作者 | 筱納
出品 | 焦點財經
8月26日，花樣年控股集團有限公司（1777.HK）發佈2021年中期業績，並舉行線上業績發佈會。向來以文藝著稱，花樣年業績會背景選用了近年來拍賣市場上屢創佳績的日本畫家六角彩子的手指畫作品，並在畫面左側打上了2021年花樣年的關鍵詞：“無懼”。
房住不炒的大背景下，房企從追求規模變成了追求現金流和安全。對於花樣年來説，把握趨勢則顯得格外重要。2012年至2016年，花樣年曾提出“去地產化”，錯過了行業高速增長的時期。
2017年，花樣年再次轉型，宣佈重回房地產賽道，並設定了目標，希望在2018-2020年三年間實現300億到1000億的跨越，衝擊千億規模。
然而遇上房企“寒冬”，千億目標折戟。2019年，花樣年提出了“二次創業”，在土儲、人才、產品等方面實行換倉。
2021年中期業績會上，對於行業趨勢，公司董事會主席潘軍如是説“房地產現在進入下行通道，過去唯規模論，認為規模越大越安全，現在更強調現金流和利潤”。
此次花樣年交出的中期業績報告中，合同銷售金額、總收入、歸母淨利潤實現增長，而毛利率同比下降，“三道紅線”中踩中一條，負債問題也受到投資者的廣泛關心。
花樣年的“二次創業”，仍在路上。
控制節奏成高頻詞
業績會上，花樣年提到了多次“控制節奏”，包括控制拿地節奏和投資節奏。潘軍表示，“要把經營重點放到整體運營效率上，確保現金流的安全；土地選擇方面要確保能夠有現金流。”
根據財報，2021年上半年，花樣年圍繞長三角、成渝、粵港澳大灣區、京津冀都市圈及華中都市圈，擴大戰略縱深，在建及待建項目土地儲備建築面積約1186萬平方米，總規劃土地儲備3843萬平方米。
對於控制拿地節奏，執行董事兼地產集團首席運營官張惠明稱，2021年第一次集中供地之後，6月份後市場比較激烈，花樣年在6-8月份要多看少動，觀察下半年第二批次供地，提升精準度。對於拿地預算，潘軍表示，上半年預算62億，全年預算為100億元。
從上半年的拿地數量來看，花樣年已經在控制節奏。今年上半年，花樣年新增6幅土地，而2020年全年是20幅，已然放緩。
房地產調控不斷進行，7月份行業行業整體週轉率、銷售速度出現了下行，今年第二撥供地速度在減緩。潘軍説要看未來的大趨勢，投資結構方面要進行調整，關於城市的選擇、產品線的匹配、企業運營效率，都須有相應的應對。
下大決心降負債
保持謹慎，保持安全。財報顯示，花樣年的財務結構相對穩健。上半年合同銷售281.2億元，同比增長60.6%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；歸母淨利潤1.53億元，同比增長58.7%；毛利約為22.77億元，同比下降26.76%；毛利率20.8%，較2020年下降3.8%。
根據數據，2020年房企平均毛利率為26.7%，花樣年不及行業平均水平。花樣年對此表示，毛利率下降是行業的趨勢，未來隨着最近兩年銷售水平較高的項目和城市更新項目逐步確認收入，毛利率會有較好的提升。
“三道紅線”方面，剔除預收款後的資產負債率為72.7%，淨負債率為74.8%，現金短債比為1.59，花樣年踩中一條。
如同行業內降負債成了主旋律，花樣年同樣迫切。根據財報，花樣年現有168.5億元借款、343.7億元優先票據及債券、以及2.68億元資產抵押證券，借款達515億。借新還舊導致成本不斷攀高，財報顯示，花樣年融資成本較去年同期上升了19.6%。
今年7月，國際評級機構惠譽將花樣年評級展望從“穩定”調至“負面”，認為花樣年對美元債券融資的高度依賴，債務資本市場的長期疲軟可能會對該公司的信用狀況產生負面影響。
5月份以來，花樣年境外美元債價格波動比較大，第四季度有第三筆美元債到期，引起投資者關心。
對此執行董事兼首席財務官陳新禹回應，“公司對此非常有信心”。針對12月份到期的美元債，花樣年將以自有資金解決，一塊是拿地，還有一部分是大宗資產出售。12月份還有9.5億人民幣債券，花樣年已經啓動，交易所、證監會在正常進行前期批覆工作。
業績會上，花樣年管理還層表示，計劃到2021年底將美元債佔總債務比例下降至50%以下，促使融資結構更加平衡，有效降低融資成本；10月和12月份美元債償還之後，從全年來講，花樣年整體負債將控制在500億人民幣以下。
大灣區有50個城市更新項目
控制了拿地節奏，花樣年目前手握可售貨值有1800億，每年可穩定帶來超過400億銷售額。深耕在大灣區，目前花樣年位於大灣區的城市更新項目規劃土儲達2094萬平方米，有50個城市更新項目。
根據估算，花樣年城市更新儲備總貨值4671億元，其中可售貨值達到2829億元。業績會上，管理層表示每年要實現不低於兩塊城市更新地塊的轉化。
管理層分別介紹了今年三個舊改項目的進度，深圳坪山二期上半年完成了集資備案，拆遷進行到90%以上，有信心今年底完成供地；深圳龍華玉石新村項目正在按計劃整體推進；惠州新光項目上半年完成村企合作方案，下半年目標將完成區政府審批，之後掛牌、招商，並且簽訂土地使用權出讓合同。
直言“房地產處於下行通道”和不再“唯規模論”， 曾提出衝擊千億規模的花樣年，在2020年度業績發佈會上，將2021年銷售目標定位600億，目前來看，上半年完成約47%。與此同時，近年來花樣年也在處理一些資產，包括長期類投資項目，如商場和酒店，以減少負債，增加現金流。
兩次調整賽道後，以“二次創業”之姿迴歸地產的花樣年，不知能否在調控大趨勢下，迎來自己的花樣年華。