來源： 觀點地產網
8月25日是國內傳統的七夕節，地產圈顯得格外熱鬧，除了碧桂園、中南建設等房企外，世茂集團線上中期業績會也姍姍來遲。
只是今年世茂的業績發佈會時間管理做得很好，在介紹完上半年的情況後旋即進入媒體問答環節，全程半小時就早早結束。
屏幕那頭，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇看上去很精神，與管理層着裝整齊地坐成一排。此次出席的高管還有執行董事、財務管理中心負責人湯沸，助理總裁、營銷管理中心負責人邵亮以及首席財務官丘鈞山等。
業績發佈會前，世茂集團披露2020上半年業績報告。數據顯示，世茂的營業額上升14.1%至645.53億元，毛利上升14.6%至195.12億元，毛利率30.2%，與去年同期基本持平。
報告期內，世茂集團實現核心業務淨利潤上升9%至82.55億元，股東應占核心業務淨利潤上升4.7%至55.58億元，股東應占核心業務淨利潤率為13.3%，去年同期為13.7%。
同時，世茂宣佈中期派息每股0.7港元。前不久，世茂服務的上市和引進戰投吸引了眾人的目光，賣掉一半世茂服務的股權後預計產生6億利潤，其中一半也將分配至派發特別股息0.1港元，股息上漲16.7%。
若加上出售世茂服務所得的6億元收益，期內，世茂集團股東應占核心業務淨利潤上升16%至61.58億元。世茂營收和利潤都實現了正增長，能取得這個成績來之不易，尤其今年上半年地產行業受疫情影響較大。
橫向對比TOP10的其他房企，世茂的毛利仍保持30%，淨利潤維持在13%以上。縱向對比去年同期的增幅，世茂此次中期業績同樣出現增速放緩的跡象。
對於今年3000億銷售目標，“下半年可售貨值約4000億，只要完成47%就可達標，很有信心可以超額完成”，許世壇表示，但暫時不太合適去提高目標，因為還有比較大的不確定性。同時，他也為世茂集團的未來發展指標進行劃線。
最新銷售數據顯示，今年1-7月，世茂累計合約銷售1394.4億元，累計合約銷售面積793.52萬平方米，同比分別增長16%及19%，銷售均價為17573元/平方米，已完成年度目標的46.48%。
發佈會上，世茂管理層透露，受疫情影響，有部分項目會延期到7-8月交房，這對上半年的收入產生不利影響。此外，隨着銷售逐漸恢復，世茂預估8月銷售在300億，增幅50%，銷售累計增幅可到20%。
許世壇為世茂劃下的線
有投資者透露，許世壇説，如果滿分100分，他給世茂打80分，扣的20分在於利潤還要提升，一二線的好產品還要更多，區域的考核還要更有針對性，這是過去幾年做的不夠好的地方。
2019年，對於重回前十的世茂，許世壇有了更多期待。今年3月業績會上，房企們對疫情所帶來的影響仍屬謹慎，但走到年中節點，許世壇似乎有了更多的信心。“整體來説市場還是不錯的，可能只是錯失了一兩個月的市場空間。”
在回顧過往走過的道路，世茂集團管理層介紹，2017-2019年是規模之路，而2020-2024年則是利潤之戰。許世壇表示，世茂中長期的目標是希望做到地產的前五，主要是利潤和股價表現上排在前五名。
據觀點地產新媒體瞭解，規模發展的那三年，世茂的銷售業績複合增長率逾50%，同時每年股東應占核心利潤增幅達到20%以上。
對比2017至2019年，許世壇也做出承諾，未來四年，世茂將銷售增幅調整為20%-30%，每年權益後股東應占核心利潤增速保持20%以上，上調派息比率到35%至45%，通過分拆新上市公司增加特別股息，以此保證整體核心利潤的增長。
除此之外，未來四年，世茂的權益比例將維持在65%左右，毛利率維持在30%左右，淨利率維持在14%左右。管理上，從今年開始，地區、城市公司及片區以權益後利潤作為主要考核。
世茂打響利潤之戰並不奇怪，隨着從增量到存量的轉變，過去地產行業瘋狂增長的“高利潤”時代早就不復存在，房企不一而同提出“有質量的增長”來應對行業逐漸收窄的利潤空間。
許世壇劃下的線還不止上述具體指標的增長。他還提到，近兩年利潤貢獻主要來自住宅銷售，2022至2024年將逐年增加多元業務的利潤貢獻。
從1989年投身房地產業算起，世茂集團已到了而立之年，除了更關注世茂的地產主業外，許世壇在會上還談了很多關於“大飛機”戰略、世茂股份、多元化業務、世茂服務分拆上市等。他對此津津樂道，今天也略顯興奮和激動。
“大飛機”戰略，即飛機的主機身是房地產主業，雙翼有物業服務、商娛、酒店及金融。如今除了物業服務遞交IPO，世茂還計劃在未來數年內，分拆其他高價值、高增長的業務上市。
許世壇稱，戰略做了微調，兩翼主要是以商業娛樂、酒店板塊、世茂服務以及代替文化板塊的金融。“金融可能會覆蓋到保險、小貸，甚至上下游很多產業。隨着世茂集團做大以後，金融這塊的仍有很大的需求，所以做了一個小調整。”
就連上週開完業績會的世茂股份，也被許世壇多次提及，該公司股票連續獲得三天漲停。據悉，世茂集團自去年底持續增持A股平台世茂股份，增持比例達5%。
許世壇似乎很驕傲，世茂股份未來五年的發展戰略，是銷售物業及商辦物業雙輪驅動，實現簽約超千億，商辦銷售超過60座，自持及經營管理收入超過40億，躋身商業地產前十，孵化輕資產商管、主題娛樂及金融服務三大平台。
對於受疫情影響較為嚴重的酒店板塊，世茂方面坦言，位於上海的四座五星級酒店境外造成的影響遠超預期，故上半年酒店業績同比下降55%，同時希望全年降幅收窄至25%。
回到土儲方面，截至上半年，世茂集團的土地儲備約為8393萬平方米（權益前），同比增長31%，土儲貨值接近1.45萬億，區域佈局上，大灣區佔比82.1%，長三角24.3%，華北福建及其他熱點城市佔比為17.6%，
於2020年上半年，世茂集團新增土地84宗，新增土地儲備1232萬平方米（權益前），新增貨值2408億，單方土地成本為5252元/平方米。
據世茂管理層介紹，世茂集團全年土地投資額度在1200億，相當於全年現金回款的50%以內，也相當於全年銷售的40%以內，全年的新增貨值目標是5000億，而上半年已完成大部分投資，佔比在50%左右。
對接下來的土地市場，許世壇的判斷是，現在不太着急去做更大的土地投入，要穩一點，看的清楚一點。因為最近這兩三個月的地反而更貴了，國家密集約談開發商，也出了內部指引，可能在金融端對市場要做一些收緊。
“我覺得現在地這麼貴就沒有必要了，可能還是要等市場冷靜冷靜，是不是政策出來也會帶來一些機會，我們可以利用這個機會再去做新的投資。”許世壇稱。
至於下半年推盤節奏，許世壇表示，主要供貨在第四季度，供貨量比較大，且供貨的城市結構比較健康。據瞭解，世茂整體供貨在2200億，主要集中在下半年。
淨負債率控制60%以下
對比房企，世茂的負債水平不算高，截至2020上半年，世茂集團的淨負債率為57.8%，較去年底下降1.9個百分點，綜合融資成本5.5%。
在前述許世壇對世茂的各項指標劃線中，針對負債方面，他提出，未來五年淨負債率目標仍控制在60%以下，同時爭取每年有序下降利息成本。
報告顯示，世茂集團上半年回款893.4億元，回款額增長95%，帳面現金699.21億元，較19年底上升17.3%，短期借款佔總借款比例27.7%，期限結構健康，現金短債比為1.8，長短債比例為7.2:2.8。
年內，世茂集團曾兩次配股融資，其於今年1月以29.58港元/股配售1.58億股現有股份，募資46.38億港元。3個月後，其再以29.73港元/股價格配售7820.4萬股現有股份，籌資23.11億港元，合計籌資淨額69.49億港元。
許世壇稱，配股融資裏，有大機構領頭，折價比較小，發揮了港股股權優勢，防禦了市場的系統性風險。而在債權融資方面，境內外的公司債及美元債的利率較低，還有520億未動用的銀行及金融機構融資。
中報顯示，上半年負債微降主要由於騰訊與紅杉資本計入負債，同時，下半年隨着世茂服務上市後將轉為股本金，在降負債上進一步起到積極作用。
熟悉世茂的投資者向觀點地產新媒體表示，關於何時能將負債評級調升到投資級別，世茂稱，財務指標已經符合比較好的預期，今年7月發行的十年期美元債利率為7.6%，所以期待評級會越來越好。
至於近期討論比較多的“地產企業金融端的三條紅線管控”，以及住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，在世茂看來，此舉主要是為了控制房地產負債。
“隨後世茂集團進行內部自查，控槓桿就是降負債，保收益就是利潤，增回款是現金的管理，對於這三項指標，公司長期保持一個比較合理的水平。”有投資人士如是轉述。
以下為世茂集團2020中期業績發佈會現場問答整理實錄：
現場提問：下半年，您對於市場行業的看法是？世茂將如何保持增長？
許世壇：整體市場受到疫情的影響比較大，3月份已經積極復工復產，90%以上的項目都已經復工，4、5月份銷售比較正常，6月份已經超過去年同期水平。我們在調整對今年全年市場的看法，本來説今年會下降10%-15%，但從最新數據看，預計可能也就是正負兩三個點，還會在15、16萬億左右，甚至有可能超過去年一點點，整體來説市場還是不錯，可能錯失了一兩個月的市場空間。
至於怎麼達成三千億目標，7月份完成了接近290億銷售，我相信這個月會做到接近300億的水平，實際上已經比去年增長了50%，累計增速會提升到20%，這是比較好的，而且主要的供貨還是在四季度。下半年的供貨量比較大，供貨量和供貨城市結構是比較健康的。
邵亮：整體供貨2200億，以下半年為主，供貨城市在一二線和強三線城市，整體銷售逐步提高，9、10月都會超過之前的歷史水平，所以全年達成目標還是很有機會。供貨的節奏也比以往有新的優勢，主要在於以往可能以11、12月供貨為主。但今年因疫情影響，加快了供貨節奏，9、10、11月份都在提前做供貨準備，所以在業績達成上和供貨提升上形成了更好的水平。
現場提問：有沒有上調目標的打算？上半年投資買地佔比在50%，會不會繼續加碼？
許世壇：銷售目標確實很有信心可以超額完成，因為有4000億的可售資源在下半年，只要完成47%就可以達標。但暫時也不太合適去提高目標，因為經濟環境還有不決定性，疫情反彈、中美博弈等，所以總體上很有信心完成年度目標，甚至超額完成，但調高還不至於。
關於土地，雖然我們寫的是上半年完成50%左右，實際上是不止的，因為有很多土地項目談判是6月完成，但交易在7月，現在已經完成60%、70%了，現在不太着急去做更大的土地投入，要穩一點，看的清楚一點。因為最近這兩三個月的地反而更貴了，國家密集約談開發商，也出了內部指引，可能在金融端對市場要做一些收緊。我覺得現在地這麼貴就沒有必要了，所以可能還是要等市場冷靜冷靜，是不是政策出來也會帶來一些機會，我們可以利用這個機會再去做新的投資。
現場提問：世茂集團今年對“大飛機”戰略的表述有所調整，明顯變化是將金融業務從無尾翼調整到雙翼，出於什麼考慮？未來多元業務的佔比會是多少？
許世壇：確實做了一些微調，因為在兩翼方面，希望它可以配合集團更好更有質量的發展，實際上佈局核心除了主體的房地產以外，兩翼還包括商業娛樂、酒店板塊、世茂服務以及文化板塊變成了金融。金融可能會覆蓋到保險、小貸，甚至上下游很多產業。隨着世茂集團做大以後，對金融這塊的服務還是有很大的需求，所以做了一個調整。
至於比例來説，因為今年受疫情影響，商業、酒店都是有一些損失的，但我相信加上世茂服務，多元化的收入應該還是有比較快的增長，可能在90多億這種水平，對比我們3000億以上的銷售還是比較小，但是發展速度會比較快。現在住宅的量大了，我們也調低了增長幅度。隨着商業、辦公、酒店，特別是世茂服務、金融這些上來以後，實際上地產的比重肯定是要往下降的，但很難給絕對的百分比，因為此消彼漲。
現場提問：世茂中長期目標是成為中國地產行業的前五，這個目標的衡量標準是什麼？
許世壇：第一點肯定是利潤，未來這五年我們可能是利潤要做強，要做高，所以是利潤之戰。第二是股價，因為是上市公司，上市公司的股價跟利潤有關係，所以我覺得，未來中長期的目標希望作為地產的前五，是利潤和股價表現排名在前五。
現場提問：世茂今年的發展願景是做行業引領者和美好生活的製造者，怎麼做？
許世壇：我們孵化的物業，要做物業行業的引領者，今年簽約面積2億，明年就要超過3億，要服務1千萬人，它的引領者的概念和地產就不一樣，商娛也想做引領者。希望可以有60個商場開業，100個輕資產的管理，1千萬人去他的樂園提供歡樂，另外就是金融服務提供給它的用户，這個就是它的引領者，每個公司的引領還是不一樣。
作為美好生活的製造者，我們希望用“大飛機”的尾翼給城市賦能，在教育、健康生態小鎮、科技領域、醫療養老、文化、智慧城市方面，通過這些板塊去做美好生活的製造者。這些我們自己做不了，必須要找最好的合作伙伴，比如醫院，我們與和睦家合作；康養也成立了康養集團；智慧城市是跟騰訊和紅杉資本一起成立合資公司，來給城市去提供很多服務。所以這個也是等於給城市賦能，等於是美好生活的製造者。