來源： 每日經濟新聞
金輝控股即將掛牌上市。
每經記者 王佳飛 每經編輯 魏文藝
港股將再添一家內房股。
10月16日早間，港交所披露信息顯示，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱金輝控股）已通過上市聆訊，預期將於10月29日在港股正式掛牌上市。
值得一提的是，這家業務集中於二三線城市物業開發的房企一直頗為神秘，從港股到A股再到港股，終於完成了長達7年的上市之路。完成上市後，金輝控股的下一步舉措已經呼之欲出。
募資超31億港元
早在7年前，金輝控股便向港交所遞交上市申請書，卻因申請狀態失效而終止；2016年，金輝控股開始謀求在A股上市，無果；4年之後，金輝控股終於即將在港交所實現上市。
金輝控股此次IPO發行價格區間為每股3.50~4.50港元，基礎發行規模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。
上市募得資金約60%將用於為物業開發項目的建設撥資，約30%將部分用於償還項目開發的部分現有信託貸款，約10%將用於一般業務運營及運營資金。
招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的年收入分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，複合年增長率為48.5%。據金輝控股此前發佈的半年報，2020年上半年實現營業收入109.72億元。
2017年、2018年及2019年，金輝控股的年內利潤分別為22億元、22億元及26億元，複合年增長率為10.0%。截至2019年及2020年4月30日，金輝控股的溢利分別為5.3億元及1.82億元。
毛利方面，2017年至2019年，金輝控股毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，複合年增長率為22.2%。
負債方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日，金輝控股的借款總額，由計息銀行貸款及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券組成，分別為340億元、431億元、490億元及525億元。
2017年、2018年、2019年及截至2020年4月30日，金輝控股扣除合約負債後的資產負債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%。
截至2020年4月30日，金輝的資產負債率（按總負債減合約負債除以總資產減合約負債計算）為77.1%，淨資產負債比率為1.8倍；現金及銀行結餘除以計息銀行及其他借款、公司債券、優先票據及資產抵押證券的即期部分的比率為0.61倍。
此前，聯合評級國際有限公司將金輝的國際長期發行人評級上調至‘BB’，展望穩定。
着力二三線城市
近年來，金輝控股發展穩健。據中指院數據，在今年前9月房企業績排行榜上，金輝控股位居第43名。
截至今年7月底，金輝控股擁有160個處於不同開發階段的物業開發項目， 覆蓋31個城市，重點聚焦在長三角、環渤海、華南、西南的及西北等五大區域。
不過，和其他產品線豐富且致力於一線二線熱點城市的房企不同，金輝控股的開發相對集中，其明確表示“我們戰略性地專注於為首置及首改客户提供優質且多樣化的住宅物業”。
進而在地域分佈上也大多位於二三線城市為主。截至今年7月31日，金輝控股總土地儲備為2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備佔比為93.3%。
金輝在2020年1~9月房企銷售榜上排在第43位 數據來源：中指研究院
對此，金輝控股有自己的理由：“近年來，一線城市的城市化進程高峯期已過，由於城市開發現狀及政策管控，大城市城區優質土地供應已經很有限，地產開發逐漸向大城市周邊及鄰近區域延伸。與此同時，二線城市城市化速度則不斷提升，重演一線城市的發展過程。聚焦二線省會城市，成為新常態下地產企業尋找增量的一個較為精準的選擇。”
招股書顯示，目前金輝控股項目的可出售面積集中在福建和廣東的華南區域，截至2020年7月31日，華南區域可供出售面積達到49萬平方米，居於各區域首位。
不過未來一段時間，金輝控股的業績更多的會由西北區域貢獻，包括陝西、河南兩省。招股書顯示，西北區域未來開發的估計面積達到了約300萬平方米。
物業與地產剝離
招股書顯示，2020年金輝控股的物業管理服務收入為0，而2019年該項尚有5.1億元的收入。這是因為，金輝已經完成了物業業務同地產開發業務的剝離。
金輝控股在招股書中表示，“為將我們的資源主要投入物業開發及銷售中，作為重組的一部分，我們出售了物業管理服務業務，並於2019年12月完成該項出售。因此，我們於截至2020年4月30日止4個月並無錄得任何物業管理服務收入。”
此前承擔金輝控股項目物業業務的是該公司的子公司北京金輝錦江，成立於2002年8月20日。2019年12月23日，金輝以2700萬元將其出售給了福州金惠物業管理有限公司（以下簡稱金惠物業）。
值得注意的是，金惠物業仍舊被林金輝董事長林定強夫婦全資所有。也就是説，金輝物業業務仍舊牢牢被林氏控制。
之所以剝離物業業務必定和近期的物業企業上市潮相關，可以推測，金輝控股將物業公司出售是為了計劃單獨上市。
接近金輝控股的人士也告訴《每日經濟新聞》記者：“金輝控股的物業公司有上市計劃，但是還沒有具體時間表。”