散賣項目出售股權華夏幸福的“自救”與“他救”丨公司

劉偉/發自北京

“在各級地方政府、監管機構和債委會指導和支持下，公司正在採取多種措施化解流動性及債務逾期風險。”這是5月18日，華夏幸福基業股份有限公司(600340.SH，下稱“華夏幸福”)在舉行線上年度業績與分紅説明會上對外透露的公司最新情況。

化債工作似乎沒有實質進展，但華夏幸福並非毫無行動。

5月19日，最新消息顯示，江西房企中奧地產已經在5月初接盤了華夏幸福位於武漢的新洲雙柳地塊。

除此之外，5月17日，華夏幸福還將旗下一家武漢項目子公司51%股權，作價2.0279億元出售給寶業集團。完成這筆交易後，買方將持有標的公司100%權益。

然而市場普遍認為，零散式地出售項目股權獲得的現金與華夏幸福當前面臨的債務缺口相比，無異於杯水車薪。

根據華夏幸福5月12日發佈的公告，截至目前，公司累計未能如期償還債務本息合計 572.2億元。與此同時，華夏幸福的兩大資金來源仍在持續萎縮。

2021年一季度，華夏幸福房地產銷售額為31.15億元，權益銷售額為18.7億元，兩者同比分別下降36.94%和51.68%。

此外，截至5月19日收盤，華夏幸福跌2.09%，報收5.16元/股，市值為201.95億元。這一數字相較今年年初已跌去60%。

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出售股權回籠資金

5月17日的交易，是華夏幸福近期首度正式對外披露項目股權出售。

根據公告內容，標的公司武漢裕築房地產開發有限公司（下稱“武漢裕築”）於2018年10月12日成立，註冊資本為人民幣3.4億元，主要業務為房產開發。

目前，標的公司在武漢開發的項目為孔雀城航天府，2019年6月，武漢裕築聯合寶業集團在武漢以2.76億的底價競得競得陽邏地塊，樓面價1494元/平方米。

在收購前，買方寶業集團持有49%的股權，賣方華夏幸福持有51%的股權。截至2020年12月31日，標的公司經審計的所有者權益約3.33億元。

資料顯示，武漢裕築曾於2019年6月以2.76億元底價摘得武漢新洲雙柳P（2019）062號宅地，樓面地價1494.31元/平方米。

除此之外，華夏幸福還在新洲雙柳還持有待開發土地19萬平方米，在武昌還有近9萬平方米持有待開發土地。

不過，在華夏幸福公開宣佈賣掉武漢孔雀城航天府項目的股權後，最新消息顯示，江西房企中奧地產已經在5月初接盤了華夏幸福位於武漢的新洲雙柳地塊。

今年年初，華夏幸福還曾將嘉興南湖項目賣給融創，之後又將南京上秦淮地塊轉手予以金茂和美的。

就相關問題，華夏幸福方面在回應中國房地產報記者採訪時表示，公司盤活資產、主動加強股權類對外合作，是有助於化解債務危機的動作。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，逐個賣項目股權，一方面回款規模太小太慢；另一方面，比整體賣的估值要低很多，這種方式很難挽救華夏幸福於水火之中。

華夏幸福公開披露的債務規模印證了柏文喜的判斷。根據華夏幸福5月12日發佈的公告顯示，截至目前，公司累計未能如期償還債務本息合計572.2億元，而債務重組方案目前仍未能有新的進展。

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內憂外患的救贖

起家於河北固安縣的華夏幸福，經歷20年的篳路藍縷終於在2017年迎來企業發展的巔峯。

2017年前後，重倉環京的華夏幸福樓盤大賣，企業年銷售額迅速邁入房企排名前十位。

為了進一步壯大公司的發展，華夏幸福需要更多人才的加入。公司偏愛從政府部門挖角，給予高薪，委以重任。一位此前從華夏幸福離職的員工表示，正是這樣身居要職的人，“一個桌子怎麼擺的問題，能翻來覆去説半個小時。”

隨着人員的增多，企業內部管理面臨考驗的同時，華夏幸福身處的外部環境也急劇惡化。

同樣是在2017年，北京及環京樓市限購、限貸等調控政策陸續出台，環京樓市隨即量價齊跌，華夏幸福逐步遭遇重挫。

對於在固安大獲成功的產業新城模式，華夏幸福一直試圖將這一成功經驗進行復制。但這同樣考驗企業管理的顆粒度。

一位華夏幸福環京產業園區內企業人士反映稱，入駐前開出招商條件優越，但投資入駐後就不是如此了。需要和園區協調問題時，永遠是這樣：這事需要經理批准，但經理辦公室永遠找不到人。

2018年11月，華夏幸福旗下產業小鎮集團大規模裁員，最終整個集團被解散，除了業務骨幹和已有城市業務的部門外，社招員工全部被裁撤，校招生則被安排去了其他集團；2020年3月，華夏幸福又進行一波新的裁員和區域合併。

資料顯示，2017年-2019年，華夏幸福員工總數分別為27956人、26779人和24340人，連續2年下滑，分別減少1177人和2439人。

企業內部人來人往，但此間釀下的流動性“苦酒”還得有人來品嚐。2018年和2019年中國平安分別以23.65元/股和24.597元/股價格，買下華夏幸福7.5億股股份，共計約180億元，成為其第二大股東，並由來自華潤的吳向東坐鎮華夏幸福南方總部。

時間終究證明了這並不是一次雙贏的合作，平安對此次投資錄得鉅額虧損，華夏幸福也沒能因此獲得救贖。消息顯示，2021年4月，華夏幸福聯席董事長、首席執行官暨總裁吳向東加盟深圳開發商鵬瑞集團。

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“自救”還是“他救”

華夏幸福面臨的問題曾一度讓外界看到解決的希望。

今年1月15日，華夏幸福總部所在地的河北省政府已經承諾給予該園區開發房地產企業最高95億元人民幣的有條件財務援助。這也是繼平安後，來自華夏幸福外部最大的財務力量援助。

消息稱，其中，30億元用來發工資以及支付其他費用，10億元還16華夏債，16華夏債共15億元，14.9億元的債券投資者要求回售。

但是這筆資金援助並未對華夏幸福逆天改命。2月24日，華夏幸福公告，控股股東華夏幸福基業控股股份公司2020年非公開發行的三期可交換公司債券的持有人自主換股，以及華夏控股開展的融資融券業務中作為擔保品的公司股票被相關金融機構採取強制處置程序，導致控股股東持股比例被動下降，不觸及要約收購。

公告表示，控股股東華夏控股及其一致行動人合計持有華夏幸福股份比例將從35.45%減少至34.07%。

2021年伊始，華夏幸福商票仍在發生大面積逾期，其項目子公司的商票一直無法兑付。

華夏幸福下屬子公司嘉興鼎泰園區建設發展有限公司的數據顯示，自 2021年2月8日開始，承兑總筆數一直維持在1987筆，已結清總筆數為1227筆，未結清總筆數為760筆，拒付總筆數直線上升，截至5月17日共有208筆拒付，拒付總金額高達5762萬元，按拒付金額算拒付率達到13.15%。

其他債務方面，截至5月12日，華夏幸福及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信託貸款等債務形式的債務本息金額101.41億元。截至目前，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計572.20億元。

柏文喜對記者稱，華夏幸福因為資產流動性較差且負債較重，依靠外部資源的注入來挽救的難度較大。因此未來可能需要進行債務重整，以自救為核心，而且是與債權人合作進行的重整。

5月18日，年度業績與分紅説明會上，華夏幸福方面稱，因華夏控股可交換債券持有人換股以及金融機構平倉導致被動減持持股變動的原因，華夏控股的持股發生變動，公司已在公告中予以披露。目前華夏控股仍為公司第一大股東，公司實際控制人未發生變更。

（圖片來源網絡，版權屬於作者）

責任編輯：李紅梅劉亞

審讀：戴士潮

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