作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
浙系“黑馬”房企祥生控股集團（02599.HK）終於可以再鬆一口氣。
據祥生1月18日晚間公告，其一筆發行於2021年1月23日且將於本月23日到期的優先票據已部分完成交換要約，根據交換要約有效提交作交換及獲接納的票據已被註銷。目前，該票據還有1947萬美元維持發行在外。
這筆本金總額3億美元、票息高達12.5%的優先票據，是祥生控股需在2022年初償還的最大一筆即期債務，也是導致其此前信用評級屢遭下調的重要因素。若能順利完成交換要約，祥生控股的流動性壓力將得到有效緩解。
除上述票據之外，祥生控股還有兩筆待償美元債：一筆是，發行於2021年6月8日將於2022年6月7日到期的債券，發行規模2億美元，票面利率10.5%；另一筆，是發行於2021年8月18日將於2023年8月18日到期的債券，發行規模同樣為2億美元，票面利率12%。
而截至2021年6月底，祥生控股的非限制現金（不包括抵押存款和房地產預售收入的現金）有155億元，短債有222億元，且總借款中信託等高息借款佔比高達51%，現金並不充裕。整體來看，祥生控股時下的償債壓力依然不小，但後兩筆美元債卻在時間上為祥生的資金騰挪留下了更多可能。
事實上，為了緩解流動性壓力，祥生早已祭出了多項紓困舉措。兩天前於1月17日，祥生控股剛剛通過一紙公告將所持杭州濱拓企業管理有限公司（簡稱“杭州濱拓”）51%的股權以4.87億元的代價轉讓了出去。
截至2021年底，杭州濱拓除税後的淨利潤為-0.34億元，處於虧損狀態，且只有一個尚待開發的項目，需要較長時間產生現金流量，將其出售有助於改善祥生的流動資金狀況，及時為公司“止損”。
從交易溢價上來看，截至2021年底，杭州濱拓的總資產為21.62億元，淨資產為8.14億元，出售51%股權對應的代價為4.87億元，以此粗略計算可知，該筆交易的溢價率約為18.03%，尚算不錯。
不止於此，今年1月初時，祥生還將入局僅一年的浙江向日葵健康產業發展有限公司（簡稱“向日葵健康”）23.8095%的股權進行了轉讓，總代價3.37億元。
向日葵健康是祥生旗下主營養老服務、健康及體育相關諮詢服務（不含診療服務）、醫院管理、物業管理、酒店管理及園區管理服務業務的公司，主要資產為一家位於浙江省諸暨市的保健及養老中心，建築面積35.37萬平方米，目前還在建設中。截至2021年底，向日葵健康的總資產為11.5億元，資產淨值為6.8億元，收益為0元，還在培育期。
這筆交易為祥生帶來了約1.75億元收益，以償還公司貸款及支撐日常營運。面對融資難、銷售難的困局，主營業務盈利承壓的房企，紛紛將其過往重金佈局的多元化業務擺上了出售的貨架，祥生控股也不例外，被其擺上貨架的是開發週期長、耗資多的大健康業務。
此外，祥生控股還主動暫停了物業板塊祥生活服務的上市進程。據悉，祥生活服務曾於2021年5月28日遞交招股書，並在6個月有效期內的最後時刻通過了港交所聆訊，是行業內為數不多通過聆訊的“幸運兒”。
按照一般流程，祥生活服務將會進行路演、招股，此後於港交所掛牌敲鐘上市。但祥生活服務卻主動擱置了這一計劃，表示未來將持續關注市場動態，選擇更佳的時機推進上市計劃，從而獲得更優、更合理的估值。
在這背後不可忽視的事實是，祥生控股在祥生活服務正式通過聆訊前剛剛經歷了一輪股價暴跌。彼時，市場對祥生控股充滿不信任，這種不信任情緒傳導至關聯公司祥生活服務，將影響後者的上市招股計劃。
尤其是，當下市場環境中，房企只有活下去才能最終迎來市場回暖的一天，此時推動物業上市對於祥生控股的主業發展而言並無直接幫助，反而將該其留下才相當於為公司保留了一塊壓艙石。未來的時間內，祥生活服務不論是被出售亦或是被重新包裝上市，都將是祥生在關鍵時刻的重要底牌。
即便“黑天鵝”事件頻出，但在種種紓困舉措的助力下，祥生控股目前還未出現債務違約，且在造血的銷售端交出了一份不錯的答卷。據祥生公告，其2021年的權益金額為803.4億元，同比增長2.78%，單月平均銷售額為66.95億元。
回看地產艱難前行的2021年，不少房企深陷暴雷泥潭，銷售業績更是“跌跌難休”。與之相比，祥生上述銷售業績的取得已十分不易。