中報觀察 | 中海物業加速跑

觀點網8月31日，亦是港股中報發佈的最後時機，中海物業按時披露了2022上半年業績，並召開了業績會。

根據中報，中海物業上半年共實現營業收入58.1億港元，超額完成30%增長預期，毛利率方面雖有所下滑但仍在合理範圍內，整體增速無論在上市同行或是國資物企中都位於前列。

基礎物管之外，中海物業也在尋找額外增長點，無論是在社區增值服務或是非業主增值服務領域都有顯著進展。

此外，中海物業還於今年上半年通過烏魯木齊的物業城市項目，正式進軍城市服務業態。

業績拆分

中海物業是港股上市的內地物企中，唯一在財報使用港幣作為貨幣單位的企業，這或許和其本身跟隨中國海外發展在香港有少部分業務相關。

具體來看，中海物業今年上半年營業總收入達58.1億港元，和去年同期相比增加35.3%；毛利為8.77億港元，同比增幅為27.1%，未跟上整體收入增幅；毛利率由去年同期的16.1%下降1個百分點至15.1%。

由於宏觀和行業因素影響，今年上半年毛利率下行是物業服務企業的普遍趨勢，中海物業毛利率降幅也尚在可預測的正常範圍之內。

上半年，中海物業超額完成了30%增長的業績增長指引，在目前並不景氣的行業環境中難能可貴，也反映了其為國資背景物企的經營韌性。

與已公佈業績的另外兩家大型國資物企保利物業及招商積餘橫向對比（華潤萬象生活模式特殊不納入比較），中海物業也是其中營收增速最快的。

項目方面，截至2022年6月30日，中海物業管理面積達2.87億平方米，相比去年底的2.6億平方米增長幅度約10.5%，通過外拓所獲取的項目面積占上半年淨增加在管面積的64.7%，且該部分基本全部源於中海物業的自然拓展，包括公開投標、內部推薦等途徑，而非對同行的收購併表。

具體來説，中海物業上半年拓得的代表性項目主要包括：南通第一人民醫院、東莞中移在線、清華大學深圳國際研究生學院一期、深圳大鵬半島國家地質自然公園，以及香港警察總部大樓等。

分業態來看，雖然中海物業在非住領域擴張積極，但目前住宅業態仍是業務主流。截至2022年6月30日，中海物業住宅業態面積佔比達到76.2%、商業僅佔5%，公建及其他則佔18.8%。

中海物業自2015年就從中國海外發展獨立分拆上市，但啓動大面積第三方項目外拓較晚，截至2022年6月30日，管理項目中仍有68.9%是來自其關聯方。

雖然近年來中海物業在第三方外拓方面取得不少成效，但當下明顯仍對中海有較大的依賴性。從關聯方角度來看，根據觀點指數統計，中國海外發展今年前六個月累計權益銷售金額達1209億元人民幣，雖然較去年同期有一定下跌，但跌幅水平明顯低於行業平均，權益銷售排名方面也躍居行業第四位。

在民營房企資金鍊壓力普增，房企出險個案愈來愈多背景下，中海的穩健性及行業前部地位將保障其未來項目交付能力，併為中海物業往後的發展奠定良好的基礎。

收款方面，截至2022年6月30日，中海物業貿易應收款餘額為25.9億港元，和去年底的15.1億港元相比增加約71.5%，另計提有約1.52億港元壞賬，賬齡方面則約有14.2%的貿易應收款在一年以上，在物業服務企業中處於略高的水平；來源方面，中海物業約31.5%貿易應收款來自關聯方且其中只有極少部分是直接來自控股公司，另有68.5%餘額來自第三方，風險主要源於外部。

今年上半年，大量物業企業都同樣遇到了應收款增長過快的問題，其中不少原因也是共通的，例如宏觀環境下行、疫情反覆、地產危機、大小業主支付能力下降等。

從中海物業自身角度來看，近年開展較多的非住業務，住宅物業是按單個月份為週期進行收款，而非住宅業態的收款週期通常更長；且非住宅業態的服務對象，例如企事業單位和公共服務的大業主，對於服務費用的抗週期性要弱於住宅業態對應的小業主，這也會導致應收款賬齡和規模的額外增長。

據投資者轉述，中海物業管理層在業績會中表示，中海物業今年上半年承接了香港方艙醫院服務項目，總簽單金額約4億港元，但目前實際收賬只有1億港元左右。

額外增長點

除了一直設立的30%整體增速指引，以及內生外拓面積1：1目標外，中海物業還曾在今年年初提出希望達到基礎服務收入和增值服務收入的1：1。

2022上半年，中海物業物業管理服務之外的收入佔比僅為24.6%，距離目標尚有不短距離。

具體而言，除了基礎物管服務之外，中海物業主要還有3個業務板塊，分別是非業主增值服務、住户增值服務以及停車位買賣服務。

非業主增值服務大部分是和關聯方來往較多的業務，中海物業在該業務線中值得關注的主要是旗下的科技公司興海物聯。

數字化和智能化幾乎是每個物業企業都關注的重點，但實際進展來看，目前行業內物企的數字化進程多停留在較為初期的住宅社區智能化，以及企業內部治理的降本增效方面。

中海物業數字化業務是在物企中少數能實現對外業務輸出的，旗下興海物聯主要為企業提供智慧園區整體設計以及解決方案，目前已有不少落地或簽約的項目。

例如上半年冬奧會場館的相關建設和運維保障任務，與順豐合作試點落地深圳的無人智能櫃、廈門象嶼集團總部、蒙牛寧夏靈武特侖蘇工廠以及香港故宮文化博物館智慧工地等業務。

住户增值服務方面，實際來看物業服務企業所開展的大部分社區增值服務都缺乏外部競爭力，依靠自身作為物管企業的身份以及背後龐大的集團背景才是業務挖掘的重點。

以中海物業的美居業務為例，主要通過和地產公司配合在業主交房前後進行宣傳營銷，並和中海地產的領潮供應鏈進行合作，以定製化採購節約成本，並適時進行房屋的配備。

車位代銷業務雖然在會計處理上是按輕資產業務進行，但實際業務流程有大量合同金的投入和佔用，實質更接近重資產，目前中海物業交付給關聯方的保證金金額約在10億左右。

近一年來，各個物業公司開始和關聯方進行的車位代銷業務飽受詬病，但是從另一個角度來看，房企可以從中獲得額外流動性而物企在獲得業務增長的同時，也能有更高的閒置資金使用效率，整體來看其實可以認為是地產和物業之間的互惠共贏。

城市服務是物業服務企業近年來一直試圖進入和探索的廣闊藍海，中海物業在此領域相比其他前部物業公司明顯滯後，一直到今年上半年才正式入局，中標並管理了位於烏魯木齊的物業城市項目，包含環衞、綠化以及老舊小區維護等業務類型。

長遠來看，中海物業憑藉中建及中海系的背景和協同優勢，仍能進行有效追趕並實現城市運營和城市服務產業鏈的落地。