近日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，特別提出：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。央行此番定調，預示着基於維護房地產市場的健康發展，業內企業嚴守系統性金融風險仍是底線。
智通財經APP獲悉，受限於房企融資的“三道紅線”持續發力，規模房企爆雷風險發酵，境外信用評級機構連番下調品牌房企評級展望，引發市場關注。
然而，市場過度驚恐也連累一些優質公司被埋沒。這個時候投資者更應深挖企業價值做長期配置。比如一些地區性龍頭內房股憑藉其深耕區域的優勢，反而有望突圍而出。智通財經APP留意到，2021年以來，精耕長三角核心區位的銀城國際控股（01902）穩健推進業務發展，截至8月末公司合約銷售額同比上升119%，增勢強勁。另外，公司在8月中期業績公佈後更獲大行法巴對其債券維持推薦「買入」，反映公司的資產價值突出。可以預見的是，銀城國際控股的價值或有望隨着規模快速增長和市場認可度提升而逐步提升。
穩步擴大長三角覆蓋面，前8個月合約銷售額同比大增119%
銀城國際控股是快速增長的長三角品質房企，近年來一直踐行“多元化”發展策略，逐步形成了以物業銷售為主，項目管理、酒店營運、房地產投資、會展業務為輔的業務佈局，整體規模穩步增長。截至2021年上半年，公司總資產穩定增長，約為474.1億元（單位：人民幣，下同），較2020年底增長約6.2% ；同期公司總權益約為52.0億元，保持穩定水平。
規模持續擴張的同時，銀城國際控股的毛利率與淨利率穩中有進。2020年上半年，公司的毛利率增長2.5個百分點，為18.2%；淨利率為7.9%，同比增長1.3個百分點。利潤率的亮眼表現，正是集團堅持區域深耕與品質經營，通過精細化管理提升盈利水平，實現降本增效的成果。
城市佈局方面，銀城國際控股在鞏固南京市場優勢的同時，逐步加大長三角核心城市的覆蓋面。2021年以來，公司區域深耕成效顯著，南京及杭州項目仍是公司銷售引擎，貢獻總合約銷售金額約69%，比2020年的59%提升了10個百分點，其中南京貢獻33%；杭州貢獻36%，同比增長32個百分點。此外，公司亦擇機佈局新城市，拓寬業務版圖，多項目打入温州、蘇州等熱門城市。
銀城國際控股一方面夯實重點城市業績確定性，另一方面把握新增長點，雙管齊下驅動收益強勁增長。今年首8個月，集團連同其合營企業及聯營公司的總合約銷售額達188.6億元，按年增長近119%;合約總建築面積約92.06萬平方米;平均合約售價約每平方米2.05萬元。 若較2020年全年的232億元合約銷售而言，今年還不到第三季度已完成去年超過八成的銷售。根據智通財經APP觀察，銀城國際控股過往的推盤節奏多集中在第四季度，比如20年第四季度就貢獻了全年近50%的合約銷售。若以目前的速度，應該能順利完成全年300億的目標。
根據智通財經APP瞭解，銀城國際首8個月的合約銷售同比增幅遠勝同業平均水平，足見實力穩健，且對營運現金流亦帶來良好的支持。
高銷售回款率+快週轉，鎖定利潤能力愈強
隨着資管新規、“三道紅線”和房貸集中度管理政策的相繼落地，房企外源性融資渠道進一步收緊。在此背景下，力推物業快週轉，加快銷售回款和經營性現金流入，是中小房企緩釋政策壓力的重要手段和實現規模擴張的底氣所在。2021年上半年，銀城國際控股在合約銷售金額持續增長的同時，亦保持了高水平的銷售回款率，1-7月公司銷售回款約162億元，銷售回款率高達92%。
在外部融資政策收緊的背景下，公司穩定的回款能力將有效降低流動資金風險，推動公司夯實主業，保障項目質效穩步擴大規模。與此同時，銀城國際控股項目去化良好，開發運營效率保持高水準。
根據智通財經APP瞭解，近年來，銀城國際控股憑藉標準化的房地產開發程序，有效管理項目，高效監察開發進度，確保質量標準落實，持續提升物業開發和經營效率。公司項目上半年去化情況良好，南京雲望府項目全部售罄；杭州青山湖畔項目上半年於臨安市場成交量排名第一等。
此外，公司保持了高水準的開發運營效率，上半年，淮安雲樾天著項目、玉環金麟府項目四證齊全週期為3.9個月；南京君薈項目自有資金回正週期為7.3個月，安徽知廬項目經營性現金流回正週期為10.3個月。2021年上半年，公司所有項目均按時交付，體現了其運營實力，保障了快週轉實現，加上高水平的銷售回款率，銀城國際控股鎖定利潤的能力愈發強健。
值得關注的是，如上文所提，公司將於第四季度加大推盤力度以確保全年300億合約銷售目標，為未來結轉收入提供有力保障。根據公司業績披露信息，銀城國際上半年資金成本僅為7.5%，保持較低水平，且仍有總未使用銀行授信額度119億元。可期的結轉收入與多元的融資渠道都將為公司資金流動性層面帶來積極影響。
債務結構不斷優化，債券獲法巴維持推薦“買入”
業務紮實推進背後，離不開健康的財務狀況，銀城國際控股的另一大亮點是短期借款佔比持續下降，債務結構不斷優化。2021年上半年，公司短期借款佔比30%，同比下降9個百分點。短期流動性更趨寬鬆，整體財務風險大幅壓降。同一時期，公司現金餘額充足，達55億元，未使用授信額度達119億元。重要的是，2021年上半年，公司現金短債比保持穩定，為1.16倍，平均資金成本為7.5%，同比下降0.2個百分點，維持低位。充足的現金餘額和未使用授信額度，將有力支撐銀城國際控股未來發展需求。
值得關注的是，在8月中期業績公佈後，公司更獲大行法巴對其債券維持推薦「買入」，肯定了銀城國際2021年上半年利潤率水平上升、信託貸款持續減少、債務結構保持健康、長三角城市合約銷售金額顯著上升等表現。
另外，法巴表示公司雖作為小市值開發商之一，但其債券能夠提供穩定利息回報，且預計未來其自身的平均融資成本亦持續下降。因此該行維持銀城國際債券「買入」評級。這説明銀城國際控股多年來致力於業務和財務“兩手抓”，得到了市場的認可。而公司於今年9月發行的364天美元票據也獲得聯合評級國際授予“B+”發行債務評級。
總而言之，銀城國際控股財務安全性高，盈利能力穩定，而隨着其債務結構持續優化，確保了公司高效使用營運資金，保證充裕的現金流，從而夯實發展基礎，實現體量上的高速成長，迎來價值釋放。