端着物管這隻業內公認的金飯碗，在上半年連續併購三家公司後，時代鄰里控股有限公司（09928.HK，簡稱“時代鄰里”）提前實現了此前制定的“一個億”的年度目標。8月12日，物業股第一份半年報出爐，南方+房產頻道從時代鄰里控股有限公司(股票代碼：09928.HK，簡稱“時代鄰里”)舉辦的線上中期業績發佈會上獲悉，儘管公司上半年業績增長強勁，營業額、毛利、利潤等多項核心指標實現大幅增長，董事會主席白錫洪謙稱時代鄰里只是“成長中的學生”，正在努力向行業較好水平看齊。
時代鄰里2020年中期業績發佈會（廣州）。
通過連續收購加速規模擴張
中報顯示，上半年時代鄰里實現總收入7.02億元，同比增長54%；毛利潤1.99億元，同比增長62%；歸母核心淨利潤0.84億元，同比增長76%；每股基本盈利人民幣9分，同比增加50.0%，不派中期股息。
2019年12月經過前期優化債務、正式登陸資本市場後，時代鄰里開啓加速規模擴張。今年上半年，其先後斥資2.82億元完成對廣州浩晴、廣州耀城及上海科箭三家公司的併購，通過橫切電力行業和工業物流地產兩大領域，成功實現了對城市公共服務領域業務的拓展。截至2020年6月30日，時代鄰里總合約建築面積約1.06億平方米，較2019年底增加約82.6%，已提前完成2021年管理規模突破1億平方米的目標；總在管面積為7897萬平方米，較2019年底增長了79%。這裏邊，包括298個在管物業管理服務項目、6個市政環衞項目及5個城市公共服務項目。
值得一提的是，去年曾因上市當日股價破發而備受關注的時代鄰里，今年趁着物管股東風，將股價從2月連續推漲了半年有多，在經歷幾輪波浪式上升後已漲至8月12日的11.96港元。相比開市首日4.88港元的收盤價，已經翻了接近2.5倍。
時代鄰里核心財務指標變化。
努力減少業績對母公司過度依賴
相比物管行業頭部企業動輒營收過百億元的規模，時代鄰里確實仍然是一家體量相對較小的企業。不過，由於當前整個行業處在高速發展階段，同行之間通過“合縱連橫”來尋求快速規模擴張似乎是物企高管的共識。
作為時代中國旗下物業企業，時代鄰里能夠以“參賽者”身份全身心投入到新一輪規模競爭，一定程度上得到了母公司的輸血支持。公開資料顯示，在上市前的2016和2017年間，時代鄰里借款總額分別約為500萬元、500萬元，2018年則陡增至16億元以上。而2016年至2019年上半年，其負債率分別達到98.1%、95%、97.1%，遠高於行業平均水平。為了幫助時代鄰里上市前減輕債務負擔，時代中國還專門受讓了一筆來自時代鄰里的16.75億元的資產抵押證券。儘管2019年，時代鄰里連續收購了廣州東康物業、清遠榮泰及佛山宜信3家公司，在獲得1386.4萬平方米建築面積的同時亦使得淨資產收益率（攤薄）和淨利率有所下滑，但當年的負債率卻大幅度降至40.41%，成功迴歸到行業正常水平。
除此以外，母公司對時代鄰里的業務支持也不容忽視。目前，其物業服務除了住宅項目外，還包括商業物業及寫字樓、政府大樓、工業園、公共設施、醫院、機場、學校以及市政環衞等項目。截至2019年，時代鄰里在管項目共229個，覆蓋19個城市，這裏邊有很多都是時代中國的項目。
不過，2020年時代鄰里開始努力擺脱對母公司的過度依賴。根據數據顯示，目前，該公司來自第三方的在管面積佔比由去年同期的55.9%升至59.4%，收入佔比由去年同期的35.1%增長至46.6%。
對於一家物業公司來説，要想短期快速斷奶並不容易。南方+記者從中報看到，時代中國對時代鄰里的物業管理收入貢獻率雖由2019年上半年的64.9%降至2020年上半年的53.4%，依然穩佔半壁江山。
資金充足但下半年未設收購目標
對於上半年能夠提前完成年度目標，白錫洪坦言過去半年裏，物管公司表現出較強的穩定性和抗週期性，在資本市場表現矚目，行業已迎來巨大的機遇與挑戰。
今年3月，時代鄰里行政總裁王萌曾在業績會上透露，未來將加大併購，並考慮向上下游延伸。2020年至2022年的三年內，計劃收購4家或8家物管公司，收購4家提供電梯相關服務的公司、1家提供清潔服務的公司及2家提供市政環衞服務的公司。從中報來看，時代鄰里今年的收購數量已達3家，鄰先於其他上市物企。
或許是上半年跑得有點快，在2020年中報發佈會上，時代鄰里雖然仍然認為“物業管理是一條優質賽道，而時代鄰里正在這條賽道上奮力奔跑，”但提到下半年的擴張計劃，已表態不設收購目標。王萌即表示，公司對收購是審慎的態度，質量比數量更重要。
從半年報披露的數據來看，時代鄰里2019年其上市募資總淨額為7.87億港元（約合人民幣7.04億元），而上半年僅“燒”掉3.38億港元（約合人民幣3.02億元），這意味着仍有57%的募資款“閒”着，而其用於收併購及發展戰略聯盟共計花費2.87億港元（約合人民幣2.57億元），僅相當於原計劃5.11億港元（約合人民幣4.57億元）的一半多。
【記者】馮善書
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
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【出品】南方產業智庫
【作者】 馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客户端