後者仍為世茂集團附屬公司。

　　去年中期業績會上，許世壇曾公開表示2021年希望分拆酒店和物業單獨上市，此後世茂物業更名為世茂服務。上市前夜騰訊、紅杉資本搶閘佈局，共計投資2.44億美元。至此世茂服務完成上市前準備，先酒店一步敲開了資本市場的大門，即將成為世茂集團旗下第三個上市平台。

　　世茂服務成立於2005年，主要業務為向世茂集團提供物業管理服務，早期物業管理被視為雞肋板塊，營收較低。隨着房地產主業在宏觀調控下承壓，物管行業的快速發展，多家房企分拆旗下物業服務公司赴港上市。

　　在物管行業野蠻生長的過程中，母公司的實力如同跳板幫助物管公司實現快速擴張，其次通過併購衝刺規模。已經登陸資本市場的彩生活、雅生活服務、綠城服務等早期發展都離不開母公司的支持。

　　世茂服務也是一樣。招股書顯示，背靠已經重回前十的明星房企世茂，近三年來，世茂服務收入分別為10.43億、13.29億和24.89億，同期淨利1.09億、1.46億和3.86億。其中物業管理服務仍是主要收入來源。隨着社區增值服務的提升，毛利率也從2017年的27.5%提升至33.7%，同時物管服務收入佔比正在逐年下降，社區增值將成為新的增長點。

　　低價

　　2005年，世茂服務的前身“世茂天成”成立，一直到今天，世茂服務仍嚴重依賴世茂集團。大部分服務的收入還是來自世茂集團開發的物業，過去三年的佔比達到88.8%、89.9%、83.9%。由於外拓能力的欠缺，世茂管理的項目類型依然單一，主要項目仍是集團及併購的住宅物業。2019年底，世茂服務管理的主要為住宅物業，管理面積佔比達到96%，營收佔比達到89.7%。

　　而世茂服務的擴張也是走的低價路線，也未能帶來多少利潤。過去三年，世茂服務的第三方項目的物業管理費均值從2.5元/平米下滑至1.5元/平米，短短兩年間下滑幅度達到40%。

　　公司整體的物業管理費均價也被拉低至2.1元/平米的水平，這與行業平均水平一致，而第三方項目的物業管理費均價明顯偏低。世茂服務表示，這主要為收購海亮物業所致，海亮物業主要佈局在三四線城市，實現擴充市場規模的目的。低價擴容，成為不少物管公司在行業高度分散階段擴大市場佔有率的主要手段。

　　而持續走低的管理費價格需要高利潤率的增值服務來彌補。2019年，世茂服務在物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務三項業務分別佔總收入的48.2%、26%和25.8%。尤其是上市前的2019年，世茂服務的增值服務收入佔比由上年的36.1%上升至51.8%，其中社區增值服務收入“突擊”增加超5倍，佔比上升明顯。

　　對賭

　　招股書顯示，截至2019年底，世茂服務的合約總建築面積為1.01億平方米，覆蓋中國25個省91個城市。同期，世茂服務管理184項物業，管建築面積為6820萬平方米。

　　申請上市前夕，世茂服務與投資者就2021年的收入和淨利潤進行對賭。招股書顯示，如截至2021年底，世茂服務經審核淨利潤少於11.7億元(同比增加203.90%)、經審核綜合收益少於81億元(同比增加313.82%)，包括世茂服務申請上市前的投資者紅杉資本中國基金和騰訊有權要求世茂集團向其轉讓額外股份或支付賠償金額。

　　世茂服務申請上市之前的4月30日，紅杉資本中國基金和騰訊已經完成對世貿服務的投資。其中紅杉資本中國基金投資1.3億美元，將支持世貿服務與紅杉生態體系協同發展，引入商業社區資源和多種技術應用，助力世貿服務提升和優化經營管理能力。騰訊投資1.14億美元，並將利用平台優勢幫助世貿服務加速數字化升級。

　　此外，在風險提示中，世茂服務表示，股息的派付及金額將取決於經營業績、現金流量、財務狀況，公司無法保證任何股息金額將於任何年度宣派或分派。