208家房企宣告破產 房地產行業洗牌加速

自開年以來，房企破產的聲音不絕於耳。

近日，江蘇又有兩家房企正式宣佈破產，旗下總價數億的房產掛牌拍賣。這兩房企分別是揚州市永達房地產有限公司、如皋綠源置業有限公司。前者的拍賣涉及金額高達數億元。

據人民法院公告網公示，截至2020年6月初，今年房地產企業破產數量已經達208家，超過2018年上半年的177家破產數量，與2019年同期相對持平。進入2020,平均每天都有1家房企被清算。

數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峯，達到1490萬億。七月即將到來，雖然有的房企去貨量相當驚豔，拿到現金用於週轉，但對於大部分中小房企來説，回到以往的好時光基本上難上加難。

2020年1月至5月，銷售額TOP50房企的銷售均值為622.8億元，同比去年下降48.6億元，降幅為7.2%，這種降幅並不意外，畢竟市場恢復需要時間。總體上依然應該對未來充滿信心，然而也就是在這樣的恢復前期，可能很多房企的信心會崩塌，撐不到真正恢復的那一刻。

從目前來看，宣佈破產的房企主要以三四線的中小型房企為主，這些房企實力較低，抵禦風險能力較弱。未來，中小房企破產數量或將繼續增多。

TOP10房企的總銷售規模佔全國總比重超過30%，TOP100房企的總銷售規模佔比超過60%，前15%的房企市場佔比超過85%，絕大多數中小房企市場佔比可以忽略不計。

由於行業集中度不斷提升，頭部房企將會佔據更多的市場份額，進一步擠壓小房企的生存空間，隨着中小房企市場競爭壓力加大，容錯率也將變得更低，一些實力不濟的小房企最終將會被兼併或走向破產的邊緣。

另一方面，國家政策在宏觀上持續堅守“房住不炒”的原則，杜絕房地產行業的大水漫灌，在房地產融資上，也持續收緊。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力疊加下，易導致房企資金鍊斷流，從而使得中小企業面臨債務違約，更嚴重的或將導致破產重組。

目前全國房地產企業總量高達9.7萬個，幾乎每個城市都有成百上千箇中小型房企，絕大多數都是空殼公司，而為了一個地產項目成立一家房地產公司的也不在少數。

中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾公開表示，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。今後十幾年，基於房地產業高質量轉型要求和開發總量降低的趨勢，房地產開發企業必然會有一個大幅度減量萎縮的過程。

而現在，受新冠黑天鵝事件的影響，房地產行業在以較快的速度加快行業洗牌的過程。

相比中小房企破產，一些大型房企也頻頻陷入資金鍊困局，個別企業不得不變賣資產，或者交出控股權，求取生存。

去年以來，曾位列中國民企500強的銀億集團、一度進入百強房企排行榜的三盛宏業，均瀕臨破產邊緣。而以福晟集團、泰禾地產為代表的龍頭房企，則陷入債務纏身的困局。

5月13日，泰禾集團公告稱，公司控股股東正在籌劃公司引入戰略投資者事項，相關交易可能導致公司控制權變更。對此，有媒體爆料稱，泰禾集團創始人黃其森有意出讓第一大股東位置，換泰禾平安落地，泰禾正與多家投資方溝通，接盤公司大概率為央企，具體事宜還在洽談。

從三盛、銀億、福晟到泰禾，這些企業都曾在業內佔據一席之地，如今卻也開始出現了經營問題，究其緣由，主要是在行業規模觸及天花板，市場份額不斷縮小的大背景下，各大房企的競爭進一步加劇，在這其中，中小房企容錯率也變得更低。

面對行業的洗牌，可以融到資、拿到錢的房企更容易活下去。

然而，相較規模房企而言，中小房企貸款難、融資難，且多數沒有上市，融資渠道相對單一。資金面的“先天劣勢”更會加大土地資源獲取、營銷等多方面難度，阻礙企業發展。

2019年以來，行業的融資環境收緊，整體融資成本升高的情況下，小企業的融資劣勢被進一步放大。即便疫情期間，央行多次放水，但最終流入房地產資金有限，小企業拿到的救援顯得杯水車薪。

與此同時，值得注意的是除了破產房企外，部分中型房企也開始出現違約暴雷現象，未來房企出現此類債務危機的情況或將越來越多。

3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯控股應於當日兑付的2015年度第一期中期票據，截至兑付日終，公司未能按照約定籌措足額兑付資金，不能按期足額兑付本息，已構成實質性違約。

4月23日，億達中國控股有限公司公告稱，公司5285.4萬美元中期票據於4月19日（節假日順延至4月20日）到期未能償付構成違約。

5月18日，有投資者透露明發集團2.2億美元私募債未能到期兑付，構成違約。明發年初剛發行一隻2.2億美元新債，此時同等規模私募債已無法兑付，可見資金鍊緊張程度。

2020年，在整體調控不鬆綁、融資趨緊的當下，全國房地產的總盤子已經基本到頂，不管是行業巨頭還是中小房企，降負債、保持良好現金流，努力活下去才是未來的重中之重。