樂居財經訊 李禮 7月21日，華安證券發佈地產行業研報。
主要觀點：
市場表現：上證綜指本週下跌 5.00%，收報於 3214.13 點；創業板指本週下跌 4.18%，收報於 2662.40 點；滬深 300 本週下跌 4.39%，收報於4544.70 點。房地產板塊本週下跌 7.16%，在 28 個行業內位列第 23 位。
新房成交：成交面積同比 10.7%，環比-10.7%
本週，我們重點跟蹤的 43 城一手房成交面積合計約 567 萬方，同比10.7%，環比-10.7%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積 70 萬方，同比 22.4%、環比 13.4%；二線（13 城）一手房合計成交面積 314萬方，同比 4.6%、環比-13.8%；三線（26 城）一手房合計成交面積 183萬方，同比 18.1%、環比-12.4%。
二手房成交：成交面積同比 12.1%，環比 6.8%
本週，我們重點跟蹤的 17 城二手房成交面積合計約 198 萬方，同比12.1%，環比 6.8%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積 58 萬方，同比 61.5%、環比 12.5%；二線（8 城）二手房合計成交面積 96 萬方，同比 168.6%、環比-4.3%；三線（7 城）二手房合計成交面積 45 萬方，同比 36.7%、環比 30.9%。
新房庫存：環比 0.17%，去化週期 12.0 月
本週，我們重點跟蹤的 18 城新房庫存面積合計約 8948 萬方，環比0.17%，整體去化週期（按面積）約 12.0 月。其中，一線（4 城）新房庫存合計 2963 萬方，環比 0.20%，去化週期 13.9 月；二線（7 城）新房庫存 2824 萬方，環比-0.17%，去化週期 8.6 月；三線（7 城市）新房庫存 3161 萬方，環比 0.46%，去化週期 15.7 月。
土地市場：百城土地成交面積 1890 萬方，成交土地總價 732 億元，土地溢價率 16.43%
上週（7.06-7.12），百城土地供應數量為 187 宗，對應土地供應建面約1812 萬方；百城土地成交數量為 182 宗，對應土地成交建面約 1890 萬方，成交土地總價約 732 億元，百城土地溢價率為 16.43%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為 206 萬方、750 萬方和 1115 萬方，同比分別為 155%、-42%和 3%，對應土地溢價率分別為 14.48%、16.46%和 17.08%。
投資建議：
本週，國家統計局發佈 2020 年 1-6 月份全國房地產開發投資和銷售情況：6 月單月銷售增速雖較前值有所回落，但依然實現正增長。除受供給放量的影響外，恰印證需求端仍具備支撐，疫情作為短期衝擊事件不改銷售向合理中樞迴歸的趨勢。銷售逐步修復疊加中低庫存狀態帶動開工短期走強。單月竣工表現疲軟原因或在於銷售修復窗口期，房企搶開工、強回款，同時受疫情影響交付時限允許一定的延長綜合作用的結果。但全年來看，依然維持竣工上行修復的預判。隨着復產復工的有序推進，行業基本面已出現修復改善。政策端，本週深圳市出台調控新政，規定新落户居民滿 3 年且連續繳納 36 個月社保才具備購房資格。該政策提高購房門檻，對投資購房及部分剛需釋放存在一定的影響，短期內或對深圳樓市形成降温效果，但考慮到深圳自身商品房供需結構相較其他省市存在一定的特殊性，因此帶動大範圍收緊的可能性較低，更多的體現“以穩為主”的基調下，因城施策方式涵蓋鬆緊結合的表現。資金端，房地產行業粗放式的高槓杆催化規模成長的時代已經漸行漸遠，融資端由外源性槓桿向內生性融資的轉變初見成效。站在當前時點，地產板塊估值依然處於歷史下沿，建議關注：（1）低估值、穩增長的規模型房企：萬科 A、保利地產、金地集團；（2）受益於邊際改善的成長標的：金科股份、中南建設、陽光城；（3）A 股物業板塊優質標的：招商積餘等。
風險提示：
房地產調控政策趨嚴，銷售修復不及預期，資金面超預期收緊等。