為什麼我們總愛磕龍湖物業IPO這個瓜？

  文/樂居財經徐酒眠 鄧鑫妮

  龍湖分拆物業上市，這個傳言不新鮮，但每次一出，總能掀起不小的風浪。

  近兩天，這個傳言又來了。這一次，可信度似乎比之前的更高些，對接的機構，募資的數額都傳得有鼻子有眼睛。

  11月23日下午，有消息稱，龍湖集團(00960.HK)考慮讓物業管理子公司進行至多10億美元的IPO。

  這則消息的可信度頗高，不僅披露了龍湖智慧服務可能募資的金額，還指出，龍湖集團正與中金公司、匯豐、摩根大通等投行商討上市事宜。同時，知情人士表示，該上市事宜仍在討論中，時間、募資規模或有變量。

  消息發佈後，龍湖集團、中金公司、匯豐、摩根大通不予置評。不過晚些時候，龍湖方面回覆樂居財經表示，經核查市場傳言，無真實依據。

  事實上，外界對龍湖集團分拆物業IPO的猜想從未停止。

  一方面，在物業上市潮中，曾經咬定不會分拆物業上市的企業，從萬科、融創，再到陽光城等，都“食言”了；另一方面，龍湖智慧服務往上穿透的股權架構中，早有一家成立於香港的公司，這在多年前就曾被解讀為“正在搭建上市框架”。

  此外，今年以來，龍湖智慧服務在收併購方面動作頻頻，這也一再被看作是其為衝擊資本市場儲蓄力量。

  大舉收併購

  隨着上市浪潮的推進，步入資本市場的物企數量顯著增加。不過，每每問到龍湖智慧服務的上市問題，吳亞軍和龍湖高管的統一口徑都是：沒有分拆上市計劃。

  “不分拆”物業上市的態度，吳亞軍一直沒有鬆軟。不過，儘管行走在資本市場之外，但是在物業江湖，從跑馬圈地到搶灘賽道，龍湖智慧服務的身影一直都十分活躍。

  尤其是今年以來的收併購戰場，龍湖智慧服務一路大刀闊斧挺進，先後收購了美好幸福物業、億達服務、楷林商服、九龍倉集團旗下的內地物管資產等至少4家物業企業。

  而對於這幾筆的收併購，龍湖智慧服務考量不只是在於規模的增進，還是為了彌補了其本身發展較弱的寫字樓、產業園、公建等業態。

  今年2月12日，龍湖嘉悦物業服務有限公司（簡稱“龍湖嘉悦物業”）便進入美好幸福物業，成為最大股東，持股佔比60%；8月底，龍湖嘉悦物業與美好生活投資正式簽約，完成對美好幸福物業100%股權的收購交易。

  相關資料顯示，美好幸福物業管理面積達600餘萬平方米。

  一個月後，3月4日，龍湖智慧服務再次斥資12.73億、以超14倍的收購PE拿下了億達服務。

  而為謀億達服務在產業園區、公建領域的業務與規模，交易之前，龍湖智慧服務與億達中國達成協議，對億達服務進行了部分業務剝離，最終保留了其住宅、商用及產業園區三大主營業務。

  收購億達服務，龍湖智慧服務增獲了1663.6萬平方米的管理面積。

  8月初，龍湖智慧服務收併購再下一城，中部最大的寫字樓服務——商楷林商務服務集團有限公司的全部股權也划進了龍湖嘉悦服務名下。

  9月中旬，九龍倉集團的內地物管資產也成了龍湖智慧服務的囊中物。這筆收購是龍湖智慧服務少有的一筆純住宅收併購。根據交易內容，龍湖智慧服務新添管理面積近900萬平方米的中高端住宅項目，其中九成位於長三角。

  在管面積逾2億方

  受益於龍湖集團的發展，龍湖智慧服務的在管規模與營收體量在物管行業地位也一直是舉足輕重。

  龍湖集團最新半年報披露，截至2021年6月30日，其已在北京、重慶、成都、西安、上海等百餘個城市開展了規範化的物業服務工作，實際管理面積2.05億平方米，基本完成一、二線核心城市及三四線潛力城市的佈局。而截至今年上半年，上市物企中在管規模突破2億平方米的物企僅有7家。

  同期，龍湖智慧服務的合約管理面積約4.4億平方米。龍湖集團CEO邵明曉在業績會上透露，預計龍湖智慧服務合約管理面積全年有望超過5億平方米。

  營收方面，2021年上半年，龍湖智慧服務實現全口徑營業收入52億元。而同期上市物企中，營收規模在此之上的僅有4家物企。

  回顧龍湖智慧服務的發展歷史，周洪斌是繞不開的一個重要符號。

  龍湖智慧服務成立於1997年，而周洪斌1999年加入龍湖集團，先後歷經了地產、商業、物業三個板塊業務管理，歷任龍湖地產財務主管，龍湖商業經營管理公司副總經理，龍湖物業總經理兼董事長等職務。

  2007年，周洪斌帶領龍湖物業開始向其他城市擴張；2008年，龍湖提出C1（住宅開發）、C2（商業運營）、C3（租賃住房）、C4（智慧服務）四個主航道業務並駕齊驅，共同作為主業發展。不過，直到2009年龍湖地產成功上市，龍湖的物業規模還是很小，也不夠穩定。

  在周洪斌的帶領下，龍湖智慧服務的發展速度很快。數據顯示，2013年、2014年、2015年，龍湖提供物業管理服務所產生的收入分別為6.52億元、8.26億元、10.15億元，分別佔龍湖地產總收入的1.57%、1.62%、2.14%。尤為特別的是在2015年，龍湖營收下降7%，龍湖物業營收卻上漲近23%。

  但在龍湖的物業發展壯大中，2016年，周洪斌選擇了告別吳亞軍和龍湖。此後不久他追隨林中，正式加入旭輝永升服務。

  周洪斌離開後，現任中國海外發展有限公司董事局主席、行政總裁顏建國曾短暫接手龍湖智慧服務董事長職位，2016年12月初，顏建國離開龍湖，王光建晉升龍湖集團副總裁的同時接棒龍湖智慧服務董事長，直到今年2月初，曾益明從龍湖智慧服務的董事調整為董事長。

  內外之變

  對於IPO，龍湖智慧服務可以説是萬事俱備，只待一紙招股書呈請港交所。而從市場透露的最新風向來看，現在或許只在時間早晚了。

  早在2018年，就有消息傳出龍湖集團可能分拆物業上市，彼時，一家名為龍湖智慧服務的香港公司橫空出世，釋放出了強有力的信號。

  這個帶有“智慧服務”字樣的公司名稱顯然是有先見之明的。之後，不少物企向“智慧”、“科技”靠攏，例如世茂物業更名為世茂服務、融創物業更名為融創服務等，掀起了改名的熱潮。

  然而，當大眾以為這是龍湖智慧服務在為上市鋪墊的時候，“不上市”的回答再次從高管口中説出。

  目前，龍湖智慧服務的運營主體是龍湖物業，其通過龍湖悦享智慧服務持有龍湖物業100%股權；而龍湖智慧服務香港有175家間接持股企業，其中為經營狀態“存續”或“在業”的有160家，註冊資本從30萬元到3億元不等。

  “我不認為物業公司現有的模式未來會是一個非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。”時間往回推五年，吳亞軍對物業公司模式並“不看好”，她擔心的其中一個大問題，是傳統物業的人力成本過高。

  或許也是因為如此，這些年來她對物業分拆上市的態度一直保持冷靜。

  不過也是意識到這個問題，龍湖集團較早就對物業板塊的業務發起了變革——用科技提高效率，從而減少人力成本。

  2014年，吳亞軍就開始播撒科技的種子。當年，吳亞軍成立了一家名為北京千丁互聯科技有限公司的企業，並持股100%；2018年，吳亞軍透露道：“過去三年龍湖物業花了很多時間，龍湖物業建立的高科技系統在行業裏具有領先意義。”

  “科技物業”、“智慧服務”，悄然成為龍湖物業服務集團的新標籤。2018年8月8日，龍湖集團25週年之際正式進行品牌升級，啓用新品牌名稱——龍湖智慧服務。

  近兩年，龍湖智慧服務更是將毛利率較高的社區增值服務整合升級為九大業務，其中包括提供一站式房產經紀服務的塘鵝租售、提供裝修裝飾一站式平台業務的“瓏龍點睛”、覆蓋老房翻新及精裝房優化服務的“煥代大師”、一站式精品搬家服務“愚公搬家”……

  “上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鍾。”可以説，吳亞軍從來沒有“輕看”過物業的發展；不鬆口上市，或許是她還在等待那個真的需要使用這個手段的最佳時機。

文章來源:樂居財經