那些做收併購的技術咖，都是這樣思考項目的！

收併購作為房企獲取土地儲備，增加貨值的重要渠道，越來越受到房企的重視

以融創、世茂等典型代表的房企，通過收併購獲取的土儲甚至可以佔比達到50%以上

作為重要的側面戰場，收併購的深層核心邏輯在於具備以下幾點優勢

1、 土地價格優勢

收併購項目相比於招拍掛而言，競爭並不充分，所以一般也低於周邊招拍掛地塊所成交的樓面價

兩個邏輯可以理解：

（1）風險與收益對等：由於收購項目本身存在的潛在風險較多，即便充分盡調，也很難窮盡

而招拍掛相對公開透明，所以在做項目篩選時，收併購項目的投資標準是高於普通招拍掛項目的，前期收購階段即體現在土地獲取成本上

（2）排除和諧因素外，招拍掛是相對充分競爭的，而收併購存在信息不對稱

2、 付款節奏緩和，現金流好

收併購項目相較於招拍掛而言，對價支付節奏可以根據風控條件對應調整

有的項目收筆對價款支付後，項目即可銷售，而招拍掛項目需要嚴格按照政府的地價支付節奏要求，1-6個月不等，對於現金流的壓力會比較大

對於在建工程項目，收購完股權後，融資也下來、銷售也馬上啓動，一地兩吃，還是很舒服的

3、 拓展糧倉，戰略佈局

招拍掛地塊的規模有限，要想實現公司快速的戰略佈局需求，通過招拍掛還是比較難的

而如果是通過收併購的形式，尤其是資產包而言，可以快速實現項目佈局，獲取糧倉型土儲的一大利器

要想做好收併購，技術層面是需要通過實戰才能更好掌握的

相比於招拍掛而言，收併購是完全不同的操作模式，投資人員必須具備以下幾點思維和視角

01

風險思維

選擇適當的、合格的標的公司，以股權收購的方式進行投資，其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預期利益

但股權收購存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風險思維，做好計劃和事先防範

風險思維的應用，在於股權收購中對標的公司收購中可能涉及到的風險諸如公司股權類風險、權利完整性風險予以充分估計

在於重視盡職調查報告所揭示的風險並採取應對措施，在於充分利用合作框架協議、備忘錄、承諾函、股權轉讓協議等合同進行風險管理

把所有潛在風險、或有債務、訴訟風險等各種因素考慮進去

02

流程思維

股權併購作為收購方與賣方的資產重組、資產互置的行為，是一系列經濟行為的組合和順序的推進

股權併購的順利實現需經歷意向階段、籌備階段、盡調階段、協議談判階段、協議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個環節

股權併購中要具有流程思維，着眼宏觀大局，統籌安排。要看到，前一環節既是後一階段的緊前條件，前一環節的推動有時也伴隨着後一階段的着手準備

在針對股權併購設定進度安排和推進計劃時，要注意流程的前後銜接，確保股權併購順利、高效。

03

收購方思維

身為市場合作機會的“覓食者”，作為房地產企業，重要目標便是發現優質項目，投資於那些潛力大、效益好、風險低的存量土地

作為房地產開發企業，在進行股權收購時，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權併購推進工作的事宜

更要掌握主動性，在溝通、談判中佔據股權併購的主導權，認真判斷標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及重要承諾