增值服務毛利率遠超基礎物業費 物企聚焦社區生活佈局謀求利潤增長
樂居財經訊 5月26日，由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展，中物研協具體實施的《2020物業服務企業上市公司測評報告》在上海正式發佈。
能接受住資本市場檢驗，上市物企的盈利能力自然不容置疑，2019年26家上市物企毛利和淨利潤總值分別為166.28億元和76.63億元，毛利均值由2018年的4.68億元，淨增加1.72億元或36.7%至6.40億元，標準差6.90億元；淨利潤均值同比上升32.4%至2.95億元。
同時，毛利率和淨利率近四年出現首次下降，均微降0.4個百分點至29.4%和12.1%；此外，2019年淨資產收益率均值為22.7%，較上年下降13.6個百分點，近三年淨資產收益率均值持續下降，淨資產收益率首次低於30%，標準差10.2%，離散程度均較大，淨資產收益率水平差異較大。
聚焦社區生活需求，佈局新的盈利增長點
造成上市物企之間毛利率相差較大的原因，除企業所管理項目收費模式中包乾制和酬金制所佔比例的差異以及項目的接管時間外，企業增值服務的佔比以及經營能力也成為影響企業毛利率差異的主要因素。
從業務開展的情況來看，增值服務的毛利率遠高於基礎物業管理服務，且社區增值服務的毛利率高於非業主增值服務。
1）增值服務的毛利率遠高於基礎物業管理服務
2019年詳細披露毛利率的13家上市物企，物業管理服務毛利率範圍在11.4%至30.2%，而增值服務的毛利率則在29.6%至60.9%。增值服務的毛利率遠高於物業管理服務。
2）社區增值服務的毛利率高於非業主增值服務
13家上市物企社區增值服務的毛利率分佈在27.1%至68.9%的範圍內，非業主增值服務毛利率在16.0%和53.9%範圍內，由於社區增值服務對人的依賴相較更低，因此社區增值服務的毛利率普遍高於非業主增值服務。
淨利潤總值達76.63億元，淨利率略有回落
2019年，26家上市物企的淨利潤總值76.63億元，均值2.95億元，同比增長32.4%。淨利率均值為12.1%，較上年回落0.4個百分點，標準差6.2%，上市物企之間的淨利率分化程度較大。
淨資產收益率分化明顯，短期內總體回落
2017年至2019年，26家上市物企淨資產收益率處於1.9%和43.8%的範圍，均值分別為46.3%、36.3%和22.7%，連續三年下滑。
上市物企淨資產收益率的變化受企業淨利潤和淨資產的影響。一方面，物業管理行業的盈利模式和水平在短時間內很難實現明顯的提升，另一方面，藉助資本優勢，企業加速對管理規模擴張和整合，總資產得以持續積累，企業淨資產得到快速的提升。因此，短時間內會引起淨資產收益率的回落。
文章來源:樂居財經