文/樂居財經徐酒眠
近兩三年，物企扎堆上市，蜂擁港交所，H股物業板塊陣容破半百，而由於A股對關聯交易等要求嚴格，截至目前，A股尚只有4支物業股。
年報季臨近收尾，A股物企尚餘特發服務（300917.SZ）沒有“交卷”。已經張貼出成績單的A股物企中，招商積餘（001914.SH）與新大正（002968.SZ）頗具看點。
過去的2021年，無論是對新大正還是招商積餘，都是至關重要的一年。
於新大正而言，是拋出股權激勵，高管團隊完成業績對賭的第一年；於招商積餘而言，是重組上市之時，連續三年業績承諾到期之際。
另一方面，兩者的關係十分微妙。作為在2019年底，前後僅相隔13天上市的兩家A股物企，新大正與招商積餘在非住宅業態中的佈局高度重合，尤其是二者均重押的航空物業領域，目前還是一片藍海。
此外，在近兩年新大正的高管陣容中，不時出現着招商積餘系曾經的管理人才。
作為在A股資本市場上，唯二在管面積破億的兩家物企，兩者的較量似乎才剛剛開始。
新大正“挖角”招商積餘
與去年一樣，緊隨新大正年報一同披露的還有高管職位變更公告。其中，新聘任的副總裁古希印尤為“矚目”。
在入職新大正之前，古希印曾在2021年1月至2022年2月，短暫履新禹洲集團旗下物企禹佳生活服務擔任執行總裁。
今年46歲的古希印，其職業生涯最濃墨重彩的一筆畫在招商積餘。資料顯示，古希印至少在招商積餘供職了15年。
履歷表顯示，2005年至2008年，古希印曾任招商局物業龍崗分公司副經理；2008年至2016年，其歷任招商局物業東莞分公司副總經理、總經理；2016年至2020年，升任招商局物業總經理助理；2020年6月至2020年12月，擔任招商局積餘物業BG副總經理。
除了古希印，新大正定向招攬的招商積餘舊將至少還有4位，其中包括總裁劉文波，以及高文田、徐杏東、陳傳宇三位副總裁。
狂攬招商積餘舊將，新大正給出了十足的誠意。除了高位與高薪，還拋出了誘人的股權激勵。
2020年4月，劉文波加盟新大正；大半年後，高文田就入職新大正擔任副總裁。彼時，業界猜測：“這其中或許有劉文波的舉薦”。
去年2月，新大正發佈了上市後的首份股權激勵計劃，擬向17名激勵對象，授予限制性股票125萬股，佔公司總股本1.17%。這份激勵名單中，劉文波獲授30萬股，高文田獲授11萬股。
三個月後，新大正再次宣佈，決定吸納劉文波為新的有限合夥人，授予其平台合夥份額1.07%，即間接持有新大正30萬股股份。
事實上，從劉文波到高文田、徐杏東、陳傳宇，再到古希印，無一不是歷練多年的物業“老兵”，除了有豐富的經營管理經驗，他們身上還有社會資源、人脈關係。而這些，對作為獨立第三方的新大正而言，尤為重要。
而當招商積餘的部分人才開始流向新大正之時，招商積餘也在對管理團隊進行着梳理和優化。
2021年1月25日，陳海照接替石正林出任總經理；一個多個月後，3月6日，招商蛇口老將、地產老兵聶黎明從同事許永軍手中接過帥印，出任董事長一職。
業績對賭達成
低利率沉痾待解
一個業績對賭開始，一個業績對賭收官。
過去的2021年，新大正與招商積餘均完成了對應的對賭承諾，與此同時各自都有突破，前者在管規模破億，後者營收破百億。
發出重賞令，劉文波帶領新大正奮勇而為，過去一年新大正業務快速增長，實現營業收入20.88億元，較上一年同期增長58.40%；剔除股份支付，其歸屬於上市公司股東的淨利潤1.81億元，較上年同期增長38.10%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.5億元，同比增長31.73%。
對應到新大正的股權激勵業績考核目標，以2020年為基數，其2021年營收同比增長不低於45%，相對應的淨利潤同比增長不低於35%。
如今來看，這兩項考核指標，新大正在2021年均已達成。這也意味着，管理層達成了股權激勵中第一年解除限售條件的考核標準。
於招商積餘而言，2021年則有兩個目標要達成。一個是聶黎明在去年初立下的營收Flag，要達103億。另一個是其重組之時有一個連續3個年度的淨利潤承諾。
具體來看，2019年，招商物業通過重大資產重組收購中航善達。彼時，招商物業承諾，在2019年度、2020年度、2021年度，淨利潤分別為不低於1.59億元、1.89億元、2.15億元。
如今來看，兩個業績承諾招商積餘都取得了“勝利”。2021年，招商積餘實現營業收入約106億元，同比增長22.42%；2019年-2021年，其淨利潤分別為2.70億、4.11億、4.53億。
兩者的對賭業績分別達成，而一同擺在新大正與招商積餘面前的還有長期待解的低利率問題。
2017年—2020年，新大正整體毛利率基本維持在21%的邊緣，2017年至2019年連續三年微跌，不過總體保持穩定。然而，2021年卻直接跌至18.65%，較上一年同期的21.42%減少了2.77個百分點。
據樂居財經統計，同期49家港股物企平均毛利率水平為30.09%，新大正的毛利率水平低於行業均值11.44個百分點。
而招商積餘的毛利率則更低，13.76%幾乎是上市物企的墊底水平。
航空物業賽道“狹路相逢”
作為獨立第三方物企，新大正在“拼爹”的物管行業身世略顯單薄。缺乏地產母公司穩定的住宅物業項目輸送，新大正選擇另闢蹊徑，將業務發展的重心定在了公建領域。
目前，新大正主要服務五大業態，分別為學校、航空、公共、辦公和商住。其中，在航空物業領域，新大正是目前走得比較深遠的物企。
資料顯示，其自2016以重慶江北機場為起點，截至目前已經將國際機場航空物業項目落進北上廣深四大一線城市，承接服務國內22餘座大型國際機場項目，並開發了安保服務、行李打包等多項業務。
兩年前，航空物業在新大正的業務線中已形成規模收益，並在業績報表中獨立成行。2021年，新大正航空物業營收同比增長44.92%，收入2.39億元，佔總收入的11.43%。
另一邊，招商積餘同樣在重押航空物業賽道。去年12月底，招商積餘首發收併購戰車，業態聚焦航空物業，分別以0.54億元、2.30億元交易對價收購了上航物業、南航物業的100%、95%的股權。
“2021年公司有一個不錯的表現，先後完成了上航物業、南航物業的收購，目前來説對公司整個利潤率、回報率都有積極貢獻。”在股東大會上，聶黎明不掩對收併購成果的滿意度，其進一步表示，“未來也會持續關注航空物業，希望在這個系統市場能夠樹立我們的一個標杆和優勢。”
作為整合了招商局集團、航空工業集團兩大央企集團所屬物業板塊的物企，可以説，招商積餘身體裏天然流着航空物業的血液。不過，其並未在業績報中對航空物業業務作具體的數據披露。
事實上，除了新大正與招商積餘，航空物業賽道強敵環伺。
去年下半年，先是萬物雲斥資782.05萬元收購了深圳機場物業服務有限公司61%股份，而後碧桂園服務拿下海口新華正達空港服務有限公司70%股權。兩大物業巨頭萬物雲與碧桂園服務強勢入局，進一步加劇了航空物業賽道的競爭。
此外，保利物業、明喆物業、魯商服務、潤華物業等物企也已經進入航空物業的涉獵場。
文章來源:樂居財經