4月25日，在公募REITs試點將滿三週年之際，“北京市2023年基礎設施REITs產業發展大會”（以下簡稱“會議”）在京舉行。回首三年前的4月，《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》(以下簡稱《通知》）正式印發，並於4月30日向社會公開。如今，REITs試點三週年成績單新鮮出爐，公開信息顯示，27只公募REITs已上市，共發售基金達909億元，預計擴募項目完成發行後，REITs市場總市值將接近千億元。有業內人士表示，公募REITs發展迅速且優勢明顯，發展前景廣闊，隨着立法和税收問題的明朗化，更有望進入爆發式增長階段。
千億市場即將落成
2020年4月，《通知》正式印發，並於4月30日向社會公開，標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。如今，三年過去，4月25日，“北京市2023年基礎設施REITs產業發展大會”在京舉行，REITs試點三週年成績單也新鮮出爐。
會議上，國家發改委投資司副司長韓志峯表示，“REITs試點三年來其發行數量和規模不斷增長。目前，已上市27個項目，共發售基金達909億元，截至4月24日收盤總市值925億元。預計4個擴募項目完成發行後，REITs市場總市值將接近千億元”。
從市場表現來看，同花順iFinD數據顯示，截至2023年一季度末，在數據可取得的20只公募REITs中，已有22只產品的基金份額超過5億份，其中，中金普洛斯倉儲物流REIT以15億份的基金份額領先其餘產品。值得一提的是，於2023年3月20日成立的中信建投國家電投新能源REIT份額也超過5億份，達到8億份。成立於2023年1月11日的嘉實京東倉儲基礎設施REIT份額也已達5億份。
近一年，各個投資場景的公募REITs湧現。發行REITs的資產類別，從最初的高速公路、倉儲物流、產業園區等拓寬到保障性租賃住房、清潔能源、文化旅遊等領域，2023年3月消費基礎設施項目也已納入發行範圍，同期，市場首批2只新能源REITs也已正式獲批，REITs的市場前景日益擴容。
在兩交所及監管的推進下，公募REITs的擴募“升級”也已落地。2023年3月31日，首批4單公募REITs擴募項目獲得證監會變更註冊批覆，分別為華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、博時蛇口產園REIT以及紅土創新鹽田港REIT。
證監會債券部主任周小舟稱，預計上述擴募REITs募集金額會超過50億元，可帶動新增投資超過380億元，REITs作為“資產上市平台”的長期戰略價值和持續暢通投融資循環的功能進一步深化。
有望進入爆發式增長階段
回首三年，在各方參與及努力之下，中國公募REITs市場成功實現了“從無到有”的跨越，目前也正處在“從小到大”的發展階段。整體來看，公募REITs的飛速發展離不開監管的支持。除標誌試點啓航的《通知》外，2020年8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，公募REITs試點落地。2021年5月17日，滬深兩所及證監會發布公告，首批9單公募REITs項目正式獲批。
2023年3月24日，國家發展改革委下發關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，提出將研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。同日，證監會也發佈了《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，提出四方面12條措施，公募REITs常態化發行迎來了嶄新階段。
在監管的大力推動之下，公募REITs吸引越來越多基金管理人蔘與。會議上，中銀基金黨委委員寧瑞潔就參與公募REITs的心得體會表示，作為基金管理人，在未來公募REITs長期的存續期管理階段有重要責任。因此，站在公募基金公司的角度，公募REITs發展機遇與挑戰並存。未來要通過和原始權益人、運營管理機構共同的協作配合，不斷的為投資者的資產保值增值，提升運營管理和資本運作的能力。
同時，寧瑞潔介紹，中銀基金已把公募REITs當成戰略業務，進行了體系化建設，包括組織架構、人才儲備、系統、產品投研能力等方面。目前，公司也高度重視消費基礎設施領域REITs佈局，相應的客户和項目也正在積極的儲備當中。
中航基金不動產投資部副總經理張為也坦言，在監管推進下，公司也意識到新能源、光伏是較廣闊且意義較大的賽道。在張為看來，新能源與REITs契合度很高，有持續化投資的意願及需求，公募REITs也為新能源行業提供了一個渠道及選項。
就中國公募REITs的發展前景，三盛資本投資總監李超表示，對比國際而言，中國公募REITs發展速度較快，僅兩年不到就有了接近千億的市值。此外，相對於一般的理財產品來説，公募REITs收益率更高，風險也更小，這些都使得公募REITs產品對於投資者來説更有吸引力。不過需要看到，2023年一季度以來，部分公募REITs受到經濟形勢的影響表現不佳，但是這些可能是暫時的，長期來看,公募REITs板塊仍舊是剛揚帆起航的狀態。對於投資者而言，最重要的是不要因一時波動而頻繁買賣。
中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平也認為，就政策層面而言，中國公募REITs的發展承載着重大戰略意圖，包括存量資產盤活、創新基礎設施融資模式、實現房地產良性循環、穩定宏觀槓桿率、調整金融結構等，因而政策層面一直給予大力支持。就市場層面而言，由於公募REITs對資產端和資金端都具有相當的吸引力，市場前景看好。隨着REITs底層資產的逐步擴大，常態化發行的啓動，未來公募REITs將進入加速發展階段。隨着立法和税收問題的明朗化，將進入爆發式增長階段。
北京商報記者 劉宇陽 郝彥