窺報⑭|禹洲集團：物業想象與淨利分化

本文重點：①物業分拆估值分析

②利潤、負債等財務狀況詳解

8月25日，禹洲集團公佈2020上半年業績報，當日股價收盤報4.15港元，漲2.98%，是公司股價的歷史最高值。

不過，最大的拉漲因素或許不是半年報，因為近一個月禹洲集團的股價，呈現持續拉漲狀態。

籌備拆分物業上市，被視為更重要的市場刺激因素。

對比營收和規模，禹洲的物業接近浦江中國、祈福生活服務，後兩者目前市值分別為9.60億、6.40億。禹洲分拆物業上市，募資量和估值空間，或不低於前者。

不過值得一提的是，浦江中國和祈福生活服務的市盈率分別為48.23倍和5.97倍，差距懸殊。

祈福生活市盈率之所以低，因為作為新上市公司，市值較小、業績缺乏想象空間，所以資金關注度不高。浦江中國作為一家完全獨立的私營物業管理公司，業態的特殊性支持了一定的估值。

這也給體量相當的禹洲物業提供了“前車之鑑”。

東方證券首席經濟學家邵宇告訴風財訊，伴隨第二輪物業上市潮，和其他行業一樣，物業股的eps總量也會穩定並下行，物管公司估值已經開始分化，龍頭和二三梯隊的估值會越來越懸殊。

在這樣的行情下，作為非頭部規模的新上市物業公司，禹洲物業需要創造更多的業績或模式想象空間，拉昇資本市場關注，才能創造長期且持久的股市效益。

“可以預見，禹洲物業後續收併購的節奏，應該會提速。也會加大高利潤的商業管理，提升市場吸引力。”分析師表示。

值得一提的是，禹洲集團一直是尊重投資者的“高派息公司”，今年擬宣派中期股息每股12港仙，派息比率35.65%，股息率接近11%。

因而物業分拆上市，給投資者的回饋力度，也值得期待。

期內，禹洲集團的溢利15.5億元，同比增4.97%。

其中，歸屬股東的淨利潤約10.19億元，同比降低37.81%；非控股股東的淨利潤約5.3億元，同比增加98%，後者對禹洲淨利潤的影響明顯增加。

同時中報也顯示，2020年上半年，禹洲的控股股東權益佔比約73%，同比增長3%；非控股股東權益增長則近38%。

不過期內，應占合營公司由溢利1.3億，轉為虧損1.43億元；應占聯營公司也有溢利1.6億，轉為虧損3272萬元，形似明股實債。

債務方面，2020年中期，禹洲集團的淨負債比率為63.72%，較截至2019年12月31日下降1.92個百分點。對照EH50房企平均淨負債率94%，處於行業偏低位置。

在融資結構中，風財訊留意到，禹洲的境外債券規模更大，存續規模約52.14億美元。

剔除債務中利息由合作企業承擔部分，借款總額為627億元，其中也有64.58%為港元及美元計值，約35.42%為人民幣計值。

在2020年美元匯率持續上升的情況下，美元借債或有成本壓力，這是一項需要關注的問題。

目前禹洲集團融到的錢，以銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據為主，截止年中餘額合共為640億元。由於借款總額的平均結餘增加，融資成本同比增加31.17%，約1.18億元。

短期來看，目前禹洲的加權融資成本在7%左右，一年內到期僅9.27億美元，整體加權平均債務年限約3.3年，償債風險可控。

對照現金及現金等價物情況，總計為429.7億元，同比去年末上升21.00%，足以覆蓋短期債務。

其現金短債比1.93倍，大於EH50房企的平均現金短債比。

禹洲也在有意降低槓桿，例如擔保總額為79億元，較2019年底下降了36%。

同時，管理層透露，公司權益將逐步從今年的60%提升到70%左右，增加並表利潤。

“積極實現明年，20%的目標增速。”管理層表示。