物管公司搶登港股成潮流，估值還能“飛”多久？
可以預見，這波上市潮退去之後，港股對於物管公司的估值也將迅速下降。
近日，先有佳源服務向港交所遞交招股書，後有正榮服務正式開始招股，新一輪上市潮點燃資本市場。事實上，自今年二季度以來，物管公司上市潮就明顯開始提速，興業物聯、燁星集團、建業新生活、合景悠活、榮萬家服務早已先後登陸港交所。
“物業管理行業是一塊大蛋糕，在這個領域內諸多物管公司作為分食者，登陸上市條件較為寬鬆的港交所，積極利用資本市場來快速提高自己的市場份額，儘可能擴大規模，把公司進一步做大，就成了它們的第一步。”一位物管上市公司高管對《國際金融報》記者表示。
2014年6月，首家在香港上市的內地物業公司彩生活為內地的同行們打開了赴港上市的窗户，股價一漲再漲，嚐盡了資本市場的甜頭。
不過，這股物管公司上市熱潮真正崛起，則在2018年。這一年，市場熟知的雅生活服務、碧桂園服務、永升生活服務等均陸續登陸資本市場。緊隨其後，濱江服務、奧園健康、保利物業等十餘家物管公司又紛紛嶄露頭角。
上述公司高管向記者分析稱，房企爭相分拆物管公司上市是近兩年內的事情，這與資本力量加持之下，企業規模的快速擴張密不可分，同時今年初暴發新冠肺炎疫情中，物管公司的良好表現也為其贏得了不少社會關注及認可。但他認為，港股物管上市公司超高的估值才是推動這股上市潮真正發酵的催化劑。
《國際金融報》記者統計Wind數據發現，同一集團旗下的物管公司市盈率往往是地產公司的數倍甚至數十倍之多。以估值最高的時代鄰里和永生生活服務為例，截至6月29日收盤，永生生活服務市盈率為81.7，而旭輝控股集團僅有6.97，兩者相差超過10倍；同樣，作為港股上市物企中估值最高的時代鄰里，市盈率高達88.9，而時代中國僅有4.8，兩者差距接近20倍。
此外，在知名地產分析師嚴躍進看來，近兩年來，內地商品房銷售的增速普遍放緩。在地產行業週期和政策調控雙重因素作用下，房地產市場開始由增量發展轉向存量運營，物管行業自然而然被推至時代的前端。
克而瑞數據顯示，截至2019年底，TOP10房企銷售金額的市場份額達到28.4%，銷售面積達到21.3%；而目前，排名靠前的彩生活、碧桂園服務、雅生活服務、綠城服務的市佔率僅為1.7%、1%、1%、0.9%，上游房地產行業集中度的提升與龍頭物業企業仍然較低的市佔率賦予了市場充分的想象空間，因此房企均有意識地將主要精力由房地產開發轉向物業管理服務。
退潮之後估值怎麼走不過，亦有不少業內人士對這股上市潮表達了自己的擔憂。
一位資深投行人士向《國際金融報》記者表示，物業管理服務行業總量始終有限，之前資本市場對其估值高，是因為上市平台少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，資本快速注入物管行業之後，將迅速分食蛋糕，因此，可以預見，這波上市潮退去之後，港股對於物管公司的估值也將迅速下降。
“同時，物業管理行業作為房地產開發的下游行業，是經營永續現金流的行業，週期屬性相對地產開發存在時滯，但其週期性、增長情況完全依附於房地產開發行業的週期性及增長情況。尤其是佔物業管理公司主要收入來源的基礎物業管理項目，其增速幾乎完全取決於上游地產的發展景氣度。而近期上游地產整體環境趨冷，物業公司的估值水平也將在隨後一兩年內受到明顯影響。”上述投行人士補充道。
光大證券分析師何緬南也指出，人工成本佔物業服務企業營業成本比重較大，如果最低工資水平上漲過快，將導致行業利潤受到擠壓；其次，部分具有開發商背景的物業服務企業中，多數在管面積來自於關聯方開發商，如開發商業務受阻或改變策略，將導致物業服務企業面臨較大困難；此外，外包成本佔營業成本比重呈逐年上升趨勢，如果在外包業務質量方面無法有效控制，將對物業服務企業構成風險。
不過，亦有部分業內人士提出了不同的看法。
嚴躍進認為，就目前來看，物業股還是稀缺的，雖然上市企業多，但物業可管理的業務也比較多，或者説存量資產還比較多，這都會對此類物業股帶來積極影響，至少短期內仍能受到資本市場認可。
嚴躍進告訴《國際金融報》記者，就目前來看，物業管理行業正處於擴大規模、佔領市場的階段，主要仍是依靠地產公司作為強大後盾來迅速發展。
例如總市值近千億的碧桂園服務背後是開發商碧桂園；保利物業充分享受了保利地產的開發項目所帶來的紅利；永生生活服務的大股東則是旭輝集團；雅生活服務同時背靠雅居樂與綠地控股。A股招商積餘則有招商蛇口與中航系“撐腰”。
同時，大量併購，整合資源也是目前物管公司擴大在管面積的主要方式之一。業內普遍認為，物業管理公司一旦登陸資本市場，手中握有大量現金之後，過去幾年的行業大併購很可能只是開始，類似雅生活服務收購中民物業的案列可能會再次出現。
嚴躍進亦指出，若是上市後的物管企業後續財報表現不好，導致自身“發育不良”，或者投資者認為其後續發展空間有限，那麼股價方面自然會“泄氣”，甚至影響後續其他物業企業上市。
Wind數據顯示，在港股市場普遍估值較高的物管股，同樣存在估值較低者。如最早上市的彩生活，市盈率僅有9.5，與估值最高的時代鄰里相差8倍多；再如今年初上市的興業物聯，市盈率也只有15.7，而同樣在前不久上市的建業新生活市盈率達到41。