今年前三季度，陸家嘴營收及歸母淨利潤雙雙下滑。且截至三季度末，該公司短期借款為159.95億元，一年內到期的非流動負債為17.37億元，但貨幣資金為46.17億元，現金短債比只有0.26倍
《投資時報》研究員 林申
在“房住不炒”的主基調下，房地產企業高負債、高增長的發展或將成為過去，行業將在分化中前行。
日前，以城市綜合開發為主的上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（下稱陸家嘴，600663.SH）披露了2020年三季報。
數據顯示，今年前三季度，該公司營收及歸母淨利潤雙雙下滑，且進入第三季度以來，其業績表現相較於第二季度單季並沒有改善，其中，第三季度單季營收較第二季度單季下滑16.13%，歸母淨利潤較第二季度單季減少33.15%。
此外，該公司經營現金淨流量連續兩年前三季度為負值。數據顯示，截至今年三季度末，該公司經營活動產生的現金流量淨額約為-29.17億元，上年同期為-106.01億元。
近日，標點財經研究院聯合《投資時報》對120家A股上市房地產公司（按證監會行業分類）的短期償債能力進行了研究。通過今年三季度末貨幣資金與短期債務（包括短期借款及一年內到期的非流動負債）計算房企的現金短債比，以此來考量房企的短期償債能力及缺錢情況，並獨家推出了《A股上市房企缺錢報告·2020》。
在此次報告中，陸家嘴截至2020年三季度末的現金短債比僅為0.26倍，即有74%的短期債務無法由貨幣資金覆蓋。如此情況使得該公司在46家現金短債比小於1倍的A股房企中排名第10位。
截至2020年12月1日收盤，陸家嘴股價收於11.67元/股，最新總市值為470.8億元。
營收逐季下滑
突如其來的新冠肺炎疫情對房地產行業造成了較大的不利影響，今年房地產企業前三季度的銷售情況顯著低於2019年同期。據克而瑞地產研究中心發佈的報告顯示，今年前三季度，近3成房企業績完成率不足65%，佔比達到近三年同期最高。
公開資料顯示，陸家嘴主要從事以城市綜合開發為主的房地產綜合開發業務，其經營收入主要來源於物業租賃、房地產銷售、物業管理及服務、金融服務。其中，房產銷售及房地產租賃為該公司創收的主要來源，金融業、物業管理及酒店業務收入目前佔比相對較小。
日前，該公司披露的三季報顯示，今年前三季度其營收為87.01億元，同比下降16.98%；歸母淨利潤為22.92億元，同比減少8.13%。其中，第三季度單季實現營收20.74億元，較第二季度單季下滑16.13%，同比下降9.51%；實現歸母淨利潤6.13億元，同比增加37.01%，較第二季度單季減少33.15%。
可以看到，今年前三季度，該公司營收及歸母淨利潤雙雙下滑，其中，第三季度單季歸母淨利潤雖然同比有所增加，但從環比增速上看，該公司第三季度單季營收及歸母淨利潤仍呈現雙雙走弱的態勢。可以説，從單季度業績來看，儘管進入第三季度以來，疫情影響因素已經逐步消除，但該公司第三季度單季業績並沒有較第二季度單季有所回暖，反而呈現走低的趨勢。
此外，進一步分析來看，《投資時報》研究員留意到，今年第一季度單季至第三季度單季，該公司營收處於連續下降的通道，分別為41.54億元、24.73億元、20.74億元，同時間週期內，其歸母淨利潤也由第一季度單季的7.61億元減少至第三季度單季的6.13億元。
需要注意的是，第四季度是房企的業績衝刺季，考慮到該公司今年前三季度營收及歸母淨利潤雙降，且第一季度至第三季度營收逐季下滑，盈利表現也不穩健，四季度業績能否有所回升，仍待觀察。
陸家嘴2020年第一季度至第三季度各季度營收及歸母淨利潤（億元）
數據來源：根據公開資料整理
現金短債比0.26倍
三季報顯示，截至2020年三季度末，該公司短期借款為159.95億元，一年內到期的非流動負債為17.37億元，二者共計177.32億元，而其貨幣資金僅為46.17億元，現金短債比為0.26倍。可以説，該公司貨幣資金只能覆蓋短期債務的26%左右，即貨幣資金與短期債務之間存在131.15億元的缺口，債務壓力不容小視。
此外，據Wind數據顯示，截至今年三季度末，該公司流動比率為0.96，上年同期則為1.29；速動比率為0.36，上年同期為0.4，流動比率及速動比率的走低也從側面反映了該公司資產變現能力趨弱，償債壓力有所加大。
進一步將時間維度來看，以各年前三季度業績數據為分析基準，《投資時報》研究員留意到，2017年9月30日—2020年9月30日，該公司流動負債在總負債中的佔比呈現連續增加的趨勢，已由2017年前三季度的57.92%上漲至2020年前三季度的67.5%。
需要注意的是，2020年年初至今，該公司已經累計發行四期超短期融資券，發行金額共計70億元，所募集資金主要用於歸還該公司本部的債務融資工具、有息負債以及流動資金貸款。
最新資料顯示，該公司此前擬發行50億元的私募債已獲上交所反饋，同時，43.82億元的小公募債也獲得了上交所受理。其中，小公募債期限為不超過10年（含10年），所募集資金的用途為償還到期或回售的公司債券本金及利息。
隨着以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策的推出，降低負債、提高運營效率成為房企的主要經營方向，高負債的發展模式不具備可持續性，未來，如何有效降低債務槓桿或將是該公司需要重點思考的方向。
三季度酒店物業出租率77%
數據顯示，該公司長期持有物業涵蓋酒店物業、主要辦公物業及主要商業物業。
截至2020年9月底，該公司主要辦公物業中，上海甲級寫字樓出租率分別為87%，同比下降3個百分點；天津甲級寫字樓出租率分別為67%，同比增加6個百分點；高品質研發樓出租率為79%，同比減少8個百分點。主要商業物業中，上海商鋪及天津商鋪出租率分別為85%、76%，分別同比下滑3個百分點、18個百分點。
可以看到，除天津甲級寫字樓出租率呈現出同比增加的現象外，其餘主要辦公物業及主要商業物業出租率均呈現同比下降的態勢，可以説，較去年同期來看，該公司物業出租率仍有一定的提升空間。
此外，《投資時報》研究員留意到，截至三季度末，該公司酒店物業出租率為77%，雖然較第二季度末的41%有所回暖，但仍然同比下滑3個百分點；平均租金447.97元/間/夜，較第二季度基本持平，但仍同比減少21.06%。
陸家嘴截至2020年9月30日業務情況
數據來源：公司三季報
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