文旅圍城

本文來自微信公眾號：進深News （ID：leju-sydcsxh），作者：林振興、曾樹佳，頭圖來自：視覺中國

前段時間，許家印親自體驗恆馳5，試車的時候，他點播了一首《等待》。“明知輝煌，過後是暗淡，仍期待着把一切重頭來過……”歌詞令許老闆無比感慨，他也期待恆大能夠儘快地重回正軌。

暴雷之後，許家印一邊主持復工復產工作，一邊把希望都寄託在恆馳的量產上面。至於其它佈局多年的業務，他似乎已鞭長莫及。眼下，被陸續寫入恆大出售清單的，甚至包括曾被賦予上市夢的文旅資產。

5月26日，山東青島恆大文化旅遊城項目，正式更名為觀瀾御府。這意味着，恆大的文旅版圖，又掉落了一塊磚瓦。在此之前，廣州南沙恆大童世界、煙台恆大丁字灣世紀文化城等，也都陸續“易主”國資。

從熱捧到撤離，房企對文旅前後截然不同的態度，更多是自身流動性因素迫使的。像恆大這樣“修枝剪葉”的，還有建業、融創、佳兆業、藍光等，他們也在出售文旅項目，尋求變現；而奧園旗下的大灣區文旅四闖港交所，現已擱置。

前些年，部分房企揮舞着槓桿，在地產之外尋找新的利潤增長點，文旅便進入到他們的視線之中。一番角逐之後，他們雖然收穫了不少土地及項目，但如今遇到行業調控，也只能收斂聚焦，回到原點。

與此同時，地方國資成為最佳接盤對象，它們融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，且在激活區域文旅活力，抬升區域土地價值方面跟地產商有着同類的訴求。

一、擱淺的文旅夢

青島恆大文化旅遊城的開發主體“青島恆祿旅遊開發有限公司”，其目前的法人並未變更，仍為恆大童世界集團常務副總經理王永樂。股權上，德福亞太和青島恆大水世界旅遊開發各持股86.29%和13.71%。

但這可能只是表象，從項目已更名為“觀瀾御府”來看，恆大拋售的事實，已是板上釘釘。

早在3月，就有報道稱，青島膠州灣發展集團通過旗下平台青島鑫瑞傑產業投資發展有限公司（簡稱“青島鑫瑞傑”），已接手該項目。未來，青島鑫瑞傑將對項目實施100%控股，而文旅城相關的建設、營銷、策劃、配套等相關業務，則由膠州灣發展集團全面代管。

據樂居財經獲悉，恆大文化旅遊城從2020年3月摘地開始建造，規劃投資500億，佔地3500畝，其中水世界樂園用地1000畝。去年下半年，由於受到恆大資金危機的衝擊，項目陷入停工狀態，其中擬建的“恆大水世界”也基本宣佈取消。

這只是恆大文旅板塊分崩中一個縮影。除了上述項目之外，近期被拋售的還有廣州南沙恆大童世界，以及煙台恆大丁字灣世紀文化城。

今年2月，根據恆大披露公告，其出售予五礦信託的項目公司為佛山市順德區盈沁房地產開發和廣州南沙區恆睿文化旅遊發展、廣州南沙區恆昌文化旅遊發展相關股權。

當中，順德盈沁房地產對應佛山鉑睿府，南沙恆睿、南沙恆昌對應項目則為恆大位於廣州南沙的恆大童世界文旅城項目。

2020年9月，恆大曾花費超37億元拿下南沙萬頃沙兩宗商地和一宗工業地。該項目實際上在2019年便被列入廣州市重點建設項目。項目計劃整體投資49億，但隨着恆大債務危機的爆發，該公司旗下多個項目的開發建設也停滯不前。

此外，恆大丁字灣項目，則被煙台的國資平台山東丁字灣南海新城投資接手，並改名為中國膠東香島灣。該項目體量巨大，總佔地面積9392畝，另有旅遊集團規劃用地範圍11802畝、恆大健康養生谷規劃用地範圍3178畝。

被主動轉讓的文旅項目，尚且可以用來抵債；但恆大旗下另有一些文旅資產，卻沒有那麼幸運，它們有些已被政府相關部門收回。

去年11月底，瀋陽市自然資源局收回恆大旗下9塊閒置土地，總面積超過35萬平方米。其中3宗為蘇家屯佟溝恆大文旅城地塊。此外，還有恆大海南文旅項目海花島39棟住宅建築，也在4月被海南儋州市有關部門變更拆除為沒收。

恆大文旅業務如今的失落，與許老闆當初的文旅上市夢，形成了鮮明的對比。

2020年業績發佈會上，許家印還不忘講道，恆大不是單一的地產企業的恆大，是打算將八大業務平台全部實現分拆上市的“新恆大”，這其中就包括恆大文旅板塊。

此後十天內，恆大集團先後將旗下全資子公司恆大旅遊管理、恆大童世界裝進了廣州恆童投資有限公司（以下簡稱“恆童投資”）。

樂居財經獲悉，恆童投資成立於2021年5月12日，由成得發展有限公司（以下簡稱“成得發展”）全資控股。後者是一家香港企業。如此看來，將文旅資產完成打包注入新境外公司後，恆大的文旅板塊謀求在港股上市的意圖明顯。

原本以為萬事俱備，只欠東風，但“東風”還未吹拂，恆大文旅板塊的上市計劃就被危機的浪潮，給衝散了。

事實上，眼下也不是登陸資本市場的好時機。4月下旬，大灣區文旅（原“中國文旅集團）招股書因屆滿6個月而失效，一場歷經兩年、兩個名字、三度修改、四次遞交招股書的IPO之旅以失敗告終。

其相關負責人曾透露，有鑑於文旅行業大環境下行，以及境內疫情持續，大灣區文旅上市計劃暫時中斷，集中做好英德巧克力王國等項目運行及拓展國內輕資產文旅項目，目前文旅公司相關業務運作如常。

二、擁抱國資

在拮据中如履薄冰的民企開發商，不斷甩掉文旅的重包袱，也不約而同地找到了國資“金主”。

回望2019年初秋，建業電影小鎮好不熱鬧。首映禮上，胡葆森、王中軍、王中磊身穿民國長褂，玩起了“角色扮演”。這場盛宴共吸引了100多位明星企業家出席，甚至連不喜露面的龍湖老闆吳亞軍都前來捧場。

然而，不到三年的光景，建業集團旗下的電影小鎮就悄悄換了主人。5月16日，建業電影小鎮的運營主體——河南建業華誼兄弟文化旅遊產業有限公司，發生股東變更。

具體看來，濟源建業住宅建設、河南建航房地產退出，新增股東河南老家文化旅遊發展有限公司，後者由河南省文化產業投資有限責任公司持有100%股權。

變更後，建業電影小鎮由河南文投持股90%，建業尚保留10%的股份。緊接着引入國資的次日，建業就將持有河南建業華誼兄弟文化旅遊價值1000萬股權數額，出質予河南老家文化。

建業電影小鎮，對胡葆森而言意義重大。它是建業進軍文旅產業的開篇之作，號稱中原地區首家情境文化旅遊小鎮。

按照規劃，該項目產業部分總佔地約600畝，總投資約45億元。該項目由建業集團與華誼兄弟聯手打造，選用華誼兄弟電影IP主題，2015年簽約，2019年9月開始試運營。

與電影小鎮相隔不遠的只有河南·戲劇幻城項目，更是大手筆。項目總佔地622畝，景區總投資近60億元，2018年3月開工奠基，2021年6月6日開城營業。該項目由建業集團與導演王潮歌攜手打造，號稱中國規模最大、演出時長最長的戲劇聚落羣之一。

但開城不到一年的“只有河南·戲劇幻城”，也被擺上了貨架。

同樣是5月16日，項目的運營主體——河南建業實景演出文化發展有限公司，出現了股東變更，建業將持有該公司的51%股權，轉讓予河南文投旗下的河南老家文化。

引入國資股東後的次日，建業方就將河南建業實景演出價值4900萬股權數額，出質予河南老家文化。

據樂居財經獲悉，連番出手接盤建業文旅項目的河南文投，成立於2018年底，註冊資本8.5億元。它為河南省人民政府直屬企業，由河南省發展和改革委員會代管，河南省國有資產監督管理委員會監管。

作為河南省文化產業發展投融資平台，河南文投運用政府資金融通社會資本，引領和促進文化產業加快發展。目前，它旗下有17家子公司，間接持股企業134家。

目前，兩大文旅項目轉手一事，建業方面並未透露更多消息，外界也尚不清楚河南國資此次入主的代價，以及雙方日後具體的合作模式。有業內人士認為，河南國資出手的前提，是謀求控股權，便於做資產管理，只留給原始股東小部分股權，做輕資產運營。

另一邊，曾500億買下王健林13家文旅萬達城、152億接盤成都環球會展的孫宏斌，似乎也在逐漸作別“詩和遠方”。

幾乎與胡葆森轉讓文旅資產在同一時間段，5月中旬，有媒體報道，一份網傳會議紀要顯示，地鐵、萬科等公司擬成立一家投資基金，參與接收融創華髮·深圳冰雪文旅城51%股權。

據樂居財經瞭解，目前融創出售股權一事仍在洽談中，並未最終確定接盤方和簽署合同。

賣文旅城，融創並非沒有先例。2021年最後一天，融創昆明文旅城二期開發商“昆明華創雲地產開發有限公司”，就發生了股權變更。

變更前，昆明融創馳瑞地產、廣州華髮地產、雲南雲安置業分別持股40%、40%和20%；變更後，廣州華郡地產獲得融創的40%股權，融創徹底退出，小股東雲安仍佔20%股份。自此，開發融創文旅城二期的鐵三角宣告解體。

廣州華髮地產和廣州華郡地產都是珠海國企華髮股份旗下公司。據悉，此次融創40%股權的轉讓價格為14億元，包括現金代價12億元、債權2億元。

昆明融創文旅城二期本身還有不少土地待開發，需要的資金量龐大，將此交由合作伙伴，融創可以大大減負，將資金用於刀刃上。

轉眼至今年年初，融創又選擇將武漢項目“甘露山文創城”部分股權出售予國資合作伙伴。

1月17日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司的股權發生變更。浙江武越置業持股比例由50%上升至85%，長沙融創匯房地產持股比例由50%下降至15%。股權穿透可知，浙江武越置業為武漢城建下屬公司，長沙融創匯房地產為融創下屬公司。

換言之，融創將融創武地長江文旅城35%股權轉讓予武漢城建。樂居財經獲悉，融創武地長江文旅城在武漢開發項目，便是地處黃陂的武漢城建融創甘露山文創城。

值得注意的是，孫宏斌並非完全從這個項目中抽身而出，而是保留了部分股權，也保證以後融創仍參與文旅城的運營。而上述這些轉讓，融創中國均未發佈公告。

三、文旅地產的“敦刻爾克”

前些年，部分房企揮舞着槓桿，在地產之外尋找新的利潤增長點，文旅便進入到他們的視線之中。經過一番搶灘登陸，截至2020年，百強房企中已經有57%的房企涉水文旅領域。其中，至少有10家房企專門成立文旅集團公司。

但要做好文旅，並非易事。

在文旅行業，二八定律凸顯，只有極少數項目能夠盈利，且盈利週期長達十年、二十年之久。2019年，亞布力高峯論壇上，胡葆森就曾透露，“根據建業集團的統計，過去20年間，80%以上的文旅項目都不賺錢。”

他直言有三大原因：一是投資的人不成熟；二是以前大家在文化、旅遊方面的消費水平和意願還不夠那麼強烈，能力也不那麼強；三是項目的選址、內容等方面存在着一些問題。

以新華聯為例，深交所對其2021年報進行審查的過程中，發現公司2020年、2021年、2022年一季度扣除非經常性損益前後淨利潤均為負，近兩年主營業務主要為房地產開發及文旅綜合，其中文旅板塊毛利率連續兩年為負，房地產板塊計提大額存貨減值準備。

不過，中國文旅產業的一部分企業，是以地產的模式在做文旅的，基本模式包括了地產+酒店、地產+主題公園、地產+綜合體、地產+特色小鎮等。這些模式“換湯不換藥”，基本是以地產的快進快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求。

例如，融創東方影都，它旗下除了影視產業項目構成外，彼時還有萬達星光島和維多利亞灣兩個地產項目，佔地總計佔地近4000畝。

以星光島為例，該項目佔地2300畝，住宅項目將銷售10期到15期，截止去年底，在售住宅四期、五期產品，均價在19500元/㎡。彼時，有業內人士稱，地產銷售收入不僅可以反哺影視產業投入，而且綽綽有餘。

再如，恆大文旅的本質也還是地產。據恆大旅遊集團官宣，截至2020年12月18日，去年已銷售12.5萬套房屋，銷售額超1000億元。

眼下，這種玩法已難以走通，地方不但更看重開發商是否有運營文旅項目的成功經驗，還要求先建部分文旅項目，或者與住宅項目同期開建，這導致企業的運營能力要求更高，資金壓力也更大，舊模式難以玩轉。

尤其，地產商頭上還有各種融資制約。不僅是“三條紅線”融資監管新規，不少地方政府還對開發商的資金來源更為關注，“卡”得更嚴，是銀行等金融機構貸款籌資，還是自有資金，都有不同的審核標準。

另一邊，更多的地方政府也有了一套清晰的文旅地產玩法，入局者大多是本地龍頭類國資旅遊企業。所謂“肥水不留外人田”，地方國資融資渠道多、融資成本低、政府信賴度高，佔據天時地利人和優勢。

眼下，“節衣縮食”已成為大多數房企的主要經營目標，當此前鉅額文旅投資已成為壓力或負擔，轉手或許是最明智的選擇。畢竟，“活下去”才是第一要務。

除了恆大、建業、融創以外，佳兆業、雅居樂等開發商在文旅地產的佈局並非淺嘗輒止，文旅項目搭配地產銷售一直是這些開發商比較穩健的回款打法之一。

但在遇到流動性風險時，房企往往首選剝離文旅項目。

以佳兆業為例，北有東戴河小鎮，南有深圳佳兆業金沙灣國際樂園。但自從去年11月佳兆業理財產品暴雷後，這家華南房企便開始迅速“斷舍離”，處置手中文旅等資產。據媒體爆料，佳兆業將出售在深圳的18個項目，總貨值約818億元，其中就包括了金沙灣國際樂園。

眼下，地產商為了“活下去”將文旅資產轉讓予地方國資，不失為一個最好的歸宿。

本文來自微信公眾號：進深News （ID：leju-sydcsxh），作者：林振興、曾樹佳