來源： 澎湃新聞網
2020年，中國房地產行業在經歷新冠疫情後依然創出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。
那麼，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？
澎湃新聞獨家約訪多位中國領軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產市場的發展之道。
金科股份董事長周達
從企業融資“三道紅線”到住房貸款集中度的管理，國家房地產金融調控日趨嚴格。
近日，金科股份（000656.SZ）新上任的董事長周達在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn)採訪時表示，“三道紅線影響的不是融資規模，而是金融機構的資金支持方向。一旦觸達紅線，金融機構可能就會擔心借貸意願，更多的是認可度的問題和方向問題，是判斷企業是否穩健的標準。”
在談及金科股份在面對“三道紅線”作出的應對措施和取得的成效時，周達稱，金科股份在控制有息負債槓桿水平；以現金和淨利潤為核心，不斷提高經營質效；保證高質量的回款。以2020年金科股份全年銷售回款為例，全年回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，創三年新高。
在拿地方面，金科股份與戰略合作方合作，轉變傳統拿地方式，提高收併購、一二級聯動及產業拿地等多元化拿地方式佔比。在融資結構上，持續優化融資結構，加大銀行開發貸款、信用債等低成本融資的額度和佔比，主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資佔比。
在一系列的措施下，截至2020年末，金科股份的淨負債率下降近50個百分點至71.84%；剔除預收款後的資產負債率為68.99%；公司期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負債，現金短債比為1.39，公司財務結構持續優化。
“2020年，新冠疫情對全球政治經濟格局影響巨大而深遠，全球經濟全面承壓。但中國經濟韌性極強，GDP首破百萬億大關，經濟增長遠超預期。在此期間，房地產繼續發揮了穩定器、壓艙石的作用，全年投資增速達7%，商品房銷售面積再創新高。”周達認為，在“房住不炒、租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”的主基調下，市場預計保持穩定，區域分化仍將延續，核心城市仍將好於大部分三四線城市。
以下為澎湃新聞記者對周達的專訪實錄：
澎湃新聞：對2021年樓市的看法？
周達：2020年，新冠疫情對全球政治經濟格局影響巨大而深遠，世界大變局演變加速，動盪源和風險點顯著增多，全球經濟全面承壓。但我國經濟韌性極強，GDP首破百萬億大關，經濟增長遠超預期。在此期間，房地產繼續發揮了穩定器、壓艙石的作用，全年投資增速達7%，商品房銷售面積再創新高。
2021年，隨着疫情逐步好轉，全球經濟復甦，我國經濟也將全面向好。在“房住不炒、租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”的主基調下，市場預計保持穩定，區域分化仍將延續，核心城市仍將好於大部分三四線城市。
澎湃新聞：疫情期間，公司採取了哪些應對措施？
周達：2020年初，新冠疫情對企業的影響是全方位的。疫情發生以來，金科一手抓防疫、一手抓復工生產。抗疫方面成效顯著：全集團範圍未出現一起確診病例；疫情期間物業全員在崗，為全國220多座城市、近800個社區、600萬業主的安全健康保駕護航；成立志願服務隊，13名金科員工馳援武漢火神山醫院，參與現場消殺、後勤保障、衞生保潔、秩序維護等工作，助力打贏新冠疫情阻擊戰，隊員高勇被黨中央、國務院、中央軍委評為 “全國抗擊新冠肺炎疫情先進個人”；公司也在第一時間捐贈現金、物資14次，開展公益行動9次，累計捐贈款物1350萬元。
生產方面，金科採取了一系列措施保障有序復工、做好生產經營。如持續打造“金科美好+”官方在線購房平台和數字案場銷售管理平台，有效應對疫情衝擊，全年實現銷售金額2233億元，同比增長20%，全口徑銷售金額排名位列全國第16位（較去年上升1位），操盤面積位列第9位；同時積極修煉內功，切實提高精細化管理，強抓回款、搶抓融資，全年實現銷售回款率達90%，融資規模再創新高。
澎湃新聞：房企紛紛涉足長租、科技、產業園等新業務，公司如何看待房企轉型，有看好或者想要涉足的新業務嗎？另外，2021年公司的戰略佈局方向，最看好的區域和城市，原因是什麼？
周達：未來5年地產市場將在總量保持穩定的基礎上呈現按年微升趨勢，預計2030年至少達到18萬億元的市場規模；但規模化競爭會向差異化競爭轉變，比拼增速的時代已經結束；數字化在房企價值鏈的各個環節滲透，卓越的地產企業只有捕捉不同階段市場需求、不斷進行多元化產品組合，拓展創新業務領域，才能獲得穿透市場週期、實現永續經營的能力。
2020年底，金科正式對外發布未來五年“四位一體、生態協同”的高質量發展戰略，即精耕地產主業，做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養；在此基礎上，進一步整合產業鏈生態圈，擴大價值提供範圍，提供高品質、多元化的美好生活產品與服務；同時向產業鏈上下游進行投資佈局，實現地產與產業鏈的雙向賦能，形成生態協同的發展新格局。
新戰略的關鍵是實施“兩轉變、兩升級”：由高速度發展向高質量發展轉變，由常規發展模式向創新驅動模式轉變；由單賽道為主向多賽道協同發展升級，由傳統地產向數智地產及現代服務產業升級。
具體來看，金科股份將繼續以發展民生地產為主體，民生地產與精品住宅相互促進的“雙模驅動、創新發展”模式，在“週轉效率型”與“品質利潤型”之間形成新的着力點和平衡點，計劃到2025年“品質利潤型”產品銷售收入佔比達到30%，並推動創新型業務發展如代建業務、城市更新業務，挖掘新的利潤增長點。
智慧服務方面，2020年11月，金科智慧服務已正式在港交所上市，成為西部年內最大一筆IPO，截至2月9日收盤，總市值已超過500億港元。未來將繼續打造以客户為中心、全國領先的智慧生活服務商，實現業務規模高速增長。同時加大布局以大產業、大健康、大消費為主的“地產+”多元化賽道，進一步提升公司的盈利能力和永續經營能力。
在產業鏈生態圈的打造上，金科將圍繞地產產業鏈整合要素資源，適度投資新賽道，實現地產與產業鏈雙向賦能，拓展未來發展空間。
2021年公司經營的工作方針是：堅決貫徹“四位一體，生態協同”高質量發展戰略，全面推進新戰略和重大改革執行落地，重點聚焦投資力、產品力、服務力三大核心競爭力建設，創新力、運營力、銷售力、人才力和資源整合能力五大關鍵能力提升，為公司實施第三個五年計劃謀新局、開新篇。
城市佈局上，公司將繼續圍繞“三圈一帶”“八大城市羣”全國化佈局和深耕發展，截至目前已佈局國內100多座具備發展潛力的優質城市，有效應對區域輪動，不斷提高政策研判的有效性和提升捕捉拿地窗口的能力。
澎湃新聞：“三道紅線”規則之下，公司有何應對措施，取得了哪些成效。
周達：三道紅線影響的不是融資規模，而是金融機構的資金支持方向。一旦觸達紅線，金融機構可能就會擔心借貸意願，更多是認可度的問題和方向問題，是判斷企業是否穩健的標準。一直以來，金科在保持規模利潤穩定增長的同時，也在持續推進公司財務結構的優化，推動公司高質量健康發展。
具體措施如下：控制有息負債槓桿水平；以現金流和淨利潤為核心，不斷提高經營質效；保證高質量回款。如2020年全年度銷售回款約2011億元，同比增長25%，回款率達90%，創三年新高；積極與戰略合作方合作，轉變傳統拿地方式，提高收併購、一二級聯動及產業拿地等多元化拿地方式佔比；持續優化融資結構。加大銀行開發貸款、信用債等低成本融資的額度和佔比，主動控制、壓降實際使用期限短、成本高的非銀行金融機構融資佔比；做好政策的研判與應對。在一系列措施下，截至2020年末，金科股份淨負債率下降近50個百分點至71.84%；剔除預收款後的資產負債率為68.99%；期末貨幣資金超435億元，可有效覆蓋短期負債，現金短債比為1.39。