寶龍商業(9909.HK)上半年業績預期大增，併購兑現+深耕長三角凸顯長期投資邏輯

7月28日，寶龍商業發佈《正面盈利預告》稱，2020年前6個月，公司擁有人應占溢利預期預期大幅增加，將實現不低於50%的同比增長，超出市場預期。

根據公告，寶龍商業上半年業績大幅增長主要來自於三方面，包括新開業項目及籌備項目帶來利潤增長、有效控制運營成本、財務收益增長。數據顯示，2019年新開業的6個寶龍廣場有4個是在12月份開業，9月和11月各1個，這些新開業的項目收入已經開始在2020年的報表上體現。在籌備項目方面，寶龍商業今年已確定計劃開業11個項目，較2019年的6個項目數量接近翻倍，預計開業前的諮詢服務費及招商佣金也將實現高速增長。

2020年是寶龍集團成立的30週年，或許也將是寶龍商業快速擴張的一年。今年上半年，寶龍商業實現業績的逆勢增長就從側面體現出公司強勁的發展勢頭。此外公司在今年7月斥資4055萬元收購浙江星匯商業管理有限公司60%股權，隨着更多併購的逐步兑現，寶龍商業的長期投資邏輯也將愈發凸顯。

經濟復甦+新開業項目有望帶動全年業績釋放

資料顯示，寶龍商業是寶龍地產旗下的商業運營服務供應商，於2007年開始提供商業運營服務，2019年12月30日獨立分拆在香港聯合交易所主板上市，是內地首家在港上市的輕資產商業運營商。

目前，寶龍商業主要業務包括商業運營管理服務和住宅物業管理服務，公司擁有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地四個產品系列，分別對應高端、中高端、中端及購物街系列產品。從在管面積可以看出，中端品牌“寶龍廣場”是寶龍商業重點佈局的產品類型。截至2019年年底，寶龍商業在全國已簽約72個商業項目，其中長三角區域佔比45%，已運營管理項目有51處，商業總運營管理面積約700萬方。同期，寶龍商業旗下在管商場平均出租率為89.4%，較上年提升約3個百分點。

2019年，寶龍商業業績增長強勁。數據顯示，2019年寶龍商業實現收入約16.2億元，同比增長約35%；實現毛利4.28億元，同比增長約31.5%；實現年度利潤約1.79億元，同比增長34%。其中，商業運營管理服務業務是主要收入貢獻點，實現總收入約13.35億元，同比增加36.3%，佔其總收入的82.39%。而日前《正面盈利預告》的披露也意味着寶龍商業繼續維持業績增勢，在經濟環境持續復甦的宏觀背景下，公司全年業績有望持續高增長。

此外，在2019年9月、11月和12月，寶龍商業共新開業6個寶龍廣場，新開業的項目收入將在2020年的報表上得到體現。同時，寶龍商業今年已確定計劃開業11個項目，在上述籌備項目的推動下，寶龍商業開業前的諮詢服務費及招商佣金也將實現高速增長。

併購兑現+深耕長三角凸顯長期投資邏輯

雖然新冠疫情為物業管理行業帶來了一定的衝擊，但在另一方面也成為推動行業洗牌的契機——由於抗疫過程中人員、物資成本增加，導致部分物業管理公司遭遇現金流困難，還有部分物管公司由於無法勝任社區防疫工作，遭到業主辭退，而近年來房地產調控趨嚴也讓不少中小房企資金鍊承壓，隨着房地產市場集中度提升，物業管理行業也在不斷整合。

寶龍商業自然成為洗牌的受益方。今年7月份，寶龍商業發佈公告稱，公司附屬全資子公司上海御龍物業管理有限公司斥資4055萬元收購浙江星匯商業管理有限公司60%股權。資料顯示，浙江星匯商管截至目前共管理14個零售商業項目，總建築面積89萬平方米，旗下有購物中心、社區商業、主題街區、創意集市四大業態和品牌，與大悦城、路勁、祥生等旗下商業有過合作。

此外根據協議，浙江星匯商管的股東及實控人承諾2020-2024年浙江星匯商管將分別實現扣非後歸母淨利潤分別為600萬、768萬、983萬、1258萬、1611萬元，而根據中信建投的盈利預測，根據持股比例和各年業績，簡單測算5年內寶龍商業就將收回約77%的投資額。

除了短期的財務收益，此次收購也使得寶龍商業的長三角佈局也得以繼續深耕，這或許才是此次收購更為深遠的意義。

在商業地產領域，上海一直是各大商業地產公司佈局的重鎮。從2007年第一座寶龍廣場落地開始，寶龍商業便不斷擴大在長三角的佈局範圍。數據顯示，截至2019年，寶龍商業在全國已簽約72個商業項目，其中長三角區域佔比45%。另有數據顯示，寶龍商業在上海共佈局了12個商業項目，覆蓋了上海市一半的市轄區。目前已開業項目有10個，嘉定寶龍天地、奉賢四團寶龍廣場將分別於2021年和2022年正式亮相。隨着寶龍商業在長三角地區的繼續深耕，公司增長潛力將持續得到顯現。

上市8個月股價翻倍，券商一致看多，預計未來三年利潤增速在40%以上

自2019年12月30日上市以來，寶龍商業股價持續走高，累計漲幅高達127.41%，並在7月31日盤中創下22.2元的股價新高。

雖然寶龍商業目前累計已有一倍漲幅，但相較時代鄰里、永升生活服務、保利物業等物業管理公司，公司估值在行業內並不算貴。根據Wind一致預期顯示，寶龍商業2020-2022年收入增速為26%、39%、34%，利潤增速為52%、46%、42%，在高速增長以及維持當前估值水平的背景下，寶龍商業的股價仍有望進一步抬升。

值得注意的是，寶龍商業穩健的基本面也得到國內外機構的關注，包括農銀國際、克而瑞證券、建銀國際、中信建投、CIMB等機構紛紛基於寶龍商業“買入”或“強烈推薦評級”。7月以來，第一上海、CIMB和中信建投分別給予寶龍商業目標價25.7元、25.2元和25.02元，較目前公司股價仍有約20%的上漲空間。