觀點地產網 可以説，“降低風險”是今年房企中報季最重要的命題，無論是出於外部的壓力，還是出於自身財務安全的考慮。
而作為國內業務規模最大的開發商之一，恆大自然繞不開這個話題，尤其該公司在年初就宣佈要全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。
大家的目光都聚焦在此。於是這次中期業績會，恆大管理層最主要的任務，就是展示執行“新戰略”半年以來的最新成果。
究竟情況如何？
戰略一：高增長
“高增長”戰略分為兩個方面。其一，即恆大希望通過利用龐大的土地儲備，及網上賣房的優勢，在合約銷售方面實現高速增長。其二，是在銷售回款方面要實現高增長。
今年上半年，由於在疫情期間及時採取了反制措施，該公司在2月13日起宣佈旗下全國所有樓盤在恆房通實施網上購房，並順勢推出了力度極大促銷優惠活動，恆大取得了有史以來最好的半年度銷售成績。
到6月30日，恆大合共取得了合約銷售金額3488.4億元，同比增長23.8%，完成了全年6500億銷售目標的54%。而截至前7個月，恆大累計合約銷售金額達到3991.4億元，同比增長約23.9%，完成了年度目標的61.4%。
夏海鈞認為這大部分是恆房通的功勞，“今年前半年我們的銷售一直領先，恆房通銷售網絡功不可沒。”他列出數據，恆大上半年3488.4億銷售額裏面，來自網上銷售的就有約2860億元，即有82%的銷售額是網上銷售帶動的。
“恆房通對恆大的持續銷售起到推動作用，今年完成6500億的銷售目標是沒有任何問題。”夏海鈞説。不過，恆大今年還有一個內部目標是需要衝刺8000億元銷售額，因此下半年還需要鋪排更多貨量。
恆大上半年新開盤了63個項目，針對下半年“我們還有約9000萬平方米的可銷售貨量將推出市場。”
夏海鈞稱，在金九銀十傳統熱銷期的加持下，按照公開的全年6500億銷售目標，9000萬平方米可銷售貨量裏面去化37%，就能完成全年目標。若按照內部8000億銷售目標，9000萬平方米的可銷售貨量仍只要去化54%，還未需達到行業普遍的6成去化率。
對開發商來説，目前保證銷售回款是比抓銷售增長更重要的事情。銷售和現金回籠可以確保，恆大有效的覆蓋並降低負債。
由於採取向消費者推出2-3年的免息首付分期政策及全款分期政策，以及“無理由退房”服務，2018年恆大全年銷售回款率為80%。2019年上半年恆大的回款率為66.5%，全年大概在80%左右。
因此，恆大今年對回款問題表示了高度關注。上半年該公司就成功收回了銷售回款3120億元，金額同比增長66.5%。回款率躍升到接近90%，達到89.4%，這是恆大近年來最好的成績。
至於下半年的回款目標，“下半年集團力爭能夠實現3800億的銷售回款。”夏海鈞稱。據此，恆大全年銷售回款金額預計約6920億元。若按8000億內部銷售目標計算，回款率至少能達到86.5%。
戰略二：控規模
“控規模”戰略，即恆大要控制土地儲備總規模。按照計劃，恆大在2020-2022年三年期間土地儲備每年減少3000萬平方米，最終目標三年減少9000萬平方米，把總土儲控制在2億平方米左右。
但每年減少一定量的土儲，還需要在拿地層面作配合。所以未來三年，恆大每年新增的土儲將控制在4000萬平方米左右。“以前我們每年是新增6000-8000萬平方米，以後每年在4000萬平方米左右。”
從數量上看，恆大6個月內就購入了住宅土地儲備111幅，並就現有19個項目進一步購買周邊土地，合共新增的土地儲備建築面積為5459萬平方米。作為恆大2019年納儲思路的延續，此次購入更多土地，屬於機不可失。
“我們手握現金是等待機會，大批小企業可以收併購。一旦機遇完成，負債率降低到合理水平。”夏海鈞去年年中就曾表示。資料顯示，今年上半年恆大購入的5459萬平方米土地中，就有21%來自收併購。
恆大過去幾年之所以能夠實現快速發展的根基，就是其極端便宜的土地成本。
雖然恆大的土地成本也在一路攀升。截至2019年年末，恆大土地儲備平均成本僅1800元/平方米，到目前該數字已經變為約2122.5元/平方米。
從新增土地儲備成本看，恆大2018年新購土地儲備建築面積4993萬平方米，當年平均樓面地價為1611元╱平方米。2019年期內新增土地平均成本為2101元╱平方米，到今年中期是2455元╱平方米。
但換個角度，恆大今年上半年確實實現了總土地儲備的下調。截至6月30日，恆大擁有土地儲備總規劃建築面積2.4億平方米，較半年前2.93億平方米，下降了超過5000萬平方米。在控規模戰略層面，這基本上抵消了期內超標新增土儲的影響。
另一方面，恆大目前還手握一個“秘密武器”就是城市更新項目。在目前國內的房地產市場內，開發商想要獲取又高毛利又相對便宜土儲，無非就是拿地往高能城市羣集中，第二個方法是涉足城市更新市場。
“城市更新是未來發展商的必爭之地。”夏海鈞就提出，而恆大目前在全國各地就擁有近104箇舊改項目，幾乎是手握舊改資源最多的企業之一。
這些項目中，絕大部分集中在粵港澳大灣區：房屋平均售價較高的深圳就集中落地了55個，大灣區其他地方有12個，另外太原11個，石家莊4個，昆明4個，貴陽3個，鄭州2個等等。
戰略三：降負債
“降負債”是恆大實施新戰略的最終目標，“高增長”和“控規模”其實都是圍繞它進行開展的。
年初，恆大提出了降低2020年到2022年有息負債總額的計劃。今年上半年恆大有息負債降低了400億元，“預計全年能下降1000億元左右。”夏海鈞透露。
除加大銷售和銷售回款，以及控制土儲規模外，按照恆大管理層的意思，恆大目前正打算推出一種新型的降負債方法：分拆優質資產上市。
“集團會逐步的把一些優質的資產分拆出來，為我們公司創造更大的價值……這個目標實現以後，也能大幅度降低公司的負債率。”夏海鈞提出。
而最近一個分拆案例是恆大物業。這家在管面積有2.5億平方米，合同金額1.5億平方米的物管公司，目前估值約750億元。
它在8月14日以上述估值引入戰投，吸引了包括華人置業創始人劉鑾雄之妻陳凱韻、中信資本、農銀國際、光大控股、騰訊控股、周大福、阿里巴巴旗下的雲峯基金、紅杉資本等14家戰略投資者，籌資235億元。
據瞭解，恆大正就物管公司分拆上市，跟香港證監會、港交所積極溝通，“我們希望在不遠的將來能夠實現物業的上市，力爭今年完成。”而一旦分拆完成，恆大的淨負債率將一舉下降19%。
“所以恆大未來還會陸續將一些優質資產分拆上市。”夏海鈞表示。
以下為中國恆大集團2020年中期業績會問答實錄：
現場提問：業績報告顯示恆大上半年的銷售和回款雙雙逆勢增長，下半年公司如何保持這一增長的勢頭，完成全年的目標增長有沒有挑戰？
夏海鈞：今年上半年恆大的銷售3500億，回款3100億，回款率在90%左右，銷售超過去年同期的24%，回款是超過去年同期的67%，這個增長是我們恆大歷史的一個新高。
為什麼在全球疫情的情況下，恆大取得了這麼好的成績呢？主要還是來自於恆大一開始成立的時候，我們就定了一個民生地產的發展理念，恆大的發展主要是在產品設計上，我們主要是以剛需為主，我們設計院對產品户型設計120平方米左右的户型佔了整個產品設計的80%，144平方米佔了97%，也就是説，基本上97%都面向於中國剛性需求的市場，只有3%的户型是高端的，這個產品定位決定了我們的發展符合了中國老百姓的自住型需求。可以看到，這麼多年的銷售，85%的老百姓都是自住型，而不是投資型，這是我們客户的產品結構。
第二，在恆大的發展過程中，我們有幾條：第一、是超前的戰略土地儲備，主要是在中國具有發展潛力的一線城市，二線城市和核心競爭力的三線城市，取得了豐富的土儲，用一個比較合理的價格，現在可以看到，恆大的土地價格就2千塊左右，加上建築費用，裝修費用，3千塊錢，恆大整個成本大概就在6千多塊錢，我們賣到8千多塊錢，取得一個合理的回報。
但是8千-9千的銷售價格對於中國老百姓來説，就是一個可以接受的價格。在國際上有一個家庭收入和住房銷售價格的比例，大概這個比例是6倍左右是比較合理的，我們大概一套住房，銷售100平米算90萬，去掉裝修80萬左右，80萬跟我們2019年城鄉居民的家庭收入12.7萬元相比大概是6倍左右，基本上老百姓能買得起，我們的住房來算，現在恆大的住房100平方米，如果老百姓首付付了3成以後，月供按30年，大概是2900塊錢，可以買得起恆大的樓，絕大部分的中國的的大學生有家庭支持一下付了首期，月供都能買得起恆大的房子，這是民生地產強調的建老百姓買得起的住房，這是我們的宗旨，通過我們的民生地產的理念，所以恆大這麼多年銷售取得了高速增長，這個基礎核心是民生地產。
為什麼今年增長比較快呢？主要是今年疫情發生以後，2月1-13號，由於全國所有的售樓部基本在疫情前關閉了，我們2月1-13號我們的銷售為0。在這種情況下，公司認真研究以後，啓用了恆房通。恆房通是一個網上售樓系統，原來主要對戰略合作伙伴和全體員工的，已經運作了好幾年。
在疫情下，我們把恆房通系統向社會開放了，開放以後，應該説，網絡銷售引領的的整個中國房地產今年上半年的銷售潮流，恆大是最早在網上推出銷售的發展商，所以在今年的前半年，我們的銷售一直領先，我們的恆房通銷售網絡功不可，3500億的銷售裏有2860億是恆房通帶來的，82%是網上銷售帶來的。這個銷售奠定了網上售樓的基礎，也成就了今年銷售良好的業績，銷售隨着恆房通的繼續擴展，目前的客户已經有幾千萬，形成了買房和賣房帶網絡上的閉環。
未來恆房通的網上銷售會對恆大的持續銷售起到推動作用，今年完成全年6500億的目標沒有任何問題，目前我們的銷售，上半年已經完成了全年目標的54%，下半年我們大概還有9千萬平方米的可售貨量，如果完成37%，基本上就可以完成全年6500億的目標，所以，這個完全沒有問題，我們力爭今年銷售到8千億，我還得把9千萬平方米的銷售54%，我們也認為這個目標是可以達到的。
現場提問：關於融資的問題，最近一段時間，國家加大了對房地產調控的力度，設置了三道紅線的監管融資政策，公司對此有什麼看法？如何應對？
夏海鈞：這幾年，中國的房地產調控取得了一個非常良好的成績，主要成績就是中央定調的房地產的三個穩定，是穩地價，穩房價，穩預期，三個穩定成為我們房地產管控的一個核心，也取得一個良好的成果，我們看這三年來，基本上地王沒有。
第三，基本上的銷售價格是穩定的，老百姓的預期是穩定的，這三個結果達到的原因就是我們過去房地產作為金融屬性，或者商品屬性，在最近的房地產調控中提出了住房不炒的概念，迴歸了房地產的居住屬性，這是這次調控取得成功的基礎，無論國家最近推出的對金融機構的管控，和對房地產企業的管控，這些措施都是希望房地產業健康、穩定、快速的發展，所以。
作為我們恆大來説，我們是堅決支持房地產的調控，對於國家監管部門提出的各項指標，各項管理的要求，我們都嚴格的去將公司的戰略向這些指標去靠攏，儘快的實現我們房地產的穩健增長。實際上恆大今年年初在國家還沒有提出這些指標管控的時候，我們就已經提出了高增長，控規模，降負債的大的戰略目標，為什麼提出這個目標呢？我們就認為房地產發展到一定的階段，不能靠規模取勝，而是要靠效益取勝，穩定一個合理的價格。
所以我們採用的第一個是快速的增加我們的銷售額，我們去年是6千億，今年目標6500億，自己內部力爭達到8千億。並且增加現金回籠，銷售和現金回籠可以確保有效的降低我們的銀行貸款，降低我們的負債。
第二個是土地上保持合理的增長，每年使我們的土儲規模出現負增長，降低一部分新買的土地，這樣的話，可以節約一部分的資金出來。
加上我們進行一些權益的分拆，最近可以看到，大家關注到恆大的物業，我們最近準備在香港資本市場分拆上市，這一塊第一期的750億的估值引戰，包括中信、光大、阿里巴巴、騰訊，阿里巴巴是雲峯基金，還有紅杉資本等等，比較優質的投資者都投了我們的戰投，佔了235億，佔了整個股本的28%，所以這塊進了以後，公司的淨負債率因為物業的分拆上市降了19%。我們相信下一步，公司還會有陸續的把我們的一些優質資產逐步的分拆上市，通過資本市場的釋放，來為我們股東創造更大的效益，同時實現公司負債大幅度降低。我們非常有信心在不遠的將來，公司的各項指標能夠完全達到我們各項監管部門的要求。
另外，説到今年銷售的增長，我們剛才説了，由於我們的貨量很充足，所以完成全年的目標沒有問題，在淨負債率，負債率和總負債方面，在今年都會大幅下降，今年的一季度，我們提出來以後，因為年初應對疫情的時候，當時我們擔心疫情資本市場有問題，我們在年初發了60億美金的債，發完以後，到第三個月，就是3月底的時候，我們看到情況基本可控，所以公司迅速的提出了降負債的大的目標，上半年公司的負債總額降了400億，我們相信全年還有更的幅度的降幅，預計在1千億左右，使公司逐步更加穩健，更加健康的向前發展，也符合房地產監管的要求，同時這麼多年一直穩定房價，恆大沒有拿過一個地王，恆大的銷售價格這三年基本穩定在9千到1萬左右，達到了穩房價，穩地價，穩預期的目標。
現場提問：恆大物業上市這方面有沒有具體的時間表？公司接下來還有哪些業務或者是資產有一個上市拆分的計劃？
夏海鈞：恆大物業上市，大概在7月底，把我們的戰投引進完成了，戰投的質量非常高，為什麼非常高呢？實際恆大的物業應該是中國最大的物業公司之一，我們管理的面積，現在在管的面積有2.5億平方米，合同金額1.5億平方米，每年恆大交的樓都移交到了恆大物業。這樣一個5億平方米的物業公司，我們上半年的銷售收入是73億，淨利9.2億，這樣一個物業管理公司，分拆的標的是中國最大的物業公司的規模，可以看到，我們估值大概第一期只有750億，吸引了大量的投資者，我們相信隨着公司的上市，一定會是一個非常好的投資，對於投資者來説。
同時在未來，我們在謹慎的實施下一步，你們有哪些優質的資產可以分拆上市的東西，逐步的把一些優質的資產分拆出來，為我們公司創造更大的價值，為股東提供更大的效益，這個目標實現以後，也能大幅度降低公司的負債率。
現場提問：新戰略提出後，恆大降負債的情況如何？下半年有什麼降負債的具體計劃？
潘大榮：在我們提出新戰略之後，我們第二季度的有息負債比3月底減少了大約400億，下半年降負債的計劃，第一是加大銷售和銷售回款，我們看到1-7月份實現了合約銷售3993億元，銷售回款是3542億，下半年我們力爭能夠實現3800億的銷售回款。第二，會嚴格控制土地規模，實現土地的儲備負增長。力爭平均每年減少大概3千萬平方米左右。第三，集團優質資產的拆分上市，近期金碧物業引入戰投235億港幣，已經降低了淨負債率19%，主要措施就是這三點。
現場提問：疫情無疑近年來最大的黑天鵝事件，您如何看待疫情對房地產行業的衝擊和重塑，您對未來房地產行業的宏觀形勢有什麼判斷？
夏海鈞：今年大家都沒有預計到，疫情對房地產市場形成了巨大的衝擊，1-2月份，對房地產的影響非常大，大家對市場比較悲觀，3月份以後，情況逐漸好轉，我們看見是兩種情況：一種是大的上市公司，中國的房地產龍頭企業業績出現穩步上揚和發展，但是大部分的中小企業，房地產行業還面臨非常困難的境地，主要的原因就是由於疫情老百姓的預期改變了，過去老百姓認為房子，我買誰的都行，出現疫情以後，他會擔心小發展商由於資信問題，實力問題比較交樓，而把自己有限的資金選擇在買大發展商的房子，在這一個情況下，實際是有利於大發展商的發展。
過去老百姓可能沒有疫情的時候，對房子的需求沒有這麼迫切，當然中國老百姓還是想買房的，但是疫情以後，更加覺得有一套住房對於老百姓更重要，所以這個又刺激了這個市場的改變，真正老百姓有錢了覺得還是有一套住房。在面對疫情的時候更加好，在這種情況下，房地產行業現在發生了大的龍頭企業還是向好的方向在轉化，小的企業逐步退出這個市場，市場的集中度會隨着疫情的變化逐漸的在變化，產業的集中度會進一步的提高。
第二，根據疫情的變化，我們對於住房的大勢判斷：第一個，天花板到頂了，房地產再去發展增量這部分是比較少的，主要是要在存量方面下功夫。城市更新未來是發展商競爭的必爭之地，可能大家看一下我們這個PPT裏面，我們在全國的舊改項目裏面，土儲有104個項目，這104個項目絕大部分集中在大灣區，深圳有55個，大灣區有12個，太原11個，石家莊4個，昆明4個，貴陽3個，鄭州2個，舊改項目也就是我們説的城市更新項目是未來房地產商的必爭之地，這是我認為第二個變化。
第三個變化，就是房地產的發展商會更加註重科技含量的住宅，也就是智慧社區，綠色建築，這個都是發展商未來考慮的，所以我們這次物業引進了騰訊、雲峯基金，主要是希望藉助於我們股東的科技力量，來幫助我們物業實現智慧社區更加有效的發展，通過智慧社區，綠色建築，裝配式住宅提升我們產品的競爭力。
現場提問：目前，行業集中度會上升，我們知道現在整個行業的流動性在收緊之際，中小型的房地產會面臨蠻大債務危機，恆大未來有沒有在收併購方面有一些這樣的佈局呢？另外，恆大在大灣區有不少舊改項目，請介紹一下恆大這方面的規劃。
夏海鈞：我們有一個大灣區土儲的圖，大家可以看到，現在在大灣區有127個項目，總的規劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億，這個土儲主要都是中國的城市更新項目。
我們房地產商，國家未來鼓勵房地產企業去做的。就是我們的增量沒有了，怎麼樣把存量做好？這個是發展商的一個新課題，也是我們努力的方向，所以，我們這一兩年主要是在城市更新方面做我們的工作。
城市更新這裏面，也有兩種狀況，一種是直接跟政府簽約的城市更項目，還有一種是一些小的發展商，以前拿了這些城市更新項目，由於目前的疫情，階段性的支撐不下去了，我們把它接手過來，所以在整個房地產土儲裏面，恆大併購的項目，達到了50%。所以，這個也是因為併購增加了我們很多的舊改，增加了很多城市更新的項目。
這些項目我們認為隨着時間的推移，特別是在大灣區都會給公司創造巨大效應，我們在2016年開始在大灣區佈局，這4年，應該取得了非常積極的成果，目前我們是大灣區土儲最豐富的地產商之一，而且這個土儲主要是集中在舊改，主要在城市更新，完全符合我們國家對於房地產轉型升級的需要，符合我們房地產做存量，減少增量的要求，所以我們認為，恆大的利潤增長點，或者未來的爆發點集中在大灣區。