在房企加速多元化發展的當下，分拆上市成為擴大規模、增強影響力和謀求增長的新路徑。
自2014年中國海外發展分拆旗下物業管理公司——中海物業在港股獨立上市之後，房企巨頭拆分物業公司上市已經成為一種趨勢。
截至9月12日，已有近35家上市物企陸續發佈中期業績披露。克而瑞物管統計數據顯示，上半年，30家上市物企整體收入達到395億元，30家物企上半年整體淨利潤達到74億元，平均淨利率為14.89%，超過4成物企淨利潤率超行業平均。
長江商報記者注意到，這30家上市物企基本都是房企分拆的物業板塊，當前已有超過30家房企分拆物業上市，上半年營收超過400億元。
從業績表現來看，物業板塊為母公司帶來了良好收益，這種趨勢是否可持續？諸葛找房研究員王小嬙對長江商報記者表示，今年在疫情衝擊下，物業管理顯得尤為重要，居民對物業管理的關注度升高，物業管理的地位也進一步提升。物業管理屬於存量房運營，收益較為穩定，只要企業穩步運營，物業板塊將會持續給公司帶來良好的收益。
值得注意的是，除熱門的物業商業版塊成為房企標配，代建、園林、文旅也被推向資本市場，以再造融資平台、減輕資金壓力。
2030年物管行業規模或達3.2萬億
自2014年房企分拆物業赴港上市第一股出現後，2018年下半年至今經歷了一波物業服務企業上市熱潮，並且受到資本市場熱捧。今年房企分拆物業上市熱度進一步延續，並且出現多個龍頭房企的身影。
在行業發展前景被看好的背景下，具備穩定現金流和抗風險能力的物業服務企業受到資本市場的青睞。長江商報記者梳理發現，目前前30強房企基本都逐步分拆物業上市。
從業績來看，分拆物業版塊上市確實為母公司帶來良好的收益。克而瑞物管統計數據顯示，上半年，30家上市物企整體收入達到395億元，30家物企上半年整體淨利潤達到74億元，平均淨利率為14.89%，超過4成物企淨利潤率超行業平均。
近期，在多數房企預計上半年淨利潤大幅下降的背景下，多家物業企業則發佈盈利預告稱淨利潤同比增長超過50%。而物業企業獲得高估值的關鍵在於物業管理規模、盈利增長能力及增值服務增長空間。
值得注意的是，不管是從業績還是發展規模來看，行業分化逐漸擴大。克而瑞物管統計數據顯示，截至2020年6月末，30家上市物管企業合計在管面積達26.54億平方米，較2019年增加3.66億平方米。其中，在管面積超過3億平方米的公司有碧桂園服務、雅生活服務、保利物業和彩生活。同時，有研究機構預計，2030年物業管理行業規模有望達到3.2萬億元。
資本市場的表現也十分搶眼，克而瑞物管統計數據顯示，2020年上半年，物業股整體水平上漲達47.29%，以絕對優勢領先於恆生指數的-13.07%。加之國家對房地產的持續調控，更多資金流入股市，物業股成為各類投資者的關注重點。
房企為何熱衷分拆物業板塊上市，物管企業有哪些獨特優勢？王小嬙認為，近兩年，隨着樓市的黃金時代逝去，房企積極去地產化尋求多元化發展。房企分拆物業上市，一方面利用旗下物業公司上市，加強公司的資金實力，提高集團的估值，在資本市場有更高的地位；另一方面，分拆上市物業，藉助上市所募集的資金擴大物業的規模，在物業市場上，規模比毛利率更加重要，只有具備一定的規模，物業市場才會獲得長遠的發展。
有研究機構預計，2030年物業管理行業規模有望達到3.2萬億元。
分拆多元化業務上市
據統計，2020年以來，已有至少14家從房企中分拆出來的泛地產類企業向港交所遞交IPO申請，涵蓋商業地產、物業管理、產業地產和長租公寓等多個業務板塊。
除了大熱的物業商業股，文旅、代建、園林等均已被房企提到上市日程。去年7月，作為綠城旗下分拆出來的輕資產板塊，綠城管理已於7月成功登陸資本市場，成為“代建第一股”。據半年報，期內綠城管理持續經營收入8.15億元；毛利3.4億元，持續經營業務毛利率41.72%。
截至2020年6月30日，綠城代建管理項目合共268個，商業代建和政府代建六四開，總合約項目總建築面積約7331萬平米，同比增長6.9%，在建面積3882萬平米，同比增長26.2%。
4月17日，奧園旗下文旅板塊中國文旅集團有限公司向港交所遞交招股書，其招股書顯示，2017年至2019年期間，中國文旅集團分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元，淨利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元。
6月24日，雅居樂發佈公告，建議分拆雅城集團股份在聯交所主板獨立上市。目前，雅居樂集團擁有兩家上市企業，包括雅居樂控股與雅生活，如果雅城成功上市，將是該集團第三家上市公司。
中指研究院認為，對在資本市場估值較低的房地產行業來説，分拆旗下成熟業務上市，可以較高估值獲得可觀的融資額；同時將子業務進行獨立運營，有利於該業務的潛在價值顯性化，為企業帶來更多發展機會。
對於代建、園林、文旅也被推向資本市場。王小嬙指出，目前，房企尋求多元化發展降低企業風險已是必然，目前集團分拆多個板塊上市，目的是再融資手段籌集資金，為公司創造更多的資金，為公司的長期發展創造條件。至於這類公司上市之後的前景，還需要看公司具體的運營策略，上市公司發展的充分條件，並不是必要條件，業務的發展前景還需要靠自身運營的手段。
發展增值業務
大型房企帶來的管理面積優勢，成為物企業績的重要支撐。碧桂園服務、綠城服務（2869.HK）、雅生活服務（3319.HK）、招商積餘（001914.SZ）、保利物業（6049.HK）、中海物業（2669.HK）、彩生活（1778.HK）、永升生活服務（1995.HK）7家公司高於行業營收均值。
在此背景下，雖然分拆發展成熟板塊為母公司帶來了良好收益，但是大部分業務還是依賴於母公司。例如，遠洋服務從2017年至今年上半年，由遠洋集團及其主要股東提供的在管面積分別為2553萬平方米、2778萬平方米、2938萬平方米和3030萬平方米，佔比分別為86.5%、74.5%、72.5%和71.6%。同期，來自第三方的在管面積則從397萬平方米增至952萬平方米，到去年才終於破千億，佔比分別為13.5%、25.5%、27.5%和28.4%。
不少物管公司明確表示，將繼續調整業務模式，減少房地產母公司業務在營收中的佔比，降低對母公司的依賴性。世茂服務等物業企業表示，將大力發展為住宅物業業主及用户提供額外的社區增值服務，如房產銷售及出租協助服務、家居服務、訂票服務及經營社區醫療保健服務等多方面。
今年疫情期間，不少物業企業通過增值服務尋找新的利潤增長點。自建小程序、APP，並開設了社區集市、體驗中心、社區直播間、拼團購、圖書館、健身房以及多種社羣活動和服務。
未來如何逐步擺脱母公司依賴，實現獨立可持續發展？王小嬙認為，對於物管業務來説，規模是重中之重，物業板塊還需要逐漸降低對母公司的依賴度。首先，可以尋求上市的途徑加大自身品牌的影響力，對規模的擴張也起到一定的促進作用；其次，可通過收併購的形式擴大規模，收併購過程中也需要警惕資金壓力。