實地集團關鍵崗位人事震盪，上市之路恐蒙陰影

來源： 中訪網財經

上週，實地集團營銷常務副總熊建生離職，引發外界對劉森峯團隊離職的猜測，儘管公司及時澄清，不免給港股上市之路蒙上一層陰影。

中國樓市黃金髮展時期已成過去時，中小房企生存空間不斷被擠壓，就連資本市場也難再是避難所，三巽控股、大唐地產等地產商衝擊港股未果，中小房企對接資本市場難度加劇。

從去年開始，國內中小房企陸續赴港申請上市，最直接的目的就是通過上市融資“補血”。實地集團的動作稍慢一步，直到今年5月才向港交所遞交申請。

這家“富力公子”張量創立的房企，有一批明星經理人“加持”，激進擴張成為行業裏的“後浪”。

關鍵崗位換人

上週末，實地集團營銷常務副總裁熊建生離職的消息，把公司掀上了輿情高峯。

對於正在衝刺港股IPO的實地集團並不是好事，雖有鴻坤地產原市場營銷部總經理張羽晴迅速“補位”，在上市時期關鍵崗位換人，不免讓外界生疑，實地集團內部人事到底發生了什麼？

就在熊建生離職的同時，還傳出劉森峯離職的消息。公司已公開澄清並不屬實。

斑馬消費梳理發現，熊建生加入實地集團應該不到1年時間。他曾是碧桂園江蘇區域原助理總裁、區域營銷原總經理，舉家從江蘇赴粵加入實地集團，正是為追隨劉森峯。

2019年11月，劉森峯出任實地集團副董事長兼總裁。此前，劉是碧桂園（02007.HK）原副總裁、江蘇區域原總裁。就在他加入半年後，公司啓動上市工作，今年5月向港交所提交上市申請。劉成為該公司衝擊上市的重要人物。

劉森峯曾向外界表示，實地集團變化比較大，老闆有決心做大做強，給自己的授權很大，這是吸引他的重要原因。

公司招股書顯示，今年4月，劉森峯被委任為執行董事兼首席執行官，主要負責公司整體物業發展及日常管理。

此前，實地集團已引進一批房企高管，泰禾集團原CFO李斌、前助理總裁李朝陽、北京公司前副總經理燕百勇等一批泰禾系高管加入公司，分管融資、招標、工程等。今年3月，中海原副總裁劉軍加入實地集團，擔任副總裁。

公司出走的高管也不在少數，公開報道顯示，“百度太子”的李明遠2017年被張量邀請至公司任職總裁，以互聯網為公司賦能，不到兩年就被免職。

中國房地產報報道，李明遠入職之後，公司地產總經理級別以上的離職者超過10人。

2019年業績最差

實地集團的“野心”不小，但招股書披露的業績狀況並不太理想。

招股書顯示，2017年-2019年營業收入分別為38.7億元、63.7億元和83.2億元。

資料顯示，實地集團創立於2006年，實際上在2015年才一舉成名。當年，公司控股子公司廣州豐實以17億元拿下廣州蘿崗4塊土地，從此走向快車道。

2015年，公司實現銷售額14.6億元，2017年以201.1億元躋身百強行列，2018年實現銷售額275億元，位居行業第82位。到了2019年，公司銷售額驟降至119.6億元，行業排名153位。

2019年是公司近3年來業績最差的一個財年，公司實現營業收入83.24億元，歸母淨利潤7.27億元，同比分別增長30.62%和-11.65%，淨利潤率從2018年的13.3%降至9.1%。

公司經營活動現金流淨額從2017年的25.2億元降至2019年的2.2億元，降幅超過23億元。由於自身造血能力降低，公司現金儲備出現大幅下降。公司現金及現金等價物從2017年的45.8億元降至2019年末的20.39億元。

儘管公司不斷在降低淨負債率，從2017年的3809%降至2019年的225%，仍高於行業平均水平。

克而瑞數據顯示，今年前7個月，實地集團實現全口徑銷售額144.1億元，排名第86位，權益銷售金額135.7億元，排名第78位。

逆勢拿地，重倉中西部

激進拿地、做大規模，複製碧桂園式速度，是劉森峯的拿手好戲。

即便是在疫情期間，實地集團也沒有停下腳步。

斑馬消費統計顯示，今年1月，實地集團陸續斬獲重慶長壽區地塊、昆明火車站站前廣場優質地塊。當月，又在貴州遵義摘得一塊商住地塊。

2月底，公司斥資4.83億元在佛山市拿下一塊商住用地，首次進入佛山市場。從公司此前陸續落子惠州、深圳、清遠等大灣區節點城市來看，公司深耕大灣區的戰略已經加速。此外，今年第一季度，公司還在天津、惠州及江蘇無錫分別獲得土地。

截至今年3月，公司佈局25個城市持有37個項目，公司應占土地儲備建築面積1016.93萬平方米，遍佈大灣區、長三角和京津冀等多個區域。

公司最重要的土地儲備位於廣州、遵義和重慶三座城市，截至今年3月，三座城市佔公司土地儲備量比分別為11.4%、11.1%和16.5%。

斑馬消費梳理發現，公司的土地儲備偏向於中西部區域。在公司附屬公司開發的物業項目中，華中及中西部地區的土地儲備規模佔比42.2%。

公司落子的城市已覆蓋華南、華北、華中、西南等區域城市羣，但是，錯過了樓市黃金髮展期，實地集團要想加速奔跑趕上隊伍，首當其衝的是資金缺乏。

2019年末，公司賬面資金為20.39億元，動輒億級的拿地成本，如果不能從他處融資，在規模上的突破不是一件容易的事。

在招股書裏，公司也一再顯示出自身規模小、資金不足的現實。

截至去年末，公司未償還銀行及其他借款總額126.57億元，同年，公司從銀行及其他借款總額的加權平均實際利率為8.37%。

在公司尚未償還的信託及其他非銀機構16筆貸款，利率均超過10%，最高達24%。

張量的資本版圖

實地集團實控人為張量，是富力地產（02777.HK）董事長張力的獨子。

在實地集團早期發展中，張量正是靠富力地產的“背書”，實地集團成為富力地產的重要合作承建商，曾承接富力地產多個住宅小區、甲級寫字樓等物業建造和裝修等工程。

不同於房二代孫喆、楊惠妍在父輩公司從基層一步步爬上高位，張量的“野心”不僅僅是房地產行業。從此前的報道來看，張量早已涉足礦業、娛樂、工程、通信、廣告等多個領域，跨行業投資，興趣十分廣泛。

這和王思聰等房二代的投資邏輯上差不多。如今，張量已是腦洞科技（02203.HK）、力量能源（01277.HK）和傳遞娛樂（01326.HK）3家公司的實控人。

含着金鑰匙出身，有海外留學背景，對父輩那套玩法似乎有點看不上。

2014年，張量創立黑洞投資，什麼是市場熱點就投資什麼。在共享單車火熱的時候，小藍單車、優拜單車都成為他的投資標的，在互聯網金融成為市場熱點的時候，張量也沒少涉足。

2016年，黑洞投資了房司令、好租等房地產金融企業；2017年，又投資了便利店，在社區零售方面進行嘗試……

斑馬消費梳理黑洞投資的領域，不僅涉及快剪、夢想直播等，還孵化了小狗機器人，袋鼠影業等企。啓信寶顯示，黑洞投資參投、孵化的企業多達50家。

當然，投資項目多，失敗的也不少，張量投資的兩個單車項目就已相繼倒閉。

這並不妨礙張量繼續涉足風投領域，這位被貼上富二代、京城新四少標籤的80後，就是要做不一樣的“煙火”。

內容來源：斑馬消費

作者：楊柘