遠洋集團的盈利困境：半年目標完成僅三成，毛利率上升至23%
來源： 中訪網財經
“欲以‘南移西拓’化解重倉京津冀風險。”
作者：蒼穹
出品：財經塗鴉（ID：caijingtuya）
據公司情報專家《財經塗鴉》消息，遠洋集團（03377.HK）於8月17日公佈截至2020年6月30日止六個月的中期業績。
財報數據好壞參半：一方面，營收、毛利均錄得較大漲幅，同比分別增加18%、33%至193.74億元、44.7億元；淨借貸比率、加權平均利率雙雙下行，同比分別下降12個百分點、29個基點至65%、5.14%。另一方面，協議銷售總額為418.4億元，較去年同期下降30%，同1300億元的年度銷售目標相比，目標完成度僅為32.18%。
遠洋集團利潤表（來源：半年報）
遠洋集團此前披露，1-7月累計完成協議銷售508.8億元，即便如此，年度銷售目標完成度仍不及四成。由於銷售額是房企未來業績的先行指標，遠洋集團的股價先跌為敬，年初以來已經跌去三分之一。
毛利率處於行業低位
作為中遠集團的“房管科”，遠洋集團可謂出生不凡，如今由中國人壽和大家保險共同掌舵，國資背景之下的低廉利率也是眾多房企豔羨的對象。然而，不能因此忽略遠洋集團營收、淨利潤增長緩慢的事實。
遠洋集團一度經歷高光時刻，卻從2013年起開始坐上過山車，甚至出現營收、利潤負增長的情況。如在2018年，遠洋集團全年營收為414.22億，相較2017年同比下滑9.7%；而2017-2019年遠洋歸母淨利潤分別為51.15億、35.76億、26.56億，呈現出逐年下滑的勢頭。
以此來看，上半年營收、毛利雙增算得上遠洋集團一次久違的勝利。而在上半年，遠洋集團的毛利率達到23%，較去年同期增長3個百分點。
如果將這一數值放置在行業對比，情況可能不再樂觀。克而瑞數據顯示，2019年房企利潤率普遍下行，50家典型上市房企的加權平均毛利率仍達29.9%；另據統計，2019年同屬國資背景的中海發展、華潤置地、金地集團、保利發展4家房企毛利率均超30%，金地毛利率甚至高達40.5%。
2019年部分國資房企毛利率情況（來源：公開資料整理）
這就意味着遠洋集團的毛利率處於行業低位，而其中的主要原因並不是物業開發成本走高。明面上，上半年遠洋集團的平均土地成本從2019年上半年的每平方米4400元上升至每平方米5800元，同期每平方米平均建築成本為5300元，較2019年上半年的5000元有所上升，但該部分成本完全可由平均物業銷售價格上漲抵消。
遠洋集團毛利率偏弱的主要問題還是出在資本化利息上。據悉，資本化利息通常指需要相當長時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產等所發生的借款利息支出，而2019年遠洋集團的資本化利息佔銷售成本的比例達到15%。
“南移西拓”擴主業
遠洋集團的業務主要由物業開發、物業投資、物業管理及相關服務三部分構成。2020年上半年遠洋集團的物業開發營業額佔總營業額比例的83%，較去年同期的77%拉昇近6個百分點。
遠洋集團收入結構（來源：半年報）
事實上，遠洋集團於2019年剝離養老、長租公寓等新興板塊，已然宣示聚焦住宅主業的決心。
此前，大本營位於北京的遠洋集團一直深耕京津冀，該區域自然而言成為其最大的收入貢獻地。2016-2019年期間，遠洋集團在京津冀區域分別實現協議銷售額264.41億元、211.91億元、448.44億元、456.73億元，佔當年銷售總額的比例分別為53%、32%、42%、36%。
投資組合理論告訴我們，不要將雞蛋放進同一個籃子，過於重倉京津冀帶來的地域和政策風險畸高。年初疫情的反覆滋擾，使得京津冀地區的房地產市場恢復較慢，遠洋集團項目的去化難度加大，這也給其敲了一記警鐘。
繼四期戰略（2015年-2019年）之後，遠洋於今年開啓了第五期戰略，正式打響一場“南移西拓”的戰役。“南移”指向長三角和珠三角兩大區域，“西拓”則是走入武漢經濟圈、成渝經濟圈。
而為了配合 “南移西拓”戰略的推進，遠洋集團還將原來四個開發事業部進行重新規劃，裂變為北京、環渤海、華東、華南、華中、華西六大區域開發事業部。
正如其在半年報所指，將繼續維持一個均衡搭配的項目組合，減輕個別市場波動的風險及更有效使用資源，使本集團得以專注發展其未來重點發展的項目。而在2020年上半年，遠洋集團已有62%的開發收入來自於華東、華南、華中、華西地區，去年同期則為47%。
秉持“聚焦主業”、“南移西拓”的要旨，鮮少在公開土拍市場露面的遠洋集團也在加大拿地擴儲力度。於2020年上半年，遠洋集團購入16幅土地及2個成熟項目，總樓面面積及應占權益面積分別為201.4萬平方米及117.1萬平方米，並使得其的總土地儲備由2019年末的3724.3萬平米上升至374.18萬平方米；7月之後，遠洋集團又相繼在南京、廊坊、揚州、北京、漳州等五地接連落子。
而充裕的在手現金和授信額度無疑能夠支撐遠洋集團的進一步擴張雄心。不過新戰略落實到市場，短期內或難有成效，遠洋集團當前在南方區域、中西部市場拿地仍屬較少。