撰稿|渾水調研 松少
近日，融創中國（1918.HK）發佈了2020年財報，營收同比與淨利潤雙雙大幅增長。然而，在亮眼業績的背後，融創地產卻隱藏着後續業務滑坡的巨大風險。
業績大幅增長，但毛利率連續三年下滑
財報顯示，2020年全年融創中國營收2306億元，較2019年同比增長36.2%，創歷史新高。淨利潤395億元，較2019年同比增長40%。營收、淨利潤雙雙大幅增長。
對比融創中國2018、2019、2020年財報發現，近三年毛利率持續下降，由2018年的25%下降到2020年的21%，下降了4個百分點。而毛利率是衡量企業盈利的重要標準，代表企業通過內部生產運營帶來價值增值的能力，毛利率的持續下滑表明融創中國的價值創造能力在下降。
單位面積營收能力明顯下滑
打開融創中國的收入結構，物業銷售佔比94.5%，文旅城建設及運營1.9%，物業管理1.5%，其他業務1.9%；從佔比情況看高度依賴物業房地產銷售業務。
2016年年底的中央經濟工作會議首次提出 “房子是用來住的，不是用來炒的”。由此，房地產行業進入新的發展階段。作為房地產行業的大塊頭企業，融創地產同樣深受影響。
深入分析物業銷售業務，不難發現2020年大幅的營收增長，是來源於銷售面積的大幅增加，2020年交付建築面積為1,818.6萬平方米，較2019年增加51.5%，超過了營收36.2%的增長幅度。這就導致單位面積售價由2019年1.33萬元/平方米下降到2020年的1.2萬元/平方米，降幅9.4%，單位面積營收能力下滑明顯，這也導致了毛利率的下降。
拿地節奏放緩高增長恐難為繼
2020年底，融創中國土地儲備共25,772.03萬平方米，較2019年同比僅增加10.2%，公司拿地速度在放緩。
從分城市看，去年新增土地儲備主要集中在石家莊、瀋陽、眉山、西雙版納等二三線甚至四五線城市，可以預見2021年融創中國物業銷售業務的平均售價將繼續下降。
土地儲備增幅有限，單位面積物業銷售收入持續下降，或將導致2021年營收下滑，融創地產的業績拐點很可能在2021年出現。
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