啓動發行！
備受市場矚目的公募REITs以“超級速度”推進着。自5月17日晚間，首批9只公募REITs基金正式獲得證監會批覆之後，5月19日，這些產品就發佈了詢價公告、招募説明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議。
中國基金報統計顯示，這9只產品預計募集規模合計300億左右！
可以説，首批公募REITs已經準備好發行事項，機構投資者和個人投資者可以準備佈局。從基金君近期採訪來看，此次機構投資者熱情較高，也有人士預測存在出現“比例配售”情況的可能。
基金君梳理了一些關於REITs的具體細節，並準備10問10答，投資者可以關注哦。
REITs發佈了詢價公告
“類似一次新股發行”
一位REITs基金經理曾感嘆，REITs產品發行類似一次新股發行。從首批9只公募REITs基金髮布的公告來看，除了常規的招募説明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議之外，還專門發了詢價公告，顯示出和普通公募基金髮行的較大區別。
據悉，REITs基金將通過向戰略投資者定向配售(“戰略配售”)、向符合條件的網下投資者詢價發售(“網下發售”)及向公眾投資者公開發售(“公眾發售”)相結合的方式進行發售。其中REITs發行存在一個詢價環節。
網下發售通過交易所的“REITs詢價與認購系統”實施，而公眾發售通過交易所場內證券經營機構、基金管理人委託的場外基金銷售機構實施。
事關REITs發行的具體細節值得關注，首先的流程，上交所REITs的詢價公告中清楚顯示出來：
而深交所的產品時間表略有些不一樣。如鹽田REIT詢價公告顯示：
對此類產品有興趣的投資者可以具體關注下這些產品的詢價公告。
其實網下發售對象主要是中國證券業協會註冊的證券公司、基金管理公司、信託公司、財務公司、保險公司、合格境外機構投資者、商業銀行及銀行理財子公司、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。全國社會保障基金、基本養老保險基金、年金基金等可根據有關規定參與基礎設施基金網下詢價。
在詢價公告中也明確了這些產品的詢價區間和詢價時間，大多在2元~5元之間，但也有高至8元~14元。基金做了下梳理，投資者可以看看。注意多數產品詢價時間為5月24日，也有是5月25日。
“REITs發行上跟普通基金區別很大，有點類似IPO，首先需要做一個網下投資者的認定。”據一位基金公司人士表示，然後發佈詢價公告等，願意認購的投資者在系統內部參與投標，包含價格、以及認購量等。在詢價完畢之後會根據報價情況完成定價。隨後投資者根據定價上報認購量，確定完畢之後就完成發售過程，隨後基金成立，再啓動上市流程。
機構認購火爆
散户關注度也很高
基金君從業內採訪瞭解到，不少機構對首批REITs產品的熱情較高，因此業內也有人士預期可能會出現超募的情況，或許會出現“比例配售”。
值得一提的是，目前REITs基金初始募集基金總額以及戰略配售的份額也顯示出機構的熱情度。從上交所的產品來看，目前這5只產品的戰略配售比例均超過55%，比較高的有首創水務、普洛斯的戰略配售比例高於70%，顯示出一批機構投資者的看好。
深交所產品也是如此。如鹽港REIT產品顯示，該基金戰略配售份額 4.8億份，佔基金份額髮售總量的比例為60%。基金網下發售2.24億份，佔基金份額髮售總量的比例為28%；向公眾投資者發售 0.96 億份，佔基金份額髮售總量的比例為12%。此外，首鋼綠能的發售初始戰略配售發售份額數量為6000萬份，佔此次基金髮售數量的比例為60%。
招商蛇口產業園REITs發售的基金份額總額為9.00億份，戰略配售基金份額數量為5.85億份，佔發售份額總數的比例為65%。其中，原始權益人招商蛇口認購數量為2.88億份，佔發售份額總數的比例為32%；其他戰略投資者認購數量為2.97億份，佔發售份額總數的比例為33%。
“從我們目前前期溝通情況看，確實戰略投資者較多，能流出來做網上和網下發行的份額不太多。”據一位REITs產品人士表示，目前券商、銀行理財子公司等對這類產品的積極性很大，目前情況看超募的概率是很大，比例配售的概率是很大的。
以招商蛇口產業園REITs為例，該產品就獲得了資本市場的強烈認可和追捧，各類型專業機構投資者熱情高漲、踴躍參與，在原計劃外部戰略配售(不含原始權益人認購部分)預留30%額度情況下獲得了近3倍超額認購。目前招商蛇口產業園REITs最終鎖定戰略投資者10餘家，除原始權益人招商蛇口外，其他戰略投資者類型為保險資金、大型央企投資機構、產業基金、銀行和券商自營及理財資金。
而另一位基金公司人士表示，前期跟銀行理財子公司、大型城商行資管、保險、券商自營和資管等機構已經進行溝通，而從目前反饋看，不少中小銀行資管、保險資管、券商自營和資管、私募基金等投資人表達強烈的參與意願，之前很多客户上門諮詢。
除了機構之外，散户關注度也很高。不少散户提前去券商諮詢相關產品情況，有券商營業部人員表示，對穩健型投資者來説，這類產品是非常不錯的選擇。
據一位業內人士表示，現在資本市場上缺優質資產，購買非標資產也受到監管指標限制，首批公募REITs在標準化資產裏無論是收益率還是資產的安全性上都比較受市場認可。
基金採取三個基金經理管理
固定+浮動費率模式
從首批幾隻公募REITs披露的招募説明書來看，每隻公募REITs至少有三名擬任基金經理，從過往履歷上看，這些基金經理此前多數在相關產業工作，都是這一兩年為了推動公募REITs業務加入基金公司，基金公司也均成立了單獨的基礎設施項目管理部門。
例如華安基金在招募説明書中介紹，為正常開展基礎設施基金業務，華安基金已設置不動產投資管理部作為公司基礎設施基金業務的歸口部門，3名擬任基金經理均具有多年基礎設施項目投資管理從業經驗，其中，葉璟具有 7 年基礎設施項目投資管理從業經驗及 3 年公募基金財務及內控審計從業經驗，曾先後就職於普華永道、平安信託基礎產業投資部、普洛斯資本，2020 年 9 月加入華安基金管理有限公司，任職於不動產投資管理部。包括鄭韜、朱蓓在內的另外兩位基金經理也均具有7年的年產業園投資及園區運營或年基礎設施項目運營及投資管理經驗。
平安廣州交投廣河高速公路REITs的三名擬任基金經理——韓飛、馬賽、孫磊此前均從事過高速公路投資管理工作，加入平安基金不動產投資信託基金(REITs)投資中心之後，已取得基金從業資格，並且已通過 REITs 類基金經理註冊。中航首鋼生物質REITs更是配備了4名基金經理管理公募REITs產品。
與普通公募基金很大不同的是，公募REITs普遍採取了固定管理費加上浮動管理費的模式，部分公募REITs的固定管理費部分更是分成兩個部分。
例如博時招商蛇口產業園REITs管理費由兩部分組成，一部分是按最近一期年度報告披露的基金淨資產的 0.15%的年費率計算的部分；另一部分是按基金當年可供分配金額(基金管理費前)3.50%的費率計算的部分。
而平安廣州交投廣河高速公路REITs則明確管理費分為兩個部分，基金君直接附上原文讓投資者瞭解一下公募REITs的費用計算方式。
首批公募REITs10問10答最全解讀
Q1:基礎設施公募REITs與股票的差異在哪些地方？
答：基礎設施公募REITs 具有雙重屬性，投資者收益主要來源於期間分紅收益和資產價值提升帶來的份額價值增長收益。
基礎設施公募 REITs 具有較高的分紅比例，採取強制分紅政策。REITs期間分紅來源主要依靠可預期的資產運營收益，因此，單位價值波動性相對較小。
從資產運營來看，基本不會出現大幅的增長或者維持續性的高增長，產品的底層資產成長性相對較好。
Q2:基礎設施公募REITs與債券相比有哪些特點？
答：和債券相比，基礎設施公募 REITs無固定利息回報，但是有穩定強制的分紅機制，並在此基礎上有資產增值帶來的份額價值提升預期。REITs依靠於資產本身現金流產生能力，同時對管理人的運營能力和資源稟賦要求較高。
Q3:基礎設施公募REITs與普通的公募基金相比有什麼不同？
答：一是投資標的不同。基礎設施公募 REITs產品以擁有持續、穩定經營現金流的不動產作為底層基礎資產。普通的公募基金通常以上市公司股票、債券等作為主要投資標的。
二是收益來源不同。基礎設施公募 REITs收益來源主要由經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益，對於高速公路等基礎設施，收益來源更多由不動產經營收益構成。普通的公募基金除獲取股息、利息收益外，靈活調整投資組合配置，資本利得收益顯得更重要。
三是產品定位不同。基礎設施公募 REITs產品作為“自下而上”搭建的“資產上市平台”，藉助發行人、管理人在不動產投資經營領域的專業優勢及資源積累，促進基金價值不斷提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產，實現投資收益。
Q4:基礎設施公募REITs與類REITs相比有什麼不同？
答：公募REITs和類REITs的核心區別在於：前者是長期限權益型永續運作產品，可通過物業的真實出售來達到資本變現，後者更偏向於有期限的“明股實債”產品。
Q5:如何認購基礎設施公募REITs？
答：公募REITs首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公眾投資者定價發售相結合的方式進行。
其中：戰略投資者需根據事先簽訂的配售協議進行認購。對網下投資者進行詢價發售，對於公眾投資者，待網下詢價結束後，基金份額通過各銷售機構以詢價確定的認購價格公開發售，包括場內和場外兩種認購方式。
場內發售是指本基金募集期結束前獲得基金銷售業務資格並經上海證券交易所和中國證券登記結算有限責任公司認可的上海證券交易所會員單位發售基金份額的行為。通過場內認購的基金份額登記在證券登記系統投資人的場內證券賬户下。
場外將通過基金管理人的直銷網點及基金場外銷售機構的銷售網點發售或按基金管理人、場外銷售機構提供的其他方式辦理公開發售。通過場外認購的基金份額登記在登記結算系統投資人的場外基金賬户下。
Q6:認購基礎設施公募REITs有哪些門檻？
答：除去戰略投資者及網下投資者之外，公眾投資者為符合法律法規規定的可投資於證券投資基金的個人投資者、機構投資者、合格境外機構投資者和人民幣合格境外機構投資者以及法律法規或中國證監會允許購買證券投資基金的其他投資人。
而公眾投資者通過場內及場外認購公募REITs，也有不同的最低門檻要求，最低門檻大致在100元-1000元之間。
也有部分公募REITs產品目前尚未披露最低認購門檻，需待基金公司之後對外發布基金份額髮售公告或其他相關公告再明確。
Q7:基礎設施公募REITs總共募集多少份額？封閉期多長？
答：單個公募REITs募集份額在1億份至15億份不等，申萬宏源證券研究報告顯示，公募REITs預計發行規模差距較大，其中，預計發行規模最大的是平安廣州交投高速公路 REITs，預計募集規模為 86.74 億元，其次是中金普羅斯倉儲物流 REITs，預計募集規模為 56.18 億元。
公募REITs封閉期都非常長，部分公募REITs的封閉期長達99年，不過公募REITs發行結束後會在上交所或深交所上市交易，封閉式基金場內交易可能會有折溢價風險，投資者需要特別關注。
Q8:REITs產品的投資範圍是什麼？
答：其實這類產品主要投資於目標基礎設施資產支持證券全部份額，而其他基金資產可以投資於利率債、信用等級在AAA(含)以上的債券及貨幣市場工具。
一般規定：投資於基礎設施資產支持證券的比例不低於基金資產的80%，但因基礎設施項目出售、按照擴募方案實施擴募收購時收到擴募資金但尚未完成基礎設施項目購入及中國證監會認可的其他因素致使基金投資比例不符合上述規定投資比例的不屬於違反投資比例限制；因除上述原因以外的其他原因導致不滿足上述比例限制的，基金管理人應在60個工作日內調整。
從表格可以看看具體情況：
Q9:基礎設施公募REITs費率如何？
答：這些產品分別收取管理費、託管費、認購費等費用。管理費採取固定+浮動的模式，因為採取封閉運作模式，沒有申購費及贖回費。
Q10:這批產品的流動性如何？風險多高？
答：網下發售與公眾投資者發售不同於戰略配售，投資人所持份額無鎖定期，可在二級市場自由流通。這批產品REITs啓動了做市商來保障流動性，且基金份額還可通過質押協議回購、質押式三方回購等方式進行交易，因此，網下發售與公眾投資者發售的份額將具備更高的流動性。投資者可以多看看這些產品的流動性提供商的家數和具體情況。
對於投資者而言，公募REITs是一種低門檻投資不動產的工具，通常來説具有長期收益較好並且分紅較為穩定的優勢，具備較好的投資價值。此外，作為另類投資產品，公募REITs與其他主流投資品種的相關性較低，能夠有效分散投資組合的風險。
從這些產品的招募説明書來看，也清晰揭示了背後風險，包括但不限於：基金價格波動風險、流動性風險、發售失敗風險、交易失敗、基金合同提前終止的風險、税收等政策調整風險等。
（文章來源：中國基金報）