冷眼看中報｜高回款率幫助恆大二季度有息負債下降
8月最後一天，中國恆大（03333.HK）發佈2020年中報並召開中期業績發佈會。中報披露數據顯示，恆大的營業收入2666.3億元，同比增長17.47%，毛利666.82億元，核心淨利潤192.5億元，歸母淨利潤65.40億元，現金餘額2046.39億元，多項指標均位居行業前列，持續保持着龍頭房企應有的規模水平。
恆大管理層亮相2020年中期業績發佈會（從左至右:執行董事、地產集團副總裁賴立新，董事局副主席、總裁夏海鈞，執行董事、首席財務官潘大榮）。資料圖片
今年以來，恆大力推多元化佈局，金碧物業成功引入戰略投資，恆馳車型成功發佈，文旅、健康類地產項目也有了進一步的進展。不過業界更為關心的，還是有關“高增長、控規模、降負債”的新發展戰略。根據業績會上透露的信息，上半年末恆大新戰略已經有了初步成效，銷售額大幅增長的同時，土儲規模得以優化，有息負債在二季度也呈現回落態勢。
多年以來，恆大產品定位以面向剛需為主，拿地成本較低，住宅項目均價保持在相對低位，積極響應國家有關“房住不炒”定位。恆大總裁夏海鈞在業績會上表示，未來恆大會一如既往地做房地產調控“模範生”，為中國房地產市場發展做出應有貢獻。
二季度有息負債下降400億元
今年3月，恆大在2019年業績會提出“高增長、控規模、降負債”的新戰略，其中“降負債”是核心。彼時恆大董事局主席許家印曾強調，要用最大的決心、最大的力度將負債降下來。
南方+記者在恆大中期業績會獲悉，恆大6月底有息負債與3月底相比減少約400億元。
據介紹，恆大降負債的策略是“一增一減”，即增加銷售回款，控制土地儲備。從成果來看，上半年累計銷售回款為3120.0億元，同比增長66.5%，住宅土地儲備從上年末的2.93億平方米降至2.4億平方米。
恆大首席財務官潘大榮表示，有信心實現有息負債和淨負債率大幅下降。“下半年降負債將主要通過加大銷售和銷售回款，嚴格控制土地規模來實現，”據其透露，截至業績會召開時，恆大銷售額已經超過4000億元，銷售回款達到3542億元，下半年將力爭實現3800億元的銷售回款規模。
另外，由於恆大計劃拆分金碧物業上市，併成功引入235億港幣的戰略投資，潘大榮指出，這一項投資將幫助恆大淨負債率下降約19個百分點。
截至上半年末，恆大資產負債率為86.24%，剔除預收款後為79.8%。8月中旬以來，房地產行業有關融資“345”新規和“三道紅線”標準被廣泛熱議，夏海鈞在業績會上表示，相關措施的目的是希望房地產業健康、穩定、快速發展，恆大堅決支持國家對房地產行業的管理調控。
“我們非常有信心，在不遠的將來，公司各項指標能夠完全達到我們各項監管部門的要求，”夏海鈞説。
恆房通銷售佔比82%
中報顯示，上半年恆大實現合約銷售額3488.4億元，同比增長23.8%，合約銷售面積3863.2萬平方米，同比增長47.5%。恆大的銷售表現與其他幾家龍頭房企有着很大的差別，且合約銷售額刷新了恆大歷史同期的最高紀錄。
受到新冠肺炎疫情的影響，前兩月各家房企銷售額普遍不及去年。夏海鈞表示，今年2月1日至13日，國內各售樓部均被關閉，因此這十幾天恆大的銷售其實是0。隨後，全面啓動恆房通平台網上售房，最終恆大2月實現447.3億元的銷售額，同比增長108%。
從3月開始，恆大的單月銷售額便始終高於去年同月，並且一直在600億元以上，6月更是達到760.5億元，同比增長51.31%。
恆大上半年單月銷售額與去年同期對比。資料圖片
據夏海鈞介紹，恆大上半年3488.4億元的銷售額中，有2860億元是網上售房平台“恆房通”帶來的，佔比達到82%，目前恆房通千萬級的用户規模，形成了網上賣房、買房的“閉環”，他認為，未來恆房通會對恆大持銷售會起到推動作用。
銷售額數據顯示，上半年恆大完成全年6500億元銷售目標的54%，以及8000億元內控銷售目標的44%。夏海鈞表示，下半年恆大可售貨量超過8100億元，按照上半年56%的去化率進行預測，全年銷售額有望突破8000億元大關。
中報和此前公開信息顯示，恆大部分利潤指標受疫情等多重因素影響出現下降。潘大榮在答問環節指出，未來將主要通過增加產品附加值，減少三費支出，減少融資成本等實現利潤提升，恆大對於全年600億元核心淨利潤的目標信心十足。
堅持民生地產定位
在業績會上，夏海鈞將恆大銷售額創新高的另一原因，歸結為住宅產品的結構和民生地產的發展理念。
“恆大主要是以剛需目標作為產品户型的設計，因此120平方米以下的户型佔了整個產品設計的80%，144平方米以下的户型佔97%，只有3%的户型是高端的，”夏海鈞表示，這一定位決定了恆大開發的住宅符合人們自住需求，從多年銷售經驗來看，購買恆大房產的家庭，自住的比例高達85%。
由於過去幾年採取超前的土儲策略，恆大在國內具有發展潛力的各線城市取得了豐富且低成本的土地儲備。根據中報，上半年末恆大2.4億平方米的土地儲備，平均樓面價只有2121元/平方米。
夏海鈞在會上算了一筆賬，如果按照土地儲備平均樓面價2000元/平方米進行計算，再加上建築、裝修費用等，整個成本大概是6000元/平方米，以8000元/平方米售價計算，一套100平方米的住房總價去掉裝修為80萬元左右。
“80萬元與2019年城鄉居民家庭收入13.1萬元相比，房價收入比大概6.1倍，這是一個基本上老百姓能買得起的價格，”夏海鈞指出，這三年恆大銷售價格基本穩定在每平方米9000至10000元左右，這也是恆大民生地產理念強調的“建老百姓買得起的住房”。
經歷新冠肺炎疫情後，人們的居住觀念正在發生變化。“過去沒有疫情，人們對房子的需求沒這麼迫切，但疫情後更多人會覺得有套住房很重要，這刺激了房地產市場改變”，夏海鈞認為，房地產行業龍頭企業正往好的方向轉化，產業集中度會進一步提高。
夏海鈞還表示，隨着住房“天花板”到頂，房地產增量已較少，需要在城市更新等存量市場下功夫，在智慧社區、綠色建築等方面提升產品競爭力，此外養老產業和租賃產業也是房地產轉型和發展的方向，恆大在這些方面會全面發力，做房地產轉型升級的模範。
【記者】葛政涵
【統籌】趙兵輝 馮善書 張西陸
【作者】 葛政涵
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客户端