文/樂居財經鄧鑫妮
A股物企的財報發得向來緊湊，年報剛披露不久，一季度財報就緊隨而來。
相比大批物企競相湧入港股市場，衝擊A股的物企則顯得門可羅雀，原本已經有衝擊滬市打算的上房服務，也在4月底緊急踩了剎車。截至目前，A股上市的物企依舊保持在四家，分別是招商積餘、新大正、特發服務和南都物業。
這四家作為較早登陸資本市場的A股物企，數量雖少，卻呈現出了幾種完全不同的業績梯度，其體量和實力都存在一定差距。
目前而言，招商積餘是唯一一家市值超過百億，且規模達到2億多平方米的A股物企。其次則是新大正，其規模已經突破1億方，然而市值不到招商積餘的三分之一。市值稍遜於新大正的是特發服務，不過在規模方面特發服務卻不如市值排在最後的南都物業。
儘管實力不一，但這幾家企業的“頑疾”卻有些相似。過去一年，它們在物管賽道跑出來的淨利率水平普遍不高，均低於上市物企的平均水平。
今年一季度，4家A股物企淨利潤總計2.57億元，甚至不到房企拿一塊地的價格，此外平均營收增速較上一年整體增速放緩，部分物企淨利率再開“倒車”。
2022年以來物企股價整體回落，A股物企在資本市場上的表現也不盡如人意，年初至今，四家A股物企中南都物業跌幅最大，達到15.91%。
再現低淨利率，最低僅5.69%
與年報相比，A股物企之間並未出現趕超情況。招商積餘仍是規模和營收最多的物企，緊接着是新大正，特發服務與南都物業之間，前者營收更多，後者規模更大。
不過與去年一整年的業績相比，物企在第一季度營收相對乏力，4家物企營收同比漲幅低於2021年全年同比漲幅，此外新大正和南都物業本就不高的淨利率又遇滑坡。
截至2022年3月31日，招商積餘、新大正、特發服務和南都物業的營收分別為25.37億元、6.11億元、4.53億元、4.15億元，較上一年同期分別增長14.75%、43.47%、18.26%、10.76%。
對比2021年年末的同比漲幅，第一季度稍遜色一些，其中特發服務的營收漲幅從52.54%下降至18.26%，跌去34個百分點。截至2021年末，上述物企營收同比分別上漲22.42%、58.4%、52.54%、12.7%。
淨利率低的問題依舊存在。截至2021年12月31日，招商積餘、新大正、特發服務和南都物業的淨利率分別為4.27%、7.97%、6.93%、10.64%。彼時，港股物企的平均淨利率約為13%，A股物企低於平均值。
而到了2022年第一季度，新大正和南都物業的淨利率再次下跌，分別跌至7.2%和9.53%；儘管招商積餘和特發服務穩中有升分別為5.69%和7.26%，但也處於較低水平。
新大正和南都物業均為第三方物企，沒有母公司的業務支撐，更加考驗盈利能力。此外，成本控制也與淨利率水平掛鈎。第一季度，兩家物企的營業成本同比分別上漲46.61%和10.86%，高於其營收漲幅。
深耕細分業態，非住招牌誰來抗？
“2021年，我們持續保持在非住市場的領導地位。”業績會上，招商積餘的管理層表示道。
值得注意的是，不僅是招商積餘在非住領域有着較強的實力，新大正、特發服務等也是以非住宅業態著稱，新大正深耕公建，而特發服務在園區物業表現亮眼。
2021年財報顯示，招商積餘的非住業態規模首次超過了住宅項目，非住的領先優勢持續到了2022年的第一季度。截至3月31日，招商積餘總收入25.37億元，在管面積2.91億方，其中非住宅業務實現基礎物業管理收入13.88 億元，管理面積達1.75 億方。
新大正和特發服務並未披露一季度的細分業態，不過從往期的數據也可見在非住業態的競爭力。
第一季度，新大正在管面積突破1億方，總收入6.11億元；而截至2021年末，新大正營收20.88億元，其涉獵的五大業態包括航空物業、學校物業、公共物業、辦公物業和商住物業，住宅比例並不高。
特發服務在第一季度的總收入為4.53億元，業務涵蓋高新科技園區、商業綜合體、政府機關、學校、住宅等多種類型，上一年又開闢了醫院後勤和口岸管養及城市管家服務賽道。
南都物業也努力增加非住業態的濃度，目前正籌劃與雲享烏鎮（桐鄉）投資公司共同設立桐鄉市烏鎮南都智慧城市服務有限公司。南都物業擬投資600萬元，持股60%，該公司主營城市服務業務。
股價回落，兩家年內跌超15%
進入2022年，物管股集體回落，A股物企也難逃命運。
物企大規模分拆上市在近兩年，尤其是受到地產融資緊縮的影響之後，儘快上市成了物企的基本訴求。在分秒必爭的資本市場，A股上市所需的時間要多於港股。
除去通過資產重組上市的招商積餘和藉由註冊制敲開A股大門的特發服務，新大正和南都物業的上市用時均超過500天。而在港交所提高上市要求的當下，4月29日上市的東原仁知服務也僅用時一整年。
將時間線拉長，A股物企的抗跌性要優於港股物企，新大正、特發服務和南都物業的上市以來股價漲幅均超過100%，招商積餘股價下滑14.6%，但其市值一直在上市物企前十以內。
截至5月10日，招商積餘報收17.13元/股，總市值181.64億元；新大正股價33.56元/股，總市值54.61億元；特發服務股價34.38元/股，總市值44.69億元；南都物業股價14.16元/股，總市值26.59億元。
不過，資本的嗅覺向來靈敏，變臉是常有的事情。今年以來，特發服務股價漲幅僅有5.17%，期間二股東南通三建所持股份多次凍結，兩次被拍賣卻最終流拍，彼時特發服務的股價也出現波動，兩次拍賣期間，其股價跌超10%。
上市以來漲幅達到186%的新大正，今年股價也起起伏伏，截至目前下跌5.28%。2021年財報發佈不到半個月，特定股東羅渝陵再次宣佈減持。
2021年，羅渝陵曾持有新大正450.51萬股，佔總股本比例4.19%，是新大正的第四大股東，多次減持後，持股佔比下降至3.43%。而緊隨本次減持完成，其持股佔比將進一步減至3.34%。
文章來源:樂居財經