貝殼的中介生意還好嗎？

編者按：本文來源創業邦專欄劉曠，創業邦經授權轉載。

最近，杭州一條房產新政的出台引發中介公司貝殼找房市值大跌。該新政為房東可將房源在房管局線上平台自主掛牌，和客户進行交易。從字面意思來理解就是客户以後進行二手房交易時，可以避開中介公司，直接和房東對接進行二手房交易。

從近期的新聞來看，這已經不是第一條關於房產中介的利空消息，前段時間，有媒體報道將會給地產中介行業設置“紅線”，也就是説未來地產中介費用將會有一個“封頂”費用，如果實施那麼對房產中介行業將會是一個不小的打擊，不過該消息已經被官方證偽。

在中國樓市見頂論的帶動下，二手房交易應該是個好賽道，可現實卻很骨感，貝殼找房的盈利能力並不算得上漂亮，市值也已經破發，公司前景仍處在未知之中。

（配圖來自Canva可畫）

房產服務賽道的黑馬

提起貝殼找房就不得不提鏈家，貝殼是2018年由鏈家孵化而來，而鏈家則更為久遠，可謂見證了中國房地產的輝煌歷史。2001年12月，鏈家在北京成立了第一家門店甜水園店，自此開始自己的稱雄之路。

憑藉着標準化的經營模式，以及良好的口碑，鏈家開始矇眼狂奔。2016年時鏈家已進駐北京、上海、廣州等28個城市和地區，全國直營門店數量超8000家，旗下經紀人近15萬人。此外，鏈家致力打造“樓盤字典”，收錄了多維度房源真實信息，囊括了全國160多個城市1億1000萬套房屋數據。

但這些都無法滿足鏈家前行的腳步，2018年4月，鏈家宣佈成立新平台貝殼找房，貝殼找房的主營業務為二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新興業務，和鏈家最明顯的區別是貝殼的平台屬性更強，可以對接更多的外部合作，技術服務優勢也更明顯。

雖然成立時間較短，但在鏈家的扶持下，貝殼也取得了較大的業務擴張。截至2020年12月30日，貝殼找房已進駐全國超過100個城市，連接279個經紀品牌並擁有超過49.3萬經紀人和4.7萬家經紀門店。

並且取得了良好的市場表現。其中，2018年年底和2019年年底，銷售的新房項目數量分別為3486項和7769項，在市場中的佔比分別為9%和22%。2019年新房交易總額7476億元人民幣，使貝殼成為中國最大的新房銷售平台。

制度創新提效率

在市場分散度高、競爭激烈的市場能殺出重圍，獲得良好的市場表現，貝殼可以堪稱商業領域的黑馬，也逐漸建立起了品牌優勢。

首先，鏈家重新制定了分利制度。鏈家重置了經紀人合作網絡，改變了原有的僅成交經紀人可以獲得佣金的模式，實現在一單交易中只要有貢獻就能分傭的新政策。

在這個網絡中，有房源錄入人、房源維護人、委託備件人、房源鑰匙人、房源實勘人、客源轉介紹和客源成交人等角色，合作網絡中的經紀人可以通過任一個環節的貢獻最終獲得收益，鏈家內部各個門店的經紀人首先有了跨門店合作的動力。

其次，基於鏈家內部跨門店的經紀人合作網絡，貝殼找房進一步創新，將其由原先鏈家內部的跨門店協作，擴展到全行業，實現不同品牌中介的跨品牌合作，極大增加了平台上的房源的數量和分佈區域數量。各個品牌經紀人之間博弈變合作，平台與加盟商實現共贏。

最後，是標準化服務帶來的口碑效應。房產中介行業一直是一個吃信息差的行業，也是交易頻次低、一次性買賣多的行業，這種行業屬性讓中介可以有足夠動機欺騙客户賺黑心錢，但鏈家自打成立之初就秉持着做好服務的理念，在亂象叢生的中介市場用真房源吸引客户樹立口碑，甚至一度有國民鏈家的稱號存在。

行業問題是個坎

雖然經過艱辛運營，貝殼取得了一定的優勢，但一些行業現實問題仍然擺在貝殼面前，成為繞不過去的大山。

一方面是越來越低的新房成交量。中國新房市場成交額經過二十年的快速增長後，從2014 年6.2萬億達到2020年的15.5萬億，實現16.5%的年複合增長率。然而，未來預計增長勢頭將出現反轉，呈現年複合增長率-2.86%的下降趨勢，在2024年下滑到13.8萬億的水平。

另一方面是激烈的競爭格局。房地產中介服務行業因為行業進入門檻低和房地產具區域性的特性，許多中介企業規模較小且多為地方性經營，僅在單一城市擁有市場份額優勢，導致整體行業集中度偏低，競爭也較為激烈。根據我愛我家2019年年報數據，約70%的小微中介完成市場50%以上的交易額，市場競爭格局較為分散。

最後是行業監管的趨嚴態勢。貝殼所處的房地產行業已經成為風口浪尖上的行業，中央“房住不炒”的基調下，行業監管越發趨於嚴格，這種態勢也開始涉及到二手房市場，比如杭州新出台的政策就會對貝殼的業務造成一定的干擾。

市場紅利助增長

對於貝殼來説，雖然已經成為房產中介領域的頭部公司，但挑戰依然存在。不過也有一些紅利可以對貝殼未來的發展起到支撐作用。

其一，是繼續增長的城鎮化率。中國的城鎮化率在2019年已經達到60.6%，預計將在2030年達到70%。“十四五”規劃和2035遠景目標綱要提出，“十四五”時期“常住人口城鎮化率提高到65%”，即將到來的城市人口將導致更多的住房需求，進一步推動住房活動的增長。

其二，是存量時代二手房交易的提速。截至2019年12月13日，我國城鎮房地產市場已經發展出339億平方米建築面積的規模。隨着人口向城鎮流動以及城市有限的供地量，我國存量房即二手房的買賣和租賃市場有望快速增長。2014 年我國二手房市場買賣規模為2.6萬億元，2019年達到6.7萬億元，年複合增長率為20.8%。

其三，是房產中介的重要性越發凸顯。我國住房市場進入穩定增長新階段，市場供求逐漸接近平衡，這對中介經紀服務產生了巨大需求。根據CIC報告，2019年，我國通過中介銷售和租賃的住房GTV總額為10.5萬億元，中介滲透率為47.1%，預計2024年GTV總額和滲透率將分別達到19.1萬億元和62.2%。

總的來看，貝殼找房依託於深耕二手房領域多年的鏈家，快速成長起來，並且成功上市。但身處在房地產行業的漩渦中，並且由於行業屬性的問題，競爭和低效運營是繞不過去的坎，未來的貝殼會走向何方還需拭目以待。

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