日前召開的中央經濟工作會議提出，要解決好大城市住房突出問題。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
近日，經濟日報記者就市場關心的一系列問題採訪了清華大學房地產研究所所長劉洪玉。
記者：住房問題關係民生福祉。中央經濟工作會議和中央政治局會議中關於房地產的表述，釋放了什麼樣的信號？
劉洪玉：我認為釋放了兩個主要信號。一是促進房地產市場健康發展，有效防範房地產市場風險的工作目標不動搖，國家將堅持房地產調控政策的連續性和穩定性，穩妥實施房地產調控長效機制，並在實踐中不斷優化和完善政策工具箱。二是當前住房領域的問題重點集中在大城市，尤其是特大城市和超大城市，需要轉變思路，將多渠道增加租賃住房供給、規範和發展住房租賃市場作為解決大城市住房問題的重要途徑。
記者：中央經濟工作會議對住房租賃工作提出了諸多具體要求，這些要求提出的背景和意義是什麼？將對我國住房租賃發展產生哪些影響？
劉洪玉：當前，我國住房領域的突出問題表現為新就業大學生、城市非户籍常住人口，以及新市民羣體存在較大住房困難，而大城市房價普遍超越新市民支付能力。因此，有效解決新市民住房問題，發展住房租賃市場就成為關鍵。
針對我國城市住房租賃市場中存在的主要矛盾和突出問題，本次中央經濟工作會議從多元化制度化租賃住房用地供應，落實租賃住房享受公共服務和金融財税等支持政策，吸引多主體參與，規範租賃市場秩序、促進市場穩定等多方面提出了具體工作要求。相信通過多方共同努力，一定能夠逐步補齊租賃住房領域短板。
記者：加強房地產金融調控，也是促進房地產市場平穩健康發展重要的一環。在您看來，為何要實施資金監測和融資管理規則？是否起到了預期作用？
劉洪玉：房地產金融是金融市場和房地產市場融合發展的產物，對房地產市場發展影響重大。歷史上曾經出現的房地產市場過熱和泡沫，都與金融過度參與密切相關。
我國大部分房地產企業都是藉助商品房預售和債務融資逐步發展壯大的，所以槓桿率偏高是我國房地產企業的一個重要特徵，也成為影響房地產市場平穩健康發展的重要風險隱患。
在這樣的背景下，出台重點房地產企業資金監測和融資管理規則來約束和規範房地產企業融資行為，非常及時、非常必要。從試點實施效果來看，這一調控工具已經開始發揮抑制房地產企業過度融資的作用，將促進企業提高運行效率。
記者：展望未來，不斷完善政策工具箱，建立健全房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，還應作出哪些努力？
劉洪玉：目前，建立健全房地產長效機制的主要任務還是如何把現有政策工具落到實處，然後才是完善政策工具箱的問題。房地產調控長效機制中的政策工具，主要涉及金融監管、財政税收、土地供給、住房制度、市場監管等五個方面，未來進一步豐富完善政策工具箱也應主要從這些方面入手。
未來，房地產市場在不同城市會有不同表現。比如，人口流出較多的城市房價可能會下降，人口和勞動力吸引力大且住房資源比較緊張的城市房價仍有上漲壓力。總體上看，房地產行業發展將保持基本穩定。