3家涉房企業同日啓動全球發售 誰更能獲得資本市場認可

6月29日早間，正榮服務、綠城管理、港龍中國地產三家公司同步發佈全球發售公告，港股再次迎來內地涉房企業的上市潮。

這三家公司的全球發售也看點十足，易居企業集團國際業務總經理洪聖奇分析稱：“比如綠城管理上市後將是‘代建第一股’，其在資本市場的表現對後續同類企業也具有風向標的意義。正榮服務是一家較為中規中矩的物業公司，其母公司正榮集團發展較快。而港龍中國地產算是小房企類的代表，急需要融資來擴大規模。”

“代建第一股”迎資本市場首考

作為“首家上市的代建企業”，綠城管理此次全球發售股份總數目約4.78億股，最高發售價每股3港元，預期不低於每股2.2港元，股票代號9979，於2020年7月10日上市。

招股書顯示，截至2020年3月31日，綠城管理擁有150項商業代建項目及116個政府代建項目，管理總建築面積分別為4020平方米及2960萬平方米。綠城管理的收入主要來自三大業務：商業代建、政府代建和其他業務。

過去三年間，2017年、2018年及2019年，綠城管理實現收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元。2017年、2018年及2019年，綠城管理年內持續經營業務所得利潤分別為2.59億元、3.63億元及3.89億元。

作為代建類的龍頭企業之一，綠城管理將迎來資本市場的首考。洪聖奇分析説：“代建類企業尚是一個全新的概念和市場，與房地產企業高槓杆、快週轉的掙錢模式不同，代建企業目前來講，利潤還是比較薄，需要觀後續的市場發展。”

此次，綠城管理預計將募集到10.51億港元至14.33億港元。公司上市集資所得約20%將用於戰略收購拓展業務；約14.5%用於發展公司的商業資本代建；約51.5%用於向綠城中國償還債務；約4%用作開發公司的生態圈；約10%用於營運資金。

正榮服務上市,有助於規模擴張

正榮服務此次全球發售的股份數目為2.5億股股份，其中香港發售2500萬股，國際發售2.25億股，發售價每股3.6港元至4.7港元。本次發售中，10%為公開發售，90%為國際配售，按此次披露的發售價計算，此次正榮服務上市擬募集資金在9億港元至11.75億港元之間。

從在管面積來看，正榮服務的“盤子”並不大。截至2019年12月31日，正榮服務實現了在全國四大區域的業務佈局，包括長江三角洲地區、海峽西岸地區、中西部地區、環渤海地區。在管項目達149個，覆蓋四大區域中的21個城市，在管總建築面積約為2290萬平方米，總簽約建築面積約為3700萬平方米。

相比於母公司正榮集團的規模擴張速度，正榮服務的步伐稍顯滯後。據克而瑞數據顯示，去年國內有15家物管公司管理面積過億，頭部企業碧桂園服務、萬科物業、彩生活等在管面積都達到了3億平方米以上。此外，已經上市的佳兆業美好在管面積已經突破4600萬平方米，時代鄰里的在管面積4650萬平米、銷售規模較小的銀城生活服務在管面積也有2610萬平方米。

從營收和盈利來看，正榮服務的收益由2017年、2018年、2019年的收益分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元；淨利潤分別為2030萬元、3950萬元、1.09億元。

對於正榮服務來説，其上市後的首要任務還是擴大規模。從此次募資用途來看，正榮服務將20%用於戰略收購來擴大規模。

洪聖奇分析稱：“由於近年來陸續有更多物管公司上市，且物業服務板塊受到港股追捧，但是，目前正榮服務的優勢尚且不突出，仍需加快發展步伐。”

中小房企上市成“最後一搏”？

今年以來，港股也迎來新一輪中小房企上市潮。在融資受限的情況下，中小房企為了“活下去”，為了繼續規模擴張，試圖通過登陸港股打開資本市場融資通道。前有匯景控股，而如今，港龍中國地產的上市也迎來關鍵進展。

港龍中國地產此次全球發售價格為每股香港發售股份不低於3.60港元但不超過4.10港元，預期股份將於7月15日上午9時於香港聯交所開始買賣。

克而瑞數據顯示，2018年港龍中國地產以143.6億元名列全口徑銷售第89位，首次躋身百強之列，至2019年全口徑銷售299.4億元，排名上升至第87位。

上市文件顯示，截至2020年3月31日，港龍中國地產已在22座城市建立業務，擁有64個開發項目。截至2019年底，公司總土地儲備約為544萬平方米。

截至2017年末、2018年末及2019年末，港龍中國地產的物業開發及銷售收益分別為4.33億元、16.59億元、19.78億元；淨利潤分別為3283萬元、3.31億元及4.70億元；毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。其借款總額（包括銀行貸款和其他借款）分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元。其2019年底銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%。

按照發售價，預計港龍中國地產收到的全球發售所得款項淨額將為14.4億港元至16.4億港元。其中，該公司將上述所得款項淨額的60%（即8.593億港元）用於為潛在開發項目的土地成本提供資金；30%（即4.297億港元）用於支付江南桃源、山水拾間、港龍·湖光瓏樾、泊翠瀾境、君望美庭及港龍首府等現有項目開發的建築成本；以及10%（即1.432億港元）用於一般運營資金用途。

洪聖奇分析稱：“港龍中國地產若成功上市，融資14億港元對其現金流將是個極大的補充，目前，受制於其規模，一些大的項目只能與品牌房企合作，所以港龍中國地產迫切需要打開融資渠道，擴大銷售規模。”

除了港龍中國地產外，目前排隊上市的中小型房企還有大唐地產、三巽地產、上坤地產等。在房地產行業“鮎魚效應”越發明顯的情況下，中小房企能否成功上市也將成為其規模擴張的“最後一搏”。

新京報記者 徐倩 製圖 李禾煒

編輯 武新 校對 何燕