樂居財經訊 李禮 5月12日，西南證券發佈地產行業研報。
五一後市場小幅反彈 ，地產小盤股表現活躍：上週上證指數上漲 1.23%、滬深300 上漲 1.30%、創業板指上漲 2.70%，萬得全 A 交易額 2.06 萬億（三個交易日）。上週地產板塊下跌 0.20%，年初以來累計下跌 10.65%，在所有申萬一級行業中排名 24/28，地產板塊當前估值水平 PE 為 8.39 倍（板塊一季度業績較差拖累 TTM 表現），港股通內房股 7.10 倍。
年報披露完畢，毛利率下行趨勢延續：2019 年和 2020Q1，A 股申萬地產板塊整體收入同比分別增長 20.2%和下滑 4.0%，歸母淨利潤同比分別增長 10.5%和下滑 41.8%，疫情對一季度業績有一定衝擊。2018、2019 和 2020Q1 板塊加權平均毛利率分別為 32.4%、31.5%和 30.7%，呈現持續下滑趨勢，加權平均淨利率分別為 12.8%、11.8%和 8.2%，一季度下滑幅度大與費率抬升有關。
4 月銷售繼續改善、五一銷售同比回正：4 月房企進一步加大營銷力度和供貨資源，大部分房企銷售環比繼續改善，同比來看分化明顯一些，頭部房企中世茂房地產、龍湖、恆大、中海等表現較強，萬科、新城、融創、綠地表現較弱，從銷售單價同比來看，恆大、碧桂園、新城控股同比下降幅度較大，表明三四線存在以價換量的空間。從滯後的備案數據開看，重點城市五一銷售超出預期。
取消境外機構投資者額度限制，地產股迎邊際改善：5 月 7 日晚央行外匯局發佈了《境外機構投資者境內證券期貨投資資金管理規定》，取消合格境外機構投資者（QFII）和人民幣合格境外機構投資者（RQFII）境內證券投資的額度限制，進一步便利境外投資者參與我國金融市場。地產股由於其估值偏低、預期較低、分紅率較高，對增量資金有一定吸引力。
投資策略與重點關注個股：年報窗口期後，擾動因素關注兩會和基礎設施 REITs後期相關政策落地，主導因素在於公司銷售和基本面表現，繼續建議按以下三條投資主線擇股 1）估值有抬升潛力：A 股推薦萬科 A、金地集團、保利地產、新城控股，H 估推薦世茂房地產、中國金茂、寶龍地產、融創中國、旭輝控股；2）顯著低估並存在預期差：A 股推薦陽光城、中南建設、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華髮股份，H 股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國；3）物管類和小市值：A 股推薦天健集團、南山控股、南國置業，關注招商積餘、新大正，港股推薦保利物業等。
風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。
